ESG来袭，房地产商们鼓吹的绿色建筑，让你的生活更好了吗？_风闻

文 | 白嘉嘉

“中国人是不是人，为什么中国人就应当少排？”

2009年末，去参加哥本哈根国际气候会议的丁仲礼院士，在会议上否决了由美国牵头，西方27个发达国家提出的《哥本哈根协议》。

在这个协议中，为了能将全球气温上升控制在2℃以内，全球二氧化碳的排放量控制在8000亿吨以内，一些国家需要作出调整。

之所以丁院士对这一协议持反对态度，主要是因为它并不公平。

简单来说，碳排放量的多寡一定程度上决定了相应国家在发展过程中可撬动的工业产能总量，而《哥本哈根协议》忽视了发达国家过去工业化排放的大量二氧化碳，要求正处于发展进程中的国家承担气候变暖的主要责任，环保的外壳下，却是对发展中国家人权的蔑视。

即便如此，为了人类的可持续发展这一母题，中国仍决定承担起责任，于2010年签署调整后的《巴黎协定》，并在后续的十多年间制定了一系列节能减排的硬性规定，大力推动绿色建筑、新能源车、光伏等绿色产业。

在环保与发展的微妙平衡中，地产行业是其中关键的一子。

中国建筑碳排放量总量庞大，据《2022年中国建筑能耗与碳排放研究报告》显示，2020年建筑全过程碳排放总量为50.8亿吨二氧化碳，占全国碳排放比重50.9%。

换而言之，在总量固定的情况下，地产行业碳排放量可压缩的空间最多，而每压缩1%的碳排放量，就有可能为另一蓄势待发的高精尖科技产业带来更充裕的发展空间。

“大帐”逻辑清晰，但建筑行业的“小账”怎么算？

一个现实是，即便在可预期的未来，绿色建筑是大势所趋，成型后将降低建筑单体的能耗水平。但市场竞争激烈的当下，转型采用低碳建材和新能源设备将直接导致建筑成本上升，继而在招投标环节失去价格优势。

要求企业“自废武功”既不现实，也并非达成“可持续发展”的良方。

于是，一本宏观战略目标与企业发展需求融合后的“中账”由社会各界编纂而成——

通过金融、政策引导、扶持等途径实质增强对处在绿色转型进程中企业的包容度，由社会、企业、政府一同为转型买单，发挥关键企业在供应链中的影响力，将发展推入更高质量的阶段。

而ESG，正是这本“中账”的扉页。

ESG这本账应该怎么算？

近年来兴起的ESG，是一种从环境（Environment）、社会责任（Social）、公司治理（Governance）3个角度评价企业可持续发展能力的标准。

而在地产行业，推动企业迈出ESG转型第一步的，其实是法律法规。

自2015年，中央城市工作会议明确提出新时期我国建筑方针“适用、经济、绿色、美观”，将发展绿色建筑纳入国家战略以来，相应规章制度不断完善，成为房地产企业开展经营活动的底线。

以2021年4月实施的新版《建筑节能与可再生能源利用通用规范》为例。

新规范要求，新建居住建筑和公共建筑平均设计能耗水平应在2016年执行的节能设计标准的基础上分别降低30%和20%，碳排放强度应平均降低40%，折算后，碳排放强度平均每平方米降低7千克以上。

新建、扩建和改建建筑以及既有建筑节能改造均应进行建筑节能设计，并提供建筑碳排放分析报告——这意味着建筑碳计算将成为必选项。

而碳计算，或者说碳足迹，正是ESG评估中相当关键的一项指标。

众所周知，地产是国民经济的支柱行业，产业上下游覆盖市场的各个细枝末节。从建材原料的开采到建筑落成后的运营，每一个环节都要消耗大量能源。

为了精准定位其中的可优化环节，世界各国很早就开始建立覆盖建筑全生命周期的碳排放计量体系。

比如，德国可持续建筑协会在2008年推出的DGNB可持续建筑评估技术体系，以每年单位建筑面积的碳排放为计量单位，提出了建筑碳排放完整明确的计算方法，将建筑全生命周期划分为“建材生产和建筑建造”、“建筑使用”、“建筑维护与更新”、“建筑拆除和重新利用”四大阶段，分别建立碳排放数据库。

