穿越周期，龙湖提供了一个范本_风闻

来源 | Tech星球

文 | 王琳

未来要怎么办？这是在供需关系发生巨大变革的房地产市场里，横亘在几乎所有企业头上的命题。

龙湖似乎已经解开了谜题。今年上半年提交的半年报中，龙湖不仅实现了销售额和利润的双增长，更透露出了一个令市场眼前一亮的信息，运营和服务构成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%。更重要的是，运营+服务，这两个经营性业务已经能够实现50%以上的利润占比。

对于房企来说，这意味着公司的利润结构实现了根本性转变。开发、运营、服务三大业务板块相辅相成，这是一个更稳固、更抗风险、更适合未来行业发展方向的组合。它让龙湖从根本上转变了经营模式，迈入了高质量发展的新纪元。

过去30年，在安全第一的大前提下，龙湖一直拥有克制、审慎的财务盘面，降低了资金风险。现在来看，龙湖为更多依然处于转型困境中的房地产企业提供了一个高质量经营范本。透过龙湖，我们可以看到未来房地产企业的雏形。

长期自律换来的逆势上行

在交付难题频发、流动性不足，信心亟待恢复的房地产市场，龙湖给行业注入了一剂强心剂。

今年上半年，龙湖地产交出了一份远超行业平均水平的成绩单，实现全口径销售金额985亿元，同比增长15%。而国家统计局的数据显示，2023年上半年商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

对比百强房企，龙湖的增长依然出色。中国房地产大数据应用服务商克而瑞的数据显示，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%。

不仅仅是销售额，在约60%的上市房企预计亏损的情况下，龙湖集团实现了核心净利润的正向增长。2023年上半年，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，较去年同期增长7.73%。剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

稳健的财务数据背后，是龙湖长达30年的自律和坚持。房地产是一个光鲜而凶险的行业，在其他房企把规模放在第一位，不计成本扩张时，龙湖选择了安全。

即便是在地产行业的黄金十年里，龙湖也没有大幅度加杠杆，其净负债率始终未超60%。这家公司始终坚持不拿贵的钱，不拿贵的地。

2022年，龙湖在整体公开市场拿地的平均溢价率是4%，其中有60%的土地是零溢价率拿地。2011年-2021年，龙湖的融资成本从6.2%下降至4.14%，几乎和央企相当。

2023年上半年，龙湖集团平均融资成本4.26%，亦处于行业低位。

图注：西安龙湖星河大唐颂外景。

长期自律为龙湖带来了更加强劲的生命力。龙湖已经连续七年满足“三道红线”要求，截至今年上半年底，龙湖的净负债率约为57.2%，现金短债比1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低。

龙湖集团董事长兼首席执行官陈序平在年中报中提到，克制、审慎并高度自律的财务盘面，是集团拥有战略主动性的前提。

三年前，龙湖就提出降负债的管理策略。2023年7-8月，龙湖已累计偿还83.7亿元公司债，至此，2023年内境内到期公司债仅剩下11月到期的1.19亿元。在其他民营房企债券不断展期的当下，龙湖已基本偿清了年内到期所有债权。

此外，龙湖已经开始提前偿还明年的到期银团。于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖亦无境外到期债券。

提前还债更加证明了龙湖财务的安全和稳定性，为低迷的房地产市场带来了一丝曙光。

多航道协同，龙湖超越龙湖

不可否认的是，房地产未来依然会是国民经济支柱之一，但高资产高周转的模式可能已经并不适应未来的发展。在新的供求关系下，房地产行业需要在增量与存量市场间寻找新的平衡点，找到除去开发业务之外的第二增长曲线，甚至第三增长曲线。这考验公司的战略眼光。

2011年，龙湖做出了“扩纵深，近城区，控规模，持商业”的战略选择，此后的11年，他们坚持每年销售回款的10%投入商业地产。2016年8月17日，龙湖宣布正式涉足长租公寓业态推出“冠寓”品牌。

这两个业务的共同特点是前期投入巨大，回报周期漫长，是一门需要强运营能力的苦生意龙湖也曾面临公司内外的压力，但这并没有动摇他们的决心。

龙湖坚持在晴天修屋顶。换来的成绩是，龙湖集团从重庆北城天街起步，一步步成为一二线城市TOD（即地铁上盖物业）的范本。2021年，龙湖冠寓成为了第一个盈利的集中式长租公寓运营商，如今冠寓的产品迭代依然在延续。

财报显示，龙湖集团2023年上半年权益销售额同比增长16%至656亿元，同期经营性收入122亿元，占比20%，其中运营和服务收入分别为63和58亿元，未来还会持续提升。

这让龙湖摆脱了以地产开发为主的单一业务模式。如今的龙湖已经形成了地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道，其中商业投资和长租公寓属于运营板块，物业管理、智慧营造属于服务板块，龙湖借此形成了1+2+2的布局。

三大板块可以突破时间与空间的界限，为庞大的客户群体提供服务。比如，由北京北五环汽配城、建材城改造而来的北京龙湖蓝海引擎产业园，其中B馆是由龙湖龙智造提供EPC（设计、采购、建造一体化）服务，包揽项目土建改造、幕墙改造、机电及室内精装等；龙湖智创生活服务于楼宇管理、节能降耗、应急管理等大楼重点工作。

不可否认的是，开发业务依然是龙湖的基本盘。2023年上半年，地产开发业务实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率为14.3%。

图注：龙湖2023年开发的全新产品。

在整个行业都在力争“保交楼”的背景下，龙湖上半年交付84个项目，6.2万套房源，100%如期交付，20%提前交付。

土地储备上，龙湖依然坚持布局一二线城市，上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等地。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。这大大充实了可销售资源。

截至2023年6月底，土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域，且成本合理。

在“一个龙湖”的宗旨下，开发业务的良性增长能为其他业务的发展提供更多助力。反过来，运营和服务业务也可以反哺开发业务。比如，利用商业、长租公寓以及智创生活的资源，通过老带新驱动现房的去化。

更重要的是，龙湖形成了一个更抗风险的业务组合。开发周转快、规模大；运营是一个重资产沉淀的业务，毛利率很高，ROE低；而服务属于轻资产的，高ROE的业务。“1+2+2”的业务结构可以让龙湖在保持比较高的ROE下，不再依靠负债规模的增加去驱动资产规模、销售的增长。

龙湖向所有企业提供了一个穿越周期、对抗风险的范例。这是一种更适应未来房地产市场的高质量发展模式。龙湖也拥有了更多底气去面对周期性的市场波动。