房改往事与现状_风闻
特例的猫-公众号：特例的猫09-04 18:35
回首中国房地产发展和现状，1998年和2021年，是绕不过的两个节点。
中国的商品房，起源于1979年，当时国家确立改开政策，积极吸引外资，而我国的第一批外资，就来自于沿海华侨。
为了解决华侨回国后的常住问题，上海市中华企业公司，于79年推出20套住宅，销售给华侨家属。
这不经意的一个决定，缓缓拉开了一个时代的序幕。
01
第二年的四月份，也就是1980年4月，邓公提出住房制度改革，从中央层面确定“房住商品化”。
当年各种改革都在摸索中，而居住又属于“衣食住行”中四大刚需之一，马虎不得。
为了尽量避免动荡，团结改革力量，国家于1981年，提出职工购房“三三制”。
所谓“三三制”，其实就是折价购房，单位职工只需按房价的三分之一，就能买下房子。
至于为什么推行这个制度？这个制度的利弊？后来为何废除？
这背后涉及到很多历史、经济、政治因素，由于内容太长，如果有朋友感兴趣，以后开篇单讲，本文不作展开。
直接说结果：“三三制”推行不到十年，到了1990年，国家取消了三三制，买房必须支付全款。
到了1994年，国务院实行新一轮住房制度改革，这次改革主要针对已建的公有住房，以及相关居住产权。
顺便讲一下，对后来影响巨大的住房公积金，就是这一轮房改中建立的。
接着就来到了1998年，而这次房改，其影响一直持续至今，也被看做房改的起点。
02
1998年7月3日，中央正式发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。
决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。
此举意味着，在中国沿袭了近50年的福利分房制，正式画上句号！
房地产行业，也是从这一天起，真正进入市场化阶段。
全面商品化的房地产行业，犹如脱缰野马般，迅速进入了快车道，并在短短几年成为中国经济的支柱行业。
不管今天的人怎么评价这件事，当年的亲历者，对此是深怀感激的。
老猫之前讲过，有个读者群，群里有个老油条肥羊，他是北京干部家庭出身，父亲是机关副处级，母亲是国企正科级。
但即便这样的家庭，住房依然很紧张，哪怕北京资源多，哪怕他家有人脉，也就分了一套六十平米的小两居。
父母一间，姐姐一间，当年还不是特别油腻的羊子，只能睡六七平米的门厅。
但能睡门厅，对他来说，已经是非常值得向同学炫耀的美事。
因为他家有抽水马桶，有独立卫生间，在家里就能洗热水澡，而绝大部分同学，都是祖孙三代，睡一间平房。
03
房改之前，不要说普通人，就算京城里的正厅级干部，也就住个80多平的小三居，全家七八口人挤在一起。
据肥羊回忆，90年试行房改，允许职工买下自己住的房子。
他们单位的房子定价九千，但他双干部家庭的父母，几十年积蓄还不到一万，根本不敢买。
局里一大堆处级、科级干部，砸锅卖铁也只能拿出几千，都买不起自己住的房子。
最后局里没办法，只能变通政策，先收三千，剩余六千，每月扣一百，工资扣五年。
但这种待遇，也就那些福利好的单位才能享受，其他诸如林业局、农业局等冷衙门，干部们连几千都掏不出来。
“还是取消福利分房比较好”，羊子不止说了一次，哪怕他是当年福利分房的受益者。
“我那帮同学，都是单位子弟，住的都是福利房，最大的梦想，就是有天能在家上厕所，一个人洗澡，刷牙不用对着人。”
不要以为这是“平等”，当年连北京的干部子弟，都只能住这种房子，那二、三、四线的普通城镇居民，还能住什么？
我作为农村子弟，小时候住的是土坯房，估计很多年轻的朋友都没见过。
04
聊完历史，我们聊聊现状。
从千禧年以来，我国房地产市场，总共遭遇过3次下行调整周期。
第一次，是08年的次贷危机，引发全球经济衰退，中国的房地产也被剧烈震荡。
这一次的解决，是靠当年的四万亿救市，重新刺激投资，盘活大局。
第二次，是14年的经济下行，引起楼市出现衰退，当年全国房地产销售面积和销售金额，都出现罕见的连月下滑。
这一次的解决，先是发各种政策，但因为效果不明显，启用了“棚改货币化”，以及之后的“涨价去库存”，房地产开始复苏。
第三次，也就是本轮房地产危机，起始于2021年三季度。
央行从21年12月份开始降息，此后至今多次降准降息，连一线城市“认房不认贷”这样的大招，都安排上了。
但房地产经历了历史最长的下行调整周期后，至今还在恢复进程中，何时上岸，无人知晓。
05
过去靠债务驱动投资，靠投资驱动基建，靠基建驱动经济。
这种模式是以空间换时间，本质是向未来借债：透支未来的发展，换取眼前的繁荣。
如果能在这繁荣期内，顺利实现产业升级和改善分配，那到了还债那一天，我们就有足够的资源。
可这几年，我们的产业升级之路，我们的改善分配之路，究竟走得如何？
还债的日子越来越近了，我们真的准备好了吗？
目前的现状是什么：经济遭遇下行周期；结婚率与出生率连年下降；人口规模开始负增长；
城市化已接近发达国家水平；居民债务收入比，已经从2000年的17.4%达到了145%；
而直接决定楼市价格的供需关系上，人均住房面积，已经供过于求。
这意味着，房地产业已从增量时代，走向了存量时代，从卖方市场，走向买方市场。
在这个市场转型期，我们的企业，真的做好准备了吗？
文章来源，公众号：特例的猫
原文链接：房改往事与现状