李嘉诚“劈价”有咩玄机？_风闻

一波说-一个家族，一个传说08-08 10:38

2023-08-08

上周，香港首富李嘉诚旗下的长实集团在香港油塘的“亲海駅II”首轮销售祭出低价策略，新盘入场费仅需290万港元，相当于一个车位价钱，且楼价比周边二手房便宜25%，且重回7年前楼价水平，引起了香港市场热烈讨论，不少人关注：李嘉诚“劈价”有咩玄机？

经济恢复常态比预期缓慢，加上遇到美国加息的困扰，香港部分发展商已放慢推盘步伐，有的市场人士甚至预期，香港地产新楼盘低开的销售策略，或成新常态。

李嘉诚投“深水震撼弹”！新盘重回7年前楼价，比二手房便宜25%

长实执行董事赵国雄（中）为“亲海駅II”推盘

“信步即达港铁油塘站。”此为香港首富李嘉诚旗下长实集团之“亲海駅II”新推楼盘的最好卖点，不过，引发市场热烈讨论的是，李嘉诚给香港楼市投下“深水震撼弹”，诚哥“放血”劈价更是上周以来的港人热议话题。

长实集团旗下的油塘“亲海駅II”于8月3日公布首张价格单，共有132户，每平方英尺为14997港元，约合人民币14.8万元/平方米。被称为长实“赵楼神”、长实执行董事赵国雄形容这次开价是“平包价”，除了较2022年同区域新盘价格低17%之外，也是近7年市区最平楼盘。

长实集团的“亲海駅II”，相较于油塘上一个新开盘项目，即保利置业（00119.HK）及“赌王”何鸿燊四太梁安琪旗下尚嘉控股两方合作的朗誉，于2022年11月推出的首批128户，价格已经低出16.6%。

如果与近来附近的新楼盘价格作比较，“亲海駅II”比包括会德丰旗下KOKO MARE及KOKO ROSSO今年年初开出的楼盘价，也低出了16.6%至18%。

排队看盘的市民

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰认为，此次长实的油塘“亲海駅II”，项目首批单位入场费仅需290万港元起，相当于一个停车位价钱，为近4年来九龙新楼盘入场费最低，也比九龙市区新晋二手房便宜25%，开价极具吸引力。

在陈永杰看来，此举定必冻结香港的九龙及新界区的二手房市场，甚至“居屋客”，势必掀起抢购潮。

他进一步分析，油塘已非过去的传统工业区，如今变身为综合发展区。且“亲海駅II”位置处于临海，户型多元，开发商又提供多重且灵活的置业优惠，相信可吸引大批上车客入驻。租金方面，区内的新楼盘平均每呎租金约50港元，部分开放式单位更高达60港元，可能会吸引不少投资客。

长实项目营业经理郭子威

“香港首富”李嘉诚“劈价”策略奏效，据港媒报道，长实项目营业经理郭子威形容，此次入场费约290万港元，可谓“平过居屋”，当日参观者中有两成人士表示，有意申请登记。“亲海駅II”是8月3日中午12时起开始接受登记，10分钟已录得超额认购登记。

长实执行董事赵国雄更形容此新盘是“便宜到爆”，他也表示，香港市民关注住房问题，而房屋政策是政府施政的重中之重。故发展商帮助市场“上车”，直言“不要赚尽，不用赚多。”

据报道，长实的“亲海駅II”低价推出后，大批看房客提早排队，参观人数远超预期，截止当日下午5时，约有5000人参观，气氛热闹。长实“赵楼神”赵国雄强调，“项目售价平过资助房屋”，今次属于原价加推，首轮销售前都不会加价，并有机会加推。

“亲海駅II”在香港的尖沙咀港景汇商场设立看房示范单位，首日看房的排队长龙，从商场的地下排到楼上，连二楼商场的走廊也塞爆。值得注意的是，为了促销，开发商长实更首度伙拍电子钱包买楼送积分来吸引房客。据香港媒体的报道，“亲海駅II”项目收票两日，累计接收逾5000个认购登记，超额认购约18.7倍。

李嘉诚“劈价”有咩玄机？

“香港首富”李嘉诚

“香港首富”李嘉诚，也是“香港四大地产天王”之首，号称“超人”的李嘉诚，也被视为当代最精明的商人。此次长实“亲海駅II”开出“平爆价”，重回2016年的近7年市区最平楼价，除了受到买房客的关注，在业内也引发热烈讨论：李嘉诚“劈价”有咩玄机？对今后香港楼市有何启示？

香港楼市踏入下半年以来，受经济恢复疫前常态较预期慢影响，加上遇到美联储加息的困扰，新楼盘纷纷积极透过贴近市场价乃至降价，或者让代理以回佣方式来促销。此外，眼下是疫情后首个暑假，不少港人出外旅游的兴趣明显高过买房，也是一二个月新盘销售未能起动之因素。有业内人士分析，库存重的香港开发商今后采取一至两成的加上轮转销售策略，可能会成为新常态。