在政策、社会共识的推动下，企业是否符合ESG的理念，逐渐成为值得观测的一个指标。于是，金融机构也相继将企业在ESG上的表现纳入考量。

截至2022年第三季度，全球ESG基金资产规模达2.24万亿美元，单季度净流入量为225亿美元，与2022年全球基金资产净流出1980亿美元相比，ESG基金仍较传统基金更受投资者青睐。

其中，欧洲是全球ESG基金规模最大的地区，占全球比例达82%，其次是美国，占比为12%。中国占亚洲（除日本外）ESG基金规模比例为68%，排名全球第三。

虽然目前中国的ESG投融资机构体量与欧美地区尚有一定的差距，但在认知层面，双方都认可ESG理念对实体经济可持续发展的正面影响。

在去年11月举办的2022金融街论坛年会上，中国银行授信管理部刘世伟在主题演讲中表示，中国银行已经在部分地区试点研发了企业融资主体ESG评价体系，最终得分将与信贷流程相结合。

具体到房地产行业，绿色债券是企业绿色转型的“奖励”。

绿色债券是以绿色建筑为融资标的的债券融资模式，需遵守特定绿色金融框架下对融资目的、项目筛选、资金使用及报告作出的规定。

“三条红线”正式实施后，地产行业整体资金面收紧，绿色债券作为受到政策支持的融资渠道，特别是绿色美元债所募集的资金在符合国家规定的前提下可全部用于偿还公司未来到期的债务，从而备受房企青睐。

通过国家政策和社会资本的引导，地产行业隐隐形成了一条可以跑通的绿色转型之路，但在硬币的另一面，由于ESG标准缺少共识，它正在成为资本操纵企业的“遥控器”。

据钛媒体报道，今年1月，晨星公司旗下可持续发展评级机构Suatainalytics将腾讯、微博、百度三大互联网企业的ESG评级下调至“不符合联合国原则”级别，原因则令人“匪夷所思”——与互联网管理、俄乌战争等因素有关。

选择性“消灭”一批企业

如前文所言，ESG报告是社会层面“大账”与企业层面“小账”的综合，因此，在地产行业，想要描画出一个漂亮的ESG故事，首先取决于企业在产业链中的地位。

将地产产业链拆分开来，可以大致分为建材供应、建筑建造、建筑运营3个阶段。

对应到具体流程，一般是政府出租土地，地产企业与设计院合作拿出具体方案，中标后将项目分包给建筑承包商，由承包商根据建筑设计要求和自身情况进行建材采购及建造，最终将落成的建筑交还给地产企业对外销售或出租。

