李嘉诚7折抛售房产，背后的深层原因，看懂的人不多_风闻

文/王新喜

近日，李嘉诚“7折”抛售房产的消息，引发国内地产圈的关注。业内感叹，李嘉诚的大甩卖，把本来就孱弱的香港房市又砸了一个大坑。

在8月3日，长江实业（李嘉诚旗下的地产旗舰）旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，其中，最便宜的开放式单位实用面积210平方呎（约合19.5平米），扣除18%折扣后，折实售价为290万港元，折实呎价13810港元（约合14.87万港元/平方米）。值得注意的是，这一售价较周边二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

这一新楼盘刷屏的同时，长江实业集团于8月3日披露了2023年中期业绩报告。中报显示，今年上半年，集团已确认的物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%。

低价抛售资产，总是要有损失的，长江实业三分之二的股份是李嘉诚家族的。打七折抛售房产损失的不是别人的钱，是他们李家的钱。如果不是有很急迫的原因，李嘉诚不会这么做。李嘉诚7折抛售房产，到底嗅到了什么信号？

香港人口负增长，净流出人口变多

长期以来，中国香港房价一向居高不下，动辄单价十几万、几十万一平方米。房价之所以那么贵，主要有两个原因，一个是地太少人太多。上世纪八九十年代，伴随着香港的高速发展，人口不断增长。

另一方面，香港过去一直以来的土地开发率低，香港有1100平方公里，只开发建设了270平方公里，仅占总面积的24.3%，房屋用地更只占6.9%；而四大地产商却持有上千公顷土地，一直处于闲置、荒废状态。这也给了房地产商不断捂盘惜售，推高房价的底气。正如港剧《创世纪》中指出：谁用地用的最好，谁就是赢得这个世界的人。

对于第一个原因，香港是弹丸之地，想挤进香港的人真的太多了，过去能靠深圳特区给尽力引流，但目前中国人口出现拐点，外来流入人口数量在下降，人地矛盾也有所缓解。

全国人口增长趋缓、楼市走弱，也已经波及到了香港。值得注意的是，香港早就已经取消公摊，也就是说，要换成内地价格，每平方米是9万人民币。

房子这种东西，在地没有变大的情况下，是与人口增长挂钩的，人口如果不断增长，房价一定涨，从数据来看，2022年年底香港人口733.3万人，较2021年年底减少6.83万人，跌幅为0.9%。出现了负增长，此外，也出现了净流出，同期内，净移出人数为3.88万人，其中2.12万人为单程证持有人的移入，6万人为其他香港居民的净移出。

这也影响到了香港的人才数量。中国香港2022年施政报告已提出多项招揽外来人才的措施，目标是在2023年至2025年期间，每年通过人才入境计划输入至少3.5万名预计逗留至少12个月的人才。

与此同时，香港如今老龄化严重，香港房子的投资价值逐渐回归了居住属性。李嘉诚无疑是嗅到了人口方面的信号。

人口减少的情况下，土地资源获得了缓解

在香港，太多的人想在炒房上赚钱了，所以阻碍土地开发的人很多。

在李嘉超政府上台以后，推动了北部都会区的征地，正在大量建设新公营房屋单位，或许在未来几年内就会开售，同时不排除还有更多征地与整改方案的出台。

北部都会区的新房开售，或对香港的楼市造成冲击，大片的新城区落成也会对旧城区造成出清，这可能导致香港的商业重心会有所转移，以前的商业旺地房价也会降下来。

不过目前香港的住房问题对李嘉诚是利空，但对普通市民是利好。包括提供给低收入者租住的公屋对香港低收入群体形成了利好，目前，香港人口近三成居住在公屋。此前也有资料显示，公屋租金不会超过租户月收入25%。

香港要建房子给百姓，李家打折卖房子，李嘉诚意识到，他的房地产生意以后越来越难了。

另外，受国内楼市下跌的冲击，以及互联网经济对商业地产的冲击，香港居住用房的紧张问题或许会持续缓解，房价势头将被进一步抑制。

在这样的前景之下，或许李嘉诚的折价出售只不过是提前开溜。

每周末几十万香港人涌入深圳背后，房价或难支撑购物天堂

香港的房价，一方面是地少人多，经济发达，其次是香港作为全球金融中心，吸引了大量投资者涌入，推动了房价上涨。再次，作为购物天堂，每年都有大量的内地、海外游客涌入这座城市，除了香港的本身魅力吸引游客外，更多的人来香港购物，毕竟香港是世界知名的购物天堂。

