地产界“华南五虎”中，仅有朱孟依的合生创展尚存一丝虎威_风闻

一波说-一个家族，一个传说08-12 22:38

2023-08-12

2007年起被业界誉为“华南五虎”的碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，经历数年兴衰轮回后，在恒大爆雷后，有的就地躺倒，也有的在残喘中，为何仅有朱孟依的合生创展尚存一丝虎威？

合生创展创办人朱孟依有个绰号“朱老农”，也许，到今天大家才会感觉老农种田按时令来、不急不躁的好处了。

恒大地产资不抵债，碧桂园上半年预亏450-550亿

恒大创办人许家印

时序入秋后，昔日的“华南五虎”，惊雷滚滚、电闪雷鸣，雷雨来的让人猝不及防!

8月10日晚间，恒大地产连发几个公告，包括2022年债券年报、2022年债券半年报、2021年债券年报，以及恒大地产2022年和2021年的年度审计报告和2022年半年度财报，犹如一场深夜大雷。

财务数据显示，恒大地产的公司总负债18,338.19亿元，总资产14,685.57亿元，已资不抵债。

公告显示，恒大地产2022年度净亏损为人民币527.20亿元，截至2022年12月31日，其流动负债合计人民币16,787.47亿元，而公司的货币资金（包括现金及现金等价物和受限资金）总额仅为人民币91.73亿元。

杨惠妍（右2）等在碧桂园年度业绩公布会

恒大地产“电闪雷鸣”的同时，国内最大房企的碧桂园这边也是一场“暴风骤雨”袭来。在前天被曝两笔美元债利息2250万美元未按期支付后，8月10日碧桂园（02007.HK）突然发布公告称，遭遇“成立以来最大困难”，上半年预亏450-550亿元。

碧桂园发布的“盈利警告内幕消息公告”显示，根据集团截至2023年6月30日止6个月未经审核管理账目之初步评估及现时可获得之其他数据，对于去年上半年同期净利润约19.1亿元，集团预期今年上半年亏损介乎450-550亿元之间。

公告中解释称，预计净亏损主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

碧桂园透露，当下公司遇到了自成立以来最大的困难，受近期销售额与再融资环境持续恶化的影响，账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。

碧桂园是一家连续6年夺得行业销冠的龙头民营房企，曾被监管层列入示范房企之列，连这样的“旗帜性”房企都出险、并显露危机，一叶落而知天下秋！且不说上半年预亏450-550亿元，单说碧桂园所称“出现了阶段性的流动压力”，其公司内部财务情况究竟面临什么样的局面，有没有转机的可能？

碧桂园方面也表态相关全力自救的具体安排及举措，并在公告中称“从哪里跌倒就从哪里爬起来。”包括专款专用、严格管理预售监控资金等方式，保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务，积极化解阶段性流动压力，保障经营有序开展、改善经营效益，以及成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组等。

此前碧桂园的“四大自救”措施里，第三条称：“董事会主席兼控股股东杨惠妍大力度支持，上市至今控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持公司折合约386亿港元且从未减持股票，其向公司累计提供折合约66亿港元的无息无抵押借款。”

以前，创办人杨国强曾声称，就算碧桂园倒下，也是中国最后一个倒下的房企。恒大爆雷后，碧桂园会不会变成“恒二”，包括业内、所有人都在关注，也在考验二代掌门人杨惠妍的风险处置能力。

富力地产

2007年起被业界誉为“华南五虎”的碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，曾是国内行业房企的标杆。同样在8月10日，富力地产当日午间于港交所公告称，截至2023年6月30日，公司及下属子公司有两笔金额达到1000万元的商票为逾期状态，前述商票逾期金额合计为3072.74万元。

对于商票逾期，公告如此解释，受宏观经济环境、行业环境等多重因素影响，公司销售及融资等业务低迷，本公司整体面临一定的流动性压力。特别是，本公司销售情况持续大幅下滑，2023年1~6月总协议销售金额为135.4亿元，较2022年同比下降约49%。在前述背景下，本公司及下属子公司因阶段性资金紧张导致商票逾期情况的发生。

富力地产公告中表示，至去年年底止，公司的银行借款、境内外借款及其他借款总额为1351.10亿元，对于债务的偿付，公司将加大销售力度、盘活公司资产等多种措施筹措资金。

顺带提及，7月中旬，富力地产（02777.HK）曾被曝被两名债权人向法院申请破产重整，公司随即发公告回应，尚未收到与被指控的申请的相关法院文件，正与金额约2000万元的若干票据纠纷与申请人协商。富力地产当时在公告中指出，其净资产为正值，不存在资不抵债的情况，经营活动也维持正常。

由此看来，富力地产与碧桂园一样，均面临阶段性的资金压力。“华南五虎”之一的雅居乐（03383.HK）于8月7日公告称，今年前7月销售305亿元，同比下降31.38%。按照今年最低销售目标650亿元来算，目前已完成全年销售目标的约46.9%。雅居乐集团高级副总裁潘智勇在5月的股东会上表示，“会暂缓拿地计划，希望集团能在两年至三年内恢复正常。”

