禹洲重组方案：最有诚意的偿债计划_风闻

问道者 杜一用

与恒大的“保交楼”和碧桂园的“给些时间”相比，禹洲集团的偿债计划显得非常实诚。林龙安拿出了一份债务重组方案，并把名下所有资产作为担保，体现出了满满的还款诚意。

现在如果许家印给债权人画个大饼，给我十年时间，我一定把2.4万亿欠债逐一清偿，谁会信？但如果许家印承诺，你们把债务打个我还得起的低折，我在能力之内分期偿清。这样的承诺或许还真有几分可信度。就此而言，禹洲刚拿出的境外债务重组方案还真是诚意十足。

当然，禹洲的偿债计划前提是还得起。根据公开信息，截至 2022 年末禹洲境外债务规模约为 68 亿美元，境内债务规模约为 123.1 亿元，境外债务占到了禹洲债务总额的八成左右，并且境内债务至今没有发生任何违约。

不跟恒大的2.4万亿和碧桂园的1.44万亿宇宙级欠债对比，就是跟刚退市同是福建发家的泰禾集团和阳光城相比，禹洲债务的可偿程度还是挺贴近现实。碧桂园的杨惠妍说“给些时间”，参照恒大，多数人应该都看得明白，不管许家印和杨惠妍的道歉有多大诚意，过去四十年房地产黄金时代累积下来的债务规模，就是再给他们四十年时间，恐怕也还不清，而且前提还要是中国房地产再保持四十年黄金时代的高歌猛进。这可能吗？

相形之下，被打上高级知识分子烙印的林龙安显得诚意十足。为了避免失信被限高导致寸步难行，许家印和杨惠妍都赶紧辞了董事长职务。不是法人，企业还由他们实际控制，但企业要承担的法律责任眼下至少落不到他们身上。林龙安卸任董事长可能是规避同样的风险，但堵上董事长枪眼的是他太太郭英兰。跑了和尚跑不了庙，林龙安应该不是那种可以把太太丢下不管的主。

林龙安是惠安人，有好多兄弟姐妹，家境不好。他1964年出生，本科毕业于集美财经学院。林龙安是那个年代挺稀罕的大学生，工作包分配，考上大学就意味着捧上了铁饭碗。林龙安表现出那个年代非常少有的“学历危机意识”，本科毕业后他马上又努力着报考中国科技大学的研究生。拿着工商管理硕士学位，林龙安被分配到了厦门市财政局。

弟弟的一场大病难倒了林龙安一家。为了救弟弟，林龙安不得不自己砸了铁饭碗辞职创业，从开办碎石子厂为建筑公司配套起家，1994年在金尚路成功开发第一个项目禹洲新村后，由此进入了中国房地产的黄金赛道。

禹洲新村在九十年代的厦门属于偏远郊区，边上还可以看到农田。当时开发禹洲新村这个项目，林龙安手头并没有太宽裕的资金，拿郊区的地便宜一些。不过，林龙安看好厦门的未来，特区建设如火如荼，郊区变市区只是时间问题。基于这样的自信，禹洲集团从禹洲新村开始，走出了一条房地产开发的康庄大道。2009年11月禹洲在香港上市，成为厦门最早上市的房地产四大家族之一。

这一波房企爆雷的原因是相似的，基本上都始于加杠杆，爆于去杠杆。从禹洲的财报可以看出，林龙安的步伐还是走得比较稳健的。自然而然的，日积月累的冒进与稳健两种不同经营风格在这波去杠杆大潮中遭遇了深度不同的危机。

表现在个体上，面对同样的宏调背景，欠债2.4万亿的恒大和欠债68亿美元的禹洲在偿债能力上自是不能相提并论。禹洲的债务重组方案大致说来：用新债替代旧债，分短中长期三种，想尽快拿到钱的，债务折扣就要给低些。还款周期越长，折扣越高，如果选择继续与禹洲同甘共苦，那债务就不打折，但周期也不是无限长，最长10年。

企业运转正常，有利共图本息如期兑付理所应当，现在企业遇到了前所未有的困难，如果还要求企业分文不少本息照付，那最后只能把企业逼上绝路，结果很可能是债权和债务同归于尽。债务人把可能用于还债的资产都摆到明面上，一看就有还款的诚意。

禹洲把未来10年可用于还债的全部资产和营收预算都摆到了台面上。截至去年底禹洲在国内 38 个城市拥有 172 个物业开发项目。未来10年这些项目所能产生的无杠杆现金流累计约为 400 -500 亿元，偿还境内债务后，预计可以产生150-200亿元的现金。

在投资物业方面，禹洲在全球拥有 41 处购物中心和写字楼，其中 38 处位于境内，有32 处已经完工，有 9 处仍在开发中。这是禹洲租金收入来源，未来五年，禹洲将逐步出售部分投资物业，预计可以回笼110 -170 亿元资金。

通过物业销售和资产出售，禹洲可用于偿还的境外债务总额估计约为 38 - 46 亿美元，预计到 2026 年前还有 15% -19%可动用资金。对此，禹洲假设，在若干投资物业可按计划出售和投资物业可以不低于规定底价出售的情况下，将优先考虑现有项目的建设和交付以及现有债务的偿还。当机会出现且可获得长期财务资源时，禹洲将考虑开展新项目，为长期债权人和股东创造价值。

这算得上是国内爆雷房地产企业中最良心的偿债计划吧。