城中村改造还是救房地产的大招吗？_风闻

前两天发个微头条，说降房价的事。本来也是有感而发随口调侃，没想到平台给流量，阅读量还可以。其中也有不少条友留言，怎么评论的都有，但是我大概数了一下，“不降价不买房”、“降价也不买”占了不少比例，更有一位条友呼吁大家一起抵制的，“三年内不买房”。

当然了，我这小博主粉丝少，评论样本统计量也不够，并不能完全说明当下大家对买房子的真实态度，但是多少还是能看出来大家对已经涨了这么多年的房价还是存在不小的怨气。

更重要的是，从评论里可以看出来大家已经没有了房价一直会涨的预期，如果说至少前10年房价上涨是大家一致的共识的话，现在看，这个共识已经没有了。

是不是已经形成了房价必然下降的共识不好说，不过如果有人再和大家说房价还能翻一翻，很可能会挨个大逼兜。

如果这些评论能代表目前大多数人对买房的态度的话，对于整个房地产行业来说真的挺严峻的。为啥呢？之前我就说过，那些对供给端利好的政策，比如给地产商债务展期，今年还不了明年再还，这样的政策其实作用微乎其微。

因为现在地产商的根本问题是没钱，没钱的根本原因是开发的房子卖不出去，所以需要解决的是购买一方不掏钱买房的问题。

当然国家也出台了针对购房人的各种优惠政策，降低首付、降低贷款利率、取消认房又认贷，不得不说对躺在ICU的房地产上了不少手段。

但是这些办法呢，能起到的效果也有限，关键问题还是在于大家不掏钱，不掏钱的原因是什么大家也都清楚。所以才出了大招，超特大城市城中村改造项目闪亮登场。这几天不少大V小V地产精英财经博主纷纷出来解读，很多人把这次城中村改造和2015年的棚改相提并论，称之为棚改2.0。

但是这其中的大多数人都有意无意地回避了2015年时候的房价，大家可以回过头去看一看，当时的房价是个什么价位？不到10年间房价又涨了多少，很多地方都是不止翻番的涨，三倍五倍也有吧？

所以问题来了，即便再来一次棚改货币化，房价还能翻番吗？我觉得这个概率几乎是零。不但翻番不可能，上涨的空间也不会大。也就是说利用城中村改造造成房价上涨预期，再来一次涨价去库存几乎是不可能的了。

那么这次城中村改造的意义何在呢？我觉得除了国家提出的确实改善城市居民的生活环境和居住条件之外，更重要的是让现有的地产商活动起来，不能再这么半死不活的耗着了。

这就相当于国家给你活干，只要你干好了，该给你的工钱一分不少，那么你怎么也得给上游原料商下游工程队结结账吧，把互相欠着的账理一理、结一结。不能说全部，至少可以盘活部分房地产市场。

而且本次城中村改造主打一个非货币化，给搬迁的原住民房票，其实目的和2015年棚改差不多，就是让你帮忙去库存，只不过这次是定向买房，不给现金了。就是担心你拿了几百万的拆迁款不买房，去喜提全款布加迪金杯了。

至于这次能创造出来多少购房需求，其实也不乐观。大家都知道城中村是什么意思吧？就是当地土著盖了一栋又一栋自建楼，有的隔成单间，有的弄成小公寓似的然后出租，出租给外来低收入打工者。但是改造和外来人口没有一毛钱关系，就只靠土著能有多少购房需求？

看着这地住了10万人，一查户口，能有10%土著就不错了，只有土著才有资格享受改造的房票啊，你不能说我在这住了10年，虽然不是房主，拆迁款（房票）分我一半吧？

而这这外来低收入群体绝大多数是享受不到改造后的成果的，大概率只能搬到另一个城中村，如果租不到合适的房子，就只能离开这座城市。

所以这次城中村改造的最大作用可能还是体现在盘活存量市场，依靠改造老久小区，拉动波基础建设，让房地产商也动起来，带动上下游的钢筋水泥和家具装修等等。经济只有先动起来了，才能好起来。