至于预计公司上半年录得综合净亏损，雅居乐在公告列举的理由，与碧桂园前述理由大致相同，可见房地产商当前面对的困难具有普遍性。

华南五虎中，仅有合生创展尚存一丝虎威

合生创展董事会主席朱桔榕（右1）

在昔日楼市躁动的时代，高唱“稳字经”也需要有一定勇气。自2020年1月从父亲朱孟依手里接任合生创展董事会主席以来，朱桔榕接棒已满三年多，如果有空吟唱梁静茹那首《勇气》，不晓得她有何感悟？

“终于做了这个决定，别人怎么说我不理，只要你也一样的肯定；我愿意，天涯海角都随你去；我知道，一切不容易；我的心，一直温习说服自己，最怕你忽然说要放弃。”

很长时间里，与规模大跃进的“华南五虎”相比，不少人将合生创展的稳健“个性”，称为“温吞”。时过境迁，经历一波大浪淘沙后，今天的合生创展已是“华南五虎”处境最为稳定的一家了。

现今的“华南五虎”，恒大已是资不抵债，碧桂园也出险了，正在全力自救；富力地产商票逾期，雅居乐会暂缓拿地，相比之下，一向低调的合生创展是最早踩下债务刹车键的一家，反而也是“华南五虎”债务问题表现较好的。

今天，某报发表《对于碧桂园，该拉还是得拉一把》文章，可大家是否想过没有，眼下因债务问题命悬一线、等候救治的房企，想进ICU的多了，关键是ICU的床位是极其有限的，先救谁呢？

合生创展2022年报封面

合生创展（00754.HK）公布的2022年报，其封面用了“惟实励新，精进臻善”八个字，对于跨入三十而立的合生创展而言，这也是激励之词。

3月末，合生创展交出过去一年的“答卷”，全年营收为233.12亿元，同比下降9%，股权持有人应占溢利为74.96亿元，同比略降7%。在2022年楼市整体承压明显的背景下，身处其中，也难免受波及，但总体而言，合生创展业绩仍保持相对稳定。

正因如此，今年4月下旬，标普将合生创展的信用评级逆势上升，由负面调整至“稳定”，并确认该公司的“B”长期发行人信用评级。展望上调至“稳定”，也就意味着合生创展在今后一段时间流动性风险恶化的风险降低，这在2022年国内房地产民企中是极少数修复其国际信用评级的企业之一。

8月9日，合生创展公布今年前7月销售情况，集团及其合营公司及联营公司的总合约销售金额为约171.29亿元，同比减少8.89%；其中物业合约销售约165.53亿元；及装修合约销售约5.76亿元。

有必要强调一下，合生创展下一步要有效改善杠杆率，除了力争销售和利润率不断上升外，必须坚守资金安全线，努力缩减债务规模，并合理有效控制其债务结构。

合生创展创办人朱孟依

合生创展创办人朱孟依，出生于1959年8月，祖籍广东省梅州市丰顺县留隍镇口铺村。朱孟依家族是一个“抱团创业”家族，其兄长朱拉伊、弟弟朱庆依，还有他的妹妹朱帆等，均在“合生系”携手拼搏。

朱孟依有二子一女，即长子朱一航、次子朱伟航、以及女儿、生于1989年的合生创展董事会主席朱桔榕，在传承布局上属于“分工不分家”，三个子女各据一方，相互提携，并与其父亲朱孟依一样，一向“高调做事，低调为人”。

平常衣着普通，且沉默少语，加上合生创展“慢工细活”的求稳个性，令朱孟依有个绰号“朱老农”。

老农的思维，就是春播秋藏，讲究按时令来，不急不躁。房地产行业，过去一直讲“头部为王”，宁为鸡首不为牛尾。在狂热的时代，“朱老农”的慢周转、高溢价、不太注重规模的战略，似乎与别人普遍选择的快周转模式“格格不入”。

与“华南五虎”的恒大、碧桂园早早挤进千亿房企阵营相比，曾被万科创办人王石夸为“房地产界真正的地产航母”、创办于1992年的合生创展，一度被挤出房企TOP100强，到2019年销售才突破200亿，2020年突破300亿元。

曾被誉为“广州地产圈教父”的朱孟依，在战略上一向谨慎、慎重，不急不躁，其规模虽远比不上“宇宙房企”，但在财务稳健性、盈利能力、还有投资者价值回报等方面，在国内房企也是“鹤立鸡群”的。想一想，昔日的“华南五虎”，眼下也就“朱老农”的合生创展尚存一丝虎威了！

有时，需要把时间拉长，才能看穿一家企业的虚实。有的积雪成灾，有的经受不起历史无情淬炼，能屹立不摇的，往往是极少数的，更显难能可贵！