数据显示，2023年前7月，香港一手成交量共录得6843宗，虽然比2022年同期高出逾19%，但也与过去十年同期相比，也创第二低，成交量较2021年同期的9426宗，下降超27%，更比疫情爆发时的2020年前7月的7748宗成交量，低了接近12%。

与此同时，今年前7月香港楼盘发售单位近3万伙，港人除了因前景不明朗不肯贸然入市，也因为近来银行短期定期储蓄高达4-5厘，比买房收租更具吸引力，而且不需支付印花税。也正因如此，不少香港“包租公”宁愿把钱放在银行吃利息，在等待经济形势明朗后入市买房，反正市场新房存量有的是。

有人估算，市场上可即时发售的单位接近3万伙，若以每年吸纳约1.5万伙来计算，至少需2年才可以消化。正因如此，不少香港开发商近月来，也减缓新楼盘推售步伐。

换句话说，长实“亲海駅II”开出“平爆价”，有加速轮转、回笼资金之原因，也不排除通过减仓回笼资金，去其他回报率更高、且跑赢房地产的项目。

李嘉诚长子、长和主席李泽钜

长实“亲海駅II”开出“平爆价”，较周边二手房便宜25%，差不多是“打七折”。这几天，所谓的“李嘉诚七折抛售香港一楼盘”消息，也引起了内地业内的关注。

值得一提的是，李嘉诚长子、长和主席李泽钜在长实集团新盘“亲海駅II”大手劈价时，更大谈楼市。李泽钜在出席业绩分析员会议时表示，虽然媒体报道采用夸张字眼，但该盘订价相当于7年前楼价，的确有吸引力。他说，他个人不会用“炸弹”（注：港媒报道用“深水炸弹”）来形容，但同意其开价的确非常吸引力。他声称，长实售楼一般倾向开价贴市或较低来促销。

李泽钜更是强调，他认为现时市民置业的风险，即使在加息周期，亦比3年前更安全。

对于香港市民置业负担，李泽钜表示，应逆市置业，因为过去周期的楼价太高，如果一个人要买楼自住，其实现在机会比底息周期时更多。李泽钜进一步解释，虽然息口上升，但置业的机会更大，因为投资者会变得更小心。

李泽钜分析：“但太多人睇淡、利率又高时，实际风险比3年前更低。”他还表示，市场预期未来降息比加息的机会大，现在置业前景更为清晰。

让人注意到的是，李泽钜也谈到地价。他表示，长实亦身体力行，在过去一年已忙于投地，理念与置业一样，现在逆市买地的时机比3年前稳。他个人也认为，现时地价已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。李泽钜甚至反问：“未来还如何再跌？”

李嘉诚、李泽钜父子

今年以来，李嘉诚家族的一举一动，备受关注。前不久，现年约27岁的李嘉诚长孙女李思德，正式加入家族旗舰企业，出任长实企业事务发展部经理，被视为其家族加速代际传承节奏。

生于1996年的李思德，是现任长和主席李泽钜之长女，此前外界知道她于2017年至2017年涉足家族事务，主要帮助其祖父李嘉诚打理慈善事业，包括管理资产规模超1000亿港元，被称为“李嘉诚第三子”的李嘉诚基金会。

港媒亦透露，在2022年，李思德就出任长江实业旗下Express Motor的公司董事，此间公司主要负责对欧洲的投资。目前，来自欧洲的业务，占到长实收入的50%以上，外界认为，退休的李嘉诚，希望透过李思德，来进一步扩大其在欧洲的投资。除了培育长孙女，对于长孙李长禧，李嘉诚也是精心培养，还教授他古文。

17岁的李长禧，与姐姐李思德一样，均曾就读于汉基国际学校，外界预期，对长孙抱有期待的李嘉诚，未来几年若让李长禧也加入他一手创办的长江实业，李氏家族的接班规划会进一步明确。

今次油塘的“亲海駅II”首次推新盘，李嘉诚“7折抛售”，犹如长实给香港楼市投下“深水炸弹”，外界更关注李嘉诚“劈价”有咩玄机？长实执行董事赵国雄称，此次定价，“代理听到价钱开心到喊，老板听到价钱伤心到喊”，他表示，发展史有责任以“不要赚尽，不用赚多”以解决市民住屋问题。

也有的认为，油塘虽处于九龙位置，但离香港岛仅一站距离，长实大举折价举动，预示香港楼市将下行，而“李超人”是有超级避险能力的商界大佬，故而房价必跌，提前抛售。也有的认为，此为长实回笼资金，才会有“快准狠”抛售。如果考虑香港楼市新盘的库存，会不会掀起一波开发商的促销“价格战”，引人关注。

客观而言，长实执行董事赵国雄的“不要赚尽，不用赚多”，绝非此次7折卖新盘的全部初衷，李泽钜大谈楼市称现时买房比3年前风险低，也是事实，但他没有回答另一个问题，现时买房会比3年后风险低吗？

李嘉诚“劈价”有咩玄机，您猜到了吗？