但如今，我们看到的一个趋势是，内地人去中国香港的人似乎少了，而深圳却正被香港人「挤爆」，每到周末有数十万港人涌入深圳，反向代购也在兴起，1000块钱在香港吃顿好的就没了，在深圳可以吃饱、喝足、按摩、睡觉潇洒一整天，性价比高到他们都把深圳当成第二个家了。

这其实也在说明，香港在衣食住行等很多方面，性价比不高，如果购物天堂的地位被削弱，香港高房价背后无疑就少了一个支撑点。

尤其是如今香港老龄化，而人口在下降，人口数量已经支撑不了，调查显示，近90%的受访者表示愿意迁移到大湾区的内地城市。此外，近四分之一的受访者更愿意迁移到中山，其次是深圳和广州。

抛售的本质是避险，李嘉诚嗅到了什么信号？

有人说，全世界没有比李嘉诚更看得懂房地产的人了！毕竟，李嘉诚的市场的敏锐度远超普罗大众，其信息来源更是少有人能及，财力更是富可敌国。有人猜测，这背后，或许李超人的智囊团分析美国降息后衰退依旧持续，后面是金融海啸。其次是资本嗅出政策底的气息，低价出售一来是快速回笼资金，二来是砸出黄金坑，增加和政府拿地的筹码。

因此，业内认为，他都开始降价抛售了，一般人还是跑的快点比较好。

在当前的形势下，估计很快楼市就会迎来大调整，国内万达在抛售股份，李嘉诚在抛售房产，恒大在跑路。这些都是信号与趋势。

因此，综上来看，李嘉诚抛售的本质还是避险。

不过话说回来，正如有业内人士指出，香港开发商在行情不好的时候，能通过降价，快速出清，而不是因为一些限制，死扛之后烂在手里，既有利消费者也有利开发商。香港的市场机制还是更能发挥出应有的调节作用的。

李嘉诚不想成为下一个许家印

土地短缺曾经是最让港府头疼的问题，700多万人生活25%的土地上，制约经济发展，被戏称为“弹丸之地”。

目前香港为了解决住房问题，决心很大，目前解决的办法就是开发更多的居住建房用地，用来开发公租房。从上面的公租房开发的历史数据来看，从2019香港稳定后，公租房实现大跳跃。

李嘉诚很明显是看到了政府解决香港住房问题的决心，更多的公租房意味着更少的商业机会，不排除李嘉诚想来内地抄底，毕竟最近各地发布了不少优惠政策，这个时候来抄底，也是一种嗅觉灵敏的倾向。

另外，香港楼市自2019年开始下滑，一直处于低迷的状态，香港的人口流入数据、反向涌入深圳吃喝玩乐等趋势，也对香港房价与衣食住行的性价比造成了冲击，李嘉诚对香港房价的走势有点担忧。

从另一个角度来看，从长江实业集团于8月3日披露的2023年中期业绩报告来看，收益下滑严重。聪明的商人，是懂得止损的。手里全是固定资产，而且价格短期内可能不会涨了，风险很大，不如换成钱、继续投资其他领域靠谱。

所以也不排除长江实业想减仓回收资金，去投资回报率跑赢房地产的资产。

李嘉诚抛售背后，其实本质还是规避疯狂房价背后存在巨大债务风险。李嘉诚曾经接受采访时就说过：我对债务从来是如履薄冰。

谁手上现金流更充裕，就更能够抵抗风险。在当下的阶段，资金的流动性对于企业来说，非常关键。投资并不是比谁跑得快，而是比谁跑得远。从这个角度来看，李嘉诚可能不想步许家印的后尘。我们拭目以待。

作者：王新喜 TMT资深评论人 本文未经许可谢绝转载  作者微信公众号：智能新连接