和北京土著朋友开玩笑，我说北京不需要城中村改造，仅剩的那几个还是给外来务工人员留着吧，大首都更应该有包容性。当然我也给出了替代方案，那就是改造城中村还不如改造二环内的“四合院”。

记得有一次和外地同事吃完卤煮往回走，他们聊起北京胡同、四合院，话语间颇为羡慕。为了让他们认识正在的胡同四合院，我带他们走了一条胡同，然后在一座四合院（天黑，不一定是真正意义上的四合院）门口停下，指着里面墙上五六排20多个电表说，一个电表就是一户人家。

所以我觉得这样的地方才需要改造，而且如果出于增加财政（卖地）收入的考虑，更比五环外的城中村强百倍。这地界的土地才值钱呢。

能归拢成四合院的就归拢，修建不了的区域就盖成大平层，那还不都得以亿计价啊？什么城中村能比得了。所以我说北京这轮城中村改造完全就是民生工程，想着一夜暴富根本没有可能，嗯，也别这么绝对，总之几率很低。

对于房地产市场政策工具箱里的工具基本上也用得差不多了，就差房地产经济学家马光远老师说的全面放开限购政策了。

但是马老师的观点我不能认同。他在视频里说（视频找不到了，不知道是不是马老师删除了），北上广深的限购政策可以全面放开了，现在大家对房地产市场已经有了新的认识，都会合理选择资产配置，并不存在放开北上广深的限购就会有人进去投机（大意）。

我想说的是，不可能！

只要放开这些热点超一线城市的限购，必定有人进来搞投机，即便不是投机，放开也会引起这些城市的高端房产价格飙升，原因很简单，全国有钱但是在这些城市没有房子的人太多了。

比如说，一个有钱人，手里有6套杭州的房子，当然手里还有资金，现在他不投资北上的房子是因为限购，也就是没资格。放开限购呢？大概率他会卖掉手里的某几套房加上自有资金或者贷款后买入北上的优质房产。

这样一来，一方面推好北上的房子，另一方面变相打压了杭州本地的房价。他为什么会怎么做？道理多简单呢，有钱人就是在不断的更新自己的资产配置啊，谁不知道北上（超大城市）的高端房子是稀缺资源啊！

可能有的小伙伴看到这要说了，不对啊，你这不前后矛盾吗？前面刚说大家买房子的意愿不强都等着降价，后面又说北上的房子有钱人会抢。啥意思你？

其实，大家能看到这基本也就明白了，房地产市场现在是整体绝对过程，但是局部（优质房源）相对稀缺，好房子还是缺的。

有钱人会想，在房地产市场下行的阶段，我拿着6套一般的房子干嘛？不如换成一两套优质的房产呀。

换成你也一样啊，手里两套老破小，肯定也想换成一套大三居呗，这就是改善需求，以后中国的房地产市场绝对是搞好存量升级而不是继续做大新增市场。

我不赞成马老师放开限购的原因就是这么简单，还有就是咱们的房地产是一直不是按照市场自己的规律来的，多少年了一直是存在人为政策干预的，而且成分很大。

在干预了这么久之后，突然说放开，必定会出现不利于健康发展的情况，所以绝不能一下子把所有政策都放开，特别是在现在的条件下。因为本身它就是不正常的，突然放开它只会抽风，绝不会用你想象中的市场规律自己约束自己。

就像最近那个放生在海洋馆表演了20年的海豚一样，圈养了这么久哪还有野生的能力，你们这哪是放生，这是遗弃吧？房地产市场也是一样，我们没有理由遗弃它。

最后再念叨几句存量房贷，银行绝对不会自己主动给你降，能让银行降低房贷利率的就两条，一是高层给商业银行的政策压力，二是贷款人提前还款的速度和金额。

政策大概率会出，不只是指导已经，降低存量房贷已经不是央行给的选择题了，而是填空题，填多少的问题。