乐乎罗意：租住行业已回归到“质在先量在后”的底层逻辑 | 租住资管_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

**“2021年，是整个租赁住房行业的分水岭。”乐乎集团创始人&CEO罗意在专访中对睿和智库表示，**2021年以前，租赁行业更像是“二房东时代”，市场发展并不均衡；2021年之后，逐渐转变为理性规范的租赁时代。

规模和质量，是企业永远的要平衡的两个话题。过去高歌猛进的规模上的扩张预期已经过去，泛化到整个住房租赁行业，现在还能活下来的企业实际上已经回到了质在量先的底层逻辑。

基于此，睿和智库重磅推出“重塑”系列调研，把脉不动产资管新疆界。

大生态正在形成

再次见到罗意，疫情已成为遥远的记忆。**而过去三年，乐乎也经历了艰难的战略调整。**他自谦：“办公室还是那间老办公室，只是要重新装修一下，改善环境，换换心情”。

罗意认为，2021年既是中国经济的分水岭，也是租住行业的分水岭。而租住行业的变化，与房地产市场的变化息息相关。

**2021年以前，房地产市场快速增长，带动资产价格快速攀升。那时候，作为资产持有者，无需太过关注资产的运营价值。可以说，只要资产在表，就可以贷到钱。当时的租赁行业，以“二房东”模式为主。**出于收益的考虑，乐乎托管的大多数资产也采取二房东模式。整租下资产之后，二房东即是装修方也是收益获方，而乐乎实际上是在服务包租者。

**而2021年之后，房地产市场开始下行，**房价上涨红利减弱，地产商、资产持有者纷纷开始关注资产运营价值；同时，国家也通过一些“非改租”、保租房的政策通道，让一些洼地资产也流入到租赁住房赛道中来；在整个疫情期间，相较于商业、办公、酒店等资产，租赁住房也表现出了其穿越周期的稳定盈利能力，进一步吸引了资产流入。以上种种，不仅大大增加了租赁市场的资产供给，带动资产价格的下行，同时也拓宽了租赁住房赛道的资产流入方式。

租赁住房行业的上游参与主体更加立体**。一方面，**一些资管机构在长租公寓资产价格下行、商业逻辑打通之后，开始关注租赁赛道；**另一方面，**部分国央企平台也开始在政策和市场的双重推动下，开始越来越多的参与整个租赁市场。

**需求更加多元。**过去租赁都是被动型需求，因为买不起房子而被迫租房，租客往往基于租住的功能诉求，体验感相对来说让位于功能，那么租赁资产的溢价能力自然就差。现在，租赁需求由被动转变为主动。主动需求下，租户更关注品质，更关注体验，也有更强的付费意愿。

**从资产形态上，也呈现“一主多元”的态势。**行业的供给依旧以白领公寓为主，同时也开始出现一些刚需改善的需求，比如旅宿型、家庭型公寓等。

**供给和需求都变了，作为其中的运营服务商，理念和方法自然也要顺势而变，从运营视角向资管视角转变的同时，面对细分市场，乐乎的产品线也更加丰富。**如今，乐乎的产品线已由单一的集中式白领公寓，升级为高端产品线“怀庭、芷岸”、白领线“乐乎公寓、乐乎青年社区”等多条产品线。

**罗意认为：“整个行业从原来单一的生产形式，单一的产品形态，单一的资产主体和单一的甲乙方关系，变得更加的立体多元。整个住房租赁行业的大生态，正在慢慢地形成。”**各家从业企业也都在回归质在量先的底层逻辑，从短期的规模思考向长期的竞争力转移，回归产品、回归品质的趋势愈加明显。

运营要长干长新

行业的大背景就是多元化、细分。在此背景下，**乐乎选择先慢下来，把质量做上去，**尽可能地将每个项目的策略都定的相对更明确、更清晰。

如果以资管逻辑作为经营逻辑，则所有项目都要回答坪效的问题。

**罗意认为：“坪效取决于运营商对目标客户的理解所做策略的组合。”策略的组合则主要围绕三个方面进行：**一是做不同的产品配比，二是做长短租的结合，三是做TO B和TO C的组合。

作为创业老兵，面对过去三年行业的大逆转，罗意很庆幸公司的股权融资放慢了节奏，他迅速做了减法，退出一些城市和项目。同时，重新审视公司的经营策略。

另据睿和智库对会员单位的调研，多数公寓运营企业大的体系框架都很接近，但是运营层面创新则百花齐放。

**比如乐乎对新媒体的拥抱，**此前长租公寓的获客渠道过分依赖58、贝壳，占比非常高，但现在乐乎通过新媒体营销平台获客占比非常高，能达到30-40%，吸引的多为00后群体，过往自上而下的强控制运营体系和方法已不一定适用了。

**“一套组合拳打全场的时代已经过去了，运营就是要长干长新。”罗意称，运营的内涵和外延，都在发生非常非常大的变化。**不同的品牌线，也会有不同的商业模式。比如说高端产品线怀庭，它不追求成本极简，而是需要靠服务武装到牙齿，以求高溢价，追求坪效最大化；而乐乎青年社区，作为刚需性产品，溢价能力是相对有限，自然就要追求成本最小化，因为溢价弹性很小。

**对于资管，罗意还提出了一条“50%、30%、20%”法则：**在整个资产管理闭环中，50%在投资阶段决定，30%在产品阶段决定，20%由在管阶段决定。只有把投建管三个环节实现闭环，才是运营商完整的价值。

未来运营依旧是乐乎的底层逻辑，在运营之上，搭建资产管理的逻辑，未来乐乎希望资产管理和运营管理是双轮驱动的状态。

结语

在结束了与睿和智库创始人韩玮烨的对话之后，罗意匆匆去赶火车出差。还是三年前那只双肩包，还是步履很快语速很快，还是成都人乐观的心态以及对未来无限的畅想。

何谓创业？无非是千回百转，历经种种心****灵的磨难后，归来依旧是少年!

**2023中国不动产低碳数字化创新峰会，以“重塑”为主题，**邀请资本、不动产开发及运营企业，共同抱团研究生存及发展之道。此外，组委会也将首次邀请人工智能、智能制造、生物医药、航空航天、大数据等科技类头部企业，深度研讨“产业+空间”的共创之道。

文章下滑，查看峰会详情