在这套流程中，虽然房企在大多数环节扮演着“拍板者”的身份，但从实际情况来看，仅“拍板”是远远不够的。

以法国企业VINCI的承建的巴黎16号线为例。

在这个项目中，VINCI选择一改业内惯用的钢筋混凝土，而选择用钢纤维混凝土来进行项目建设。

钢筋和混凝土分别是建筑的核心建材，其中混凝土主要提供抗压能力，钢筋提供抗拉伸能力。

在过往的建筑案例中，一般是先将钢筋按照设计要求捆扎成钢筋笼，再在外浇筑混凝土层，形成梁、柱、混凝土板。

而钢纤维混凝土，则选择将钢纤维直接投入混凝土搅拌，从而节省钢材消耗、钢筋运输成本。

据了解，16号线在设计之初并没有采用钢纤维混凝土的计划，它也因此饱受欧洲环保组织的诟病。

为了平息舆论，VINCI选择将用钢纤维替代钢筋，并成立可行性研究团队进行验证实验，最终得出每立方米40千克的钢纤维能够达到行业标准的结果。

然而， 即便有了理论依据，VINCI也没找到供应商将产品生产出来。

最终，VINCI自建了一座供应钢纤维混凝土管片的工厂，建设成本超过200万欧元（约1600万人民币）。

从结果来看，改用钢纤维后，每立方米内钢材密度从85千克下降到了40千克，折合每10公里能减少约9千吨至1万吨的二氧化碳排放量，确实起到了降低碳足迹的作用。

但另一方面，地铁建造本就属于低频次项目，为此专门开设工厂，从无到有搭建起产业链，即便撇开经济性指标不谈，环保的总账能否算得平，也需要打一个大大的问号。

而这也是今天中国地产企业绿色转型所面临问题的真实写照。

即便地产企业想从无到有地搭建起整条绿色产业链，若未来订单不及预期，无法有效分摊转型过程中产生的财务成本和碳排放成本，最终也难以持续。

因此，国内地产企业的绿色建筑实践往往通过采购节能减排的设备、增强建筑的自然通风、采光能力等相对投入小、风险低的举措实现减少二氧化碳排放量。

值得一提的是，国内地产企业并非没有参与新型建材的研发。比如万科开发了替代传统水泥砂浆的轻质抹灰石膏，以工业废弃物脱硫石膏为主要胶凝材料，目前已在多个项目上投入使用。但这样的例子毕竟是少数。

VINCI的ESG报告则制定了许多定量的战略目标。

比如，VINCI承诺2030年实现0碳排放、0建筑废料填埋，旗下运营的高速公路45%以上使用可再生沥青，90%的建筑使用低碳混凝土等等。

之所以国内外公司在制定减碳目标上呈现出差异，国家发展阶段不同导致的建筑产业链差异是主要原因。

对于已经结束城镇化进程的欧美国家来说，每年基础建设的需求并不大，因此建筑产业链相对薄弱，对于像VINCI这样承接全球项目的企业来说，自建一部分供应链实际上是常规动作，建材成本波动本就在计划之内。

对正处在城市化进程中的国内房地产企业来说，不论是钢材、混凝土等建材，还是施工队伍，各个地区都已经有了相对成熟的分包商，自建供应链大多数时候既不经济，也没必要。

2022年，中国的城镇化率达65.22%，城镇化增速仅为0.5%，市场预期中国最终的城镇化率将在72%到80%左右，于2033年左右达到发达国家水平。

这一数据意味着，中国的城镇化进程接近尾声，社会对基础设施及住宅的需求趋缓，国内的建筑产业链的提质升级迫在眉睫。

从这个角度来说，以ESG理念为主导的新型企业评价模式的兴起，本质上是市场对企业的主动筛选，而ESG报告，既是打动评委的“自我介绍”，也是企业转型的“军令状”。

因此，ESG报告的形式必然是在某项或某些具体、可观测目标的基础上，介绍企业落实进度，而怯于给出目标，只披露过往成就的企业，虽然未必没有在社会责任、环境友好、公司治理上下功夫，但难以收获社会对企业的可持续发展能力的认可。

房地产的ESG，想象力只能局限于绿色建筑吗？

“告诉我，你的梦想是什么？”

在《中国好声音》里，汪峰对参赛选手提出的这个问题，曾在互联网上引起过群嘲。

而放在ESG的语境里，这个问题却恰如其分，某种程度上，人们期待从ESG报告中看到的正是企业的梦想。

每个国家有每个国家的特点，一个阶段有一个阶段的使命，企业作为社会的组成部分之一，天然存在社会环境、发展时期留下的烙印，实现社会责任的方式也不尽相同。

但一个需要明确的事实是，企业并非慈善机构，许多看似在承担社会责任的行为，实际上起到的是反作用。

以服装行业的旧衣物回收为例。

旧衣物回收箱并不罕见，许多小区都有设置，但这些回收的旧衣物并非被捐助给贫困地区，而是通过经销商转卖到东南亚、非洲等地区，再利润中抽成捐给慈善机构。

之所以监管部门许可这种行为，主要是因为回收旧衣物涉及到的人力、运输、储存、消毒等成本过高，超出了慈善机构的承受能力，从效益上来说不如直接拿经销商的捐款采购新衣物。

