房地产人的未来，会不会在……？_风闻

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· 刘子 | 文·

乡村来了新客人

近期在各地乡村调研，发现一个现象，许多刚刚“逃离”出来的地产人，正在组团奔赴乡村。

笔者一位朋友，正筹划乡村领域的创业，找过好几波投资人。即便要价很低，也纷纷折戟——投资人要么杀价厉害，要么大谈退出逻辑，要么对商业变现提出过快要求。显然，玩金融的，还看不上乡村。

前不久，他找到一位房地产老领导交流动态。老领导前几年激流勇退，放弃公司允诺的期权、跟投回报，在地产暴雷潮之前果断离职，这两年正处于悠闲的退休状态。

老领导有一定资产，跳出了地产思维和焦虑状态，又在游山玩水的过程中，对社会运转和乡村振兴有了更清醒的认知。问了朋友价格后，当场痛快地决定投资，让朋友油然一种“踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫”的感受。

这个朋友的境遇并非孤例，近期很多乡建朋友的身边，都多了一些潜在投资人——“前地产人”：他们有的刚刚从地产行业中撤出，有的正打算转型出来，有的已观望了一两年。他们有一定职级和资金实力，深感城市范围内转型成本和创业压力的巨大，而试图从乡村寻找机会。他们放下以往的身段，到处学习，跟着边走边看，寻找投资机会，又不时从地产行业角度提出一些主张，给到许多乡村建设、运营者新思路。

上周，在温州泰顺县某民宿村，我就看到两个福州“地产团”在古村相遇。其中一个团，由一位央企地产企业高管带队，一边团建，一边探索乡村文旅的发展机会；另一个团，则是福州当地“地产自媒体团”，几位自媒体人与几位离职的地产人组团出来学习。双方不少人还相识，在民宿主理人组织的夜话中不期而遇，互相调侃着抱团出来“找出路”。

在“夜话”过程中，两支“地产团”都一改轻松的团建氛围，就乡村民宿、文旅、文创等问题，与相关主理人交流到半夜十二点。问题之细，让我都感到惊讶。几个乡建者不禁感慨，地产人真要决定干乡村，真怕干不过他们。

第二天，民宿主理人给出的数据，也侧面反映了这一点。近期她们接待的团建、企业研学中，大约有六成是地产人，剩下四成才是策划人、主理人、青年社群等传统乡村研学群体。

肉眼可见地，乡建者们期盼已久的城市援军——房地产人，的确华丽丽地来了。

乡村振兴急需新力量

这显然是乡村振兴的一阵甘霖。

纵观过去十多年的乡村振兴进程，总体还是以城市知识分子为主导，短板日益明显。

2010年左右，是中国文旅、民宿发展的开端。彼时，一批设计师、教授、艺术家纷纷反思城市生活问题，自发、陆续地来到乡村，以民宿为切入，掀起了持续不断的民宿经营热潮。

他们亲力亲为，除了乡村建设，更为乡村带来了文化力的巨大提升。随之，文化结合传统旅游、农家乐业态升级，推动了现代文旅产业的诞生。

2015年左右，乡村振兴迎来了第二批知识分子。彼时，中国制造业产能明显过剩，城市进入供给侧改革序列，其间，大量高知城市中产从管理或专业技能岗位中跳脱出来，在乡村民宿、文旅、文创、有机农业等领域进行再次创业，推动了中国文旅行业迎来第一波高潮。

期间，城市房地产陆续以文旅地产、旅游公寓、特色小镇、田园综合体等方式进入乡村，但受制于乡村土地制度，纷纷浅尝辄止。

第三批知识分子“下乡潮”，来自2018年左右。以国家文旅部成立为标志，叠加国家乡村振兴政策支持，中国乡村文旅投资迎来新一波高潮。许多城市专业技能者或普通城市中产，纷纷加入乡村“创业”，在随后三年的疫情中，民宿、营地、房车、研学等消费升级内容此起彼伏，发展迅速。

时间来到2023年，与大家的期望背道而驰，各种现代文旅的“消费升级”，明显被以景点游为核心的传统旅游“消费降级”取代，各种民宿、营地、研学、文创等现代文旅经营者普遍生意不佳。更令人担心的是，伴随着前面十余年文旅投资过热的现实，中国文旅行业也即将进入淘汰过剩产能的阶段。

显然，光靠知识分子，乡村振兴还是走不远。毕竟，不论从资金、实力，还是从管理、市场运营、社会带动，抑或抗风险能力、抗压性等诸方面，在庞大的乡村振兴国家战略面前，知识分子都显得力不从心。乡村振兴急需更成熟的市场化力量。

城市房地产人，无疑就是这种力量。得益于过去几十年房地产的快速发展，大量地产人获益较丰厚，具备一定的民间投资意愿和能力。而经过长期一线市场锤炼，他们的市场化意识、管理能力、抗压性，都要明显强于知识分子群体。

当前，乡村振兴进入市场化探索的关键阶段。但大资本（包括房地产资本）进入乡村还面临大量现实阻力，而以房地产人为代表的民间中小型投资者，携资金、市场开拓与运营能力、管理能力进入乡村，无疑就是水到渠成。

我们要看到、欢迎且积极引导这种类型的市场化新力量！

房地产与乡村振兴内在关联

一般来说，房地产代表的是城市化力量，它与乡村振兴应该是相左的两股力量。现实也是如此，城市房地产核心是土地，而乡村封闭的集体土地制度，阻碍着城市力量下乡，也是各界热议的焦点。

