上海城方陈远平：市场化运作是住房租赁良性循环的金手指 | 火花谈第26期_风闻

作者 | 韩玮烨、刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

市场自己会说话，市场永远是对的。凡是轻视市场能力的人，终究会吃亏的!

——[美]威廉·欧奈尔

2017年国家政策强调“租购并举”，上海地产率先响应国家号召先后拍下17宗R4用地，并在2018年年初成立了上海首个国企住房租赁品牌——城方。

经过5年的战略打磨、团队打磨及产品的打磨，**如今，城方已成为国内少有的全品类租赁住房运营商，覆盖了从一张床到一套房的多层次住房保障体系。**仅在城方位于浦东新区的办公区周围，已入市租赁房源超过1万套（间）。

无论是保租房、还是市场化的租赁住房，作为国企的城方，一方面要履行国企保障民生居住的社会责任，另一方面也要做好做强，满足资产的市场化利润要求。今明两年，是城方多个R4类保租房项目集中入市的大年，陈远平和他的团队任重而道远。

第26期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话上海城方总经理陈远平。

保租房已成支柱，国家队先行引领

2021年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下文简称《意见》），首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计。《意见》指出，今后国家的住房保障体系以公租房、保租房和共有产权房为主体。

******韩玮烨**********近两年上海大量保租房社区正在入市，会对上海的住房租赁市场带来什么样的影响？

**陈远平：**在《意见》下发后，我们身处行业中发现，其实保租房的大量入市使其已经成为住房保障体系的支柱。

包括近期，深圳将“十四五”规划期间拟建设和筹集保障性住房原目标54万套（间）上调为不少于74万套（间），增加的20万套（间）都是保租房。而在上海地区，根据上海十四五规划，上海则计划新增建设保租房47万套以上，截至十四五末，上海累计筹措保租房将达到60万套（间），体量同样不小。

60万套（间）是个什么概念？2020年以来，上海新的商品房销售才30万（套），而上海近年将有该数字的两倍体量保租房入市。很明显，我国的保障性租赁住房从供给侧而言是住房保障体系的主力军。

******韩玮烨**********目前城方的公租房有多少？您怎么看待目前住房保障体系下，项目区位与租金的矛盾的？

**陈远平：**上海城方在运营公租房约1.3万（套），保租房约1万套，后续规划还有4万套保租房。城方是拥有上海市区最大的保租房体量的租赁住房品牌。截至2023年上半年，上海地产集团纯租赁用地累计持有建面约147万方，同样为上海第一。

**不只是公租房，如果包括其他住房保障体系内的房源，都是由于区位不好从而带来租金低于市场价，那么这并不是一个好的现象。**没有人不想住离地铁近一些、离上班地点近一些的房子，而不同区域房源均有，这样给市民的选择才会更加丰富，才能真正从根本解决租住的需求。

******韩玮烨**********目前城方在上海的布局是怎样的？而城方品牌的住房租赁全周期保障体系对于上海意味着什么？

**陈远平：**目前城方规划布局上海市重点核心区域的优质项目达近30个，涉及租赁住房超3万套，分布在静安、浦东、闵行、徐汇等多个发展成熟的区域。

**在我们看来，其实多个优质项目的入市，承担的是为上海住房租赁市场奠定了信心和稳定基调的使命。**在保租房成为租房保障体系支柱后，城方作为国企持续引领上海租赁住房行业发展，打造“要租房 找城方”品牌形象，为上海市场“压阵”。

良性循环，“投融建管退”闭环仍需拓宽

2022年，首批四只保障性租赁住房REITs的成功发行，是重资产租赁住房赛道完成募投建管退的破冰之举，对行业长期健康发展利好。

******韩玮烨**********虽然公募REITs已为保障性租赁住房退出通道创造了新的可能，但在“投融建管退”的多个环节中，让各市场主体在投资端踯躅不前的仍是“退”的环节，您怎么看待这一现状？

**陈远平：****我认为退出通道的稳定，决定了住房租赁赛道能否进行高质量的“循环发展”，即形成再生产的闭环。**而当拿地、运营、发REITs这样的流程形成闭环后，那么在一定的周期内，投资方的资金回笼，资本的流动性得到了保障。

对于租赁住房领域的投资者而言，通过及时退出投资，获得稳定客观的回报，可以实现资本健康周转的长期收益，投资者才有可能重新将资金重新配置到租住领域，市场才能实现健康的流动性。租住领域的投资方、运营方才有可能共建的健康共荣市场环境。

可见，资金回笼周期的长短及效益，直接决定了住房租赁市场这列高速列车的行驶速度。

******韩玮烨**********其实还是租住赛道发展初期各环节的堵点未打通所致，您认为这是普遍性问题，还是只是聚焦于京沪等先行先试热点城市的问题？

陈远平：这不是北京或上海地区租赁住房赛道或者是单一几个发展迅速区域的问题，而是全国市场的普遍性问题。造成上述问题的原因，也主要因为当前市场仍未成熟。而退出通道的稳定和拓宽则是赛道循环高质量发展的钥匙。

这样的循环和流动，推动了市场化的发展，**只有市场循环了起来，更多的项目才能落地，整个市场的发展才走上快车道。**发行REITs其实与公司上市很像，也有人员的要求、定期的信息披露等等，这更会促进行业中的企业更加市场化、专业化、规范化。

******韩玮烨**********城方作为上海保租房最大的运营企业，如何兼顾市场化的经营目标？

**陈远平：**截至2023年5月，我们已经开业保租房项目6个。其中，耀华国际社区开业2个月签约1000套，虹桥璟智社区、古北璟宏社区开业半年出租率稳定至90%+，这都是我们充分发挥市场化专业能力的体现。

**上海城方的业务模式是社区全生命周期的运营管理，**基于长期租约管理，提供资产服务和客户服务，包括前期咨询服务、开业和运营管理顾问、委托运营管理服务、资产管理服务、资产管理和退出。

今年，我们已获取外部项目5个，即作为“国家队”已向市场化迈进了一大步。

但在实际运营中，大体量的租赁社区集中入市，还是给运营团队带来较大的压力，需要应对一定时间内的空置率、爬坡期以及团队高效协同等困难。

对于运营团队而言，面对困难，只能迎难而上，关关难过关关过。

**对比其他城市，上海的保租房体系算是走在前列的，****但运营大型租赁社区的企业，目前均仍未形成从头到尾完整的经营模式，**所以每一个项目都在摸着石头过河，在不断完善和修正中找到属于租赁社区的发展之路。

结语

对于睿和智库提出的未来市场是否会以“国家队”为主导的问题，陈远平给出肯定的答案。****其一是政府需要“租购并举”的政策落地，其二则是随着大型项目经验的积累，“国家队”积累了运营大数据和经验，已遥遥领先。

国企的背景成为了其迈入租赁住房赛道并有能力深耕的通行证，但想要做好做强，并打造“要租房 找城方”的品牌形象，**市场化是城方必须要坚持且深入去做的，**而这未来也会成为其在竞争激烈的赛道生存下来且跻身头部的制胜法宝。