因此，评估一家企业实践社会责任的举措究竟是“干实事”还是“表演”，能否形成收益是的关键指标，这里的收益不单指利润，企业影响力、品牌价值皆在其中。

在VINCI的2022年ESG报告社会表现（Social performance）章节中，企业重点介绍了自身在“降低事故率”、“提升管理层女性占比”、“员工招募与培训”、“与员工分享收益”、“参与社会项目”五个部分的目标与执行情况。

其中，“员工招募与培训”部分，VINCI展示，相比于2021年，2022年企业来自非经合组织的员工占比从45%提升至56%，法国外签订雇佣合同员工人数从16%提升至20%，来自高人权风险国家的员工数量占比从72%降低至66%。

而在这些看似“飘渺”的数据背后，其实是VINCI扩大自身全球影响力的阳谋。2022年，VINCI全球子公司数量由70家增加至81家，超过120个国家有VINCI参与运营的项目。

回到中国，虽然商业版图和发展目标不同，房地产企业在摸索社会责任与企业发展结合的道路上，同样给出了一些漂亮的答案。

万科2022年ESG报告的“社会之道”板块中，分别制定了员工健康、供应链管理、房地产开发等领域的发展目标，具体细项包括供应链反贪腐、对员工和经销商开展安全培训、轻量化改造老旧小区。

图源：万科2022年ESG报告供应链反贪腐自不必说，一条廉洁的供应链能有效降低企业的运营成本，增强盈利能力，其中最具备想象力的是轻量化改造老旧小区。

早年间设计理念落后，落成建筑与现代生活有许多不兼容之处，譬如停车位不足、绿化面积少、保温性能差等等。在过往的城市规划建设中，对老旧小区的处理方式一般是居住人口集体迁居至补助房，将小区推平重造。

从现有的建筑技术来看，这种方式的成本最低，但拆建过程中产生的大量建筑废料、声光污染会对周遭居民、环境产生破坏。

而在万科的改造实践中，通过对小区内部空间的二次规划，开辟了居民健身空间，重新铺设符合现代生活用电用水量要求的水电管网，同时采用智慧门禁、停车与公区监控设施，实现小区的无人化管理，降低社区的用人成本。

从结果来看，万科的改造得到了当地居民的认可。居委会工作人员介绍，改造后，小区居民的物业缴费率从30%提升到了90%。

之所以称老旧小区想象空间广阔，是因为在这一领域，万科实现了发展和社会责任的结合。

《十四五规划》为城市更新设立了数量型指标，要求“完成2000年底前建成的21.9个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村”。

市场预估，这一要求将撬动约3.6万亿的老旧小区改造市场，年均市场规模超过7000亿。

虽然ESG是个颇“时髦”的新概念，但究其根本，其实是社会对企业要求的提炼与总结，甚至它本身就根植于企业的发展路径之中。

比如，地产企业想要在低碳环保上走得更远，就必须回归到基础的供应链建设上，而这背后其实关联的是企业治理能力。

依托于规划、设计、运营的基本功，万科得以在老旧小区改造领域打开想象空间，描绘出了下一阶段的业绩曲线，不知不觉间就对社会的发展产生了正面影响。

对于怯懦者，ESG是“先企业转型还是先等社会形成共识”的“鸡生蛋，蛋生鸡”，对于引领者，ESG撬动的金融资本则是企业创新之举的回馈，而怯懦者与引领者之间，或许只是一念之差。

而ESG期待的，正是那一念。