但事实上，我们回顾城市发展路径，就会明白，与城市房地产一样，乡村振兴当前最大的市场障碍，以及未来最大的市场潜力，都同样是——土地。

回顾我国改革开放以来的城市化进程，简要述之，大致经历了三个阶段——

第一个阶段是80年代，国家依然延续控制城乡流动的政策，如严控农民进城务工、查暂住证等。

这个阶段，中国经济改革的重心在乡村，通过家庭联产承包责任制，将土地分给农民，调动其生产积极性，同时，大力发展乡镇企业，解决农民闲时就业问题，这样，许多地区的农民在家门口就可以“半农半工”，收入迅速增长。以苏南模式为代表，80年代的中国乡村发展速度，一度超过城市。

反观这一时期的城市，厂房、厂矿、机器等大量资产沉淀在国有企事业单位、机关单位手上，价值得不到有效发挥。我国城市发展的第一步举措，正是起于80年代末期的城市闲置资产大盘活，譬如，厂长承包制、股份制改造、员工持股等。过程中，虽然存在一定争议，但毋庸置疑地刺激了城市经济的迅速恢复。

只是，这些“地面财产”显然数量有限，并不止渴。很快，各地城市政府将目光投向更大的沉淀资产——城市土地。

进入90年代，随着国家放宽城乡流动、鼓励私营及外资企业发展，各地政府充分利用土地国有的制度优势，利用廉价城市土地大建工业园，继而以低租、免租甚至补贴的形式，大量招商引资。土地便宜、劳动力便宜，如此巨大的成本优势，自然推动中国制造业的大发展。

2000年后，我国城市化进入第三个阶段，即房地产化运动时期。其中一个关键节点，便是2002～2004年《中华人民共和国物权法》的制定，尤其是“城市房屋40/70年产权”的制度设计，完美解决了土地国有与市场需求、市民需求之间的矛盾，使得人人都敢于投入巨资购买房地产资产，瞬间引爆了中国房地产市场。

此后十余年，是轰轰烈烈的城市房地产化进程，房地产俨然成为大而不能倒的国民经济支柱产业。随之，城市政府通过国有土地拍卖、学区房、棚改、撤县设区等政策，反复进行土地运作，通过土地的低买高卖，赚取了大量利润。

进而，城市政府又将大部分利润投入到城市建设，不断提升城市建设和产业发展水平，以此聚集更多的人口，而不断膨胀的人口规模，反过来又可以支撑产业与房地产发展，形成良性经济循环。

这个循环唯一不好的结果，是城市产业和生活成本不断被房地产传导、推升，最终被推到一个令多数城市居民都难以承担的境遇，直至“房住不炒”的严格执行。

当前，城市资产价格高企、制造业产能过剩、房地产陷入困局，而产业升级与消费升级进展缓慢，中国城市化的方向在哪里，我们恐怕要打一个问号了。

综上，我国的城市化发展，四十多年间大致经历了从“闲置资产盘活”到“土地资产盘活”两大阶段。这与紧随其后的乡村振兴事业，具有较强的指导意义。

正如80、90年代我国严守城市土地国有制度，一定历史时期内，我国都将坚守乡村土地集体所有制的根本制度。在此背景下，我们不应反复纠结土地制度，而应像城市化第一阶段一样，将重点放到如何盘活沉淀的闲置资产——譬如，宅基地、抛荒土地、林地、集体建设用地、公共资产等。这些，各地都有很好的“盘活案例”，在此不展开。

随之，依据城市化发展脉络，我们也可以大胆地预测，经过一段时间摸索后，我们的乡村土地也将找到类似城市房地产“40/70年产权”的制度设计，以完美解决国家土地制度与市场需求、“人民群众对美好生活的向往”需求之间的矛盾。

届时，像房地产对城市化的推动一样，中国必将迎来市场经济范畴上的乡村大振兴。从这个角度上看，房地产人提前介入乡村，并非只是被动。

思维的切换

当然，当下许多房地产朋友进入乡村，带着的还是疑问——做乡村怎样赚钱？

这是另外一个层面的话题，各人也各有答案，在此不展开论述。但我要提醒各位新下乡的市场力量，首先要进行的是思维的切换：

**第一，容忍，甚至享受“缓慢”。**牵涉到国计民生的产业，发展必然有一个过程，像中国房地产一样，用了三四十年才能走完一个周期，乡村振兴，也必然如此。去分析规律，不要急于求成；

**第二，爱一个人，就不能只爱他/她的优点，缺点也要接受，然后在生活中慢慢改变他/她。**跟乡村“谈恋爱”也是如此。扎根乡村，就要接受与城市迥异的文化和市场环境，遵循“共同富裕”。先融入，而后再图缓慢改变；

**第三，乡村振兴与城市化、房地产是两种不同做法，地产人初入乡村，需要一个重新调适的过程。**当前，中国已明显呈现文旅、民宿投资热，恐将进入一个淘汰过剩产能的阶段，研学、亲子教育等内容又难以承载“振兴”重任，生态农业也正处于低谷……在对相关领域缺乏足够认知的情况下，宜多观察、多思考，忌盲目跟风。

根据经验来看，这个学习和适应的过程，须以“年”为单位。

作为一个曾经的房地产人，和当前的“乡村工作者”，我对房地产下乡的“新势力”表示由衷的欢迎。并期待更多的主流群体能下到乡村，深度观察、交流和实践。

作者：专栏作家，乡村振兴&县域经济学者，“乡建者小会”发起人。著有《焕新——刘永好和新希望的40年》一书。个人公号：刘子的自留地。