城璟租住布局重资产宿舍型公寓的择机逻辑 | 租住资管_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

**由周大福企业、啟城投资和轻松寓核心创始团队****联袂组成的城璟租住集团在6月着实吸引了一波眼球。**甫一成立，就动作频频。

先是推出其“资本+运营”的豪华组合，紧接着宣布完成全国首个重资产宿舍型保障性租赁住房项目的收购。据睿和智库了解，目前城璟租住集团还在有序推进多个拟投资项目，预计近期还将有重资产项目落地。

另据睿和智库了解，多家资管机构正在搭建聚焦于租住赛道的全新资管架构。可以预见，随着这两年国内不动产泡沫的挤出，资产价格的理性回归，公寓领域的重资产并购案例有望增多。

基于此，睿和智库重磅推出“重塑”系列调研，把脉不动产资管新疆界。

以REITs退出为果，重资产公寓资管渐成气候

除了城璟租住集团之外，此前领盛投资及博枫等投资机构，也纷纷通过收购存量资产改造为住房项目的方式，布局长租公寓市场。

另据睿和智库对会员单位的调研，大多数投资者现阶段的关注重点依然是上海、北京等经济发达、外来人口占高，且购房门槛较高的一线和新一线城市。

无论是城市选择还是项目选择，机构投资者主要以公募REITs的收益标准作为主要考量指标。

睿和智库在调研了5家以上机构投资人后发现，虽然目前入池的资产数量很多，但普遍盈利能力难以达到REITs的回报要求。因此，当下市场的态势是“看的多买的少”。

**此外，各城市的投资热度差别也很大。**几乎所有的机构投资者目前只关注北京和上海，连深圳、广州等城市都被划分到强一线及二线城市。究其原因，一方面是对此类城市未来经济发展的担忧；另一方面则是对人口数量及人均可支配租住收入能力的担忧。

**更重要的是，市场普遍认为，当前仍未到资产价格的中底****部。**加之，市场上大量的不良类存量资产瑕疵较多，债权债务关系极为复杂，这都对大宗并购的成交造成了不小的难度。

但尽管如此，以重资产为基石，轻重分离的“资管分离”不动产经营逻辑已经具备了玩家入场的基本条件。这也是Ease Living城璟租住在此时进入的主要原因。

与零售不动产、产业园区相比，**租住不动产标准化、可复制的特点，决定了其具备规模化发展的可行性。**机构投资者只要补齐运营能力，必然不会放弃对这一赛道的长期关注。

**而资本的介入，有助于推动长租公寓市场的规范化和专业化。****一方面，**多元化的竞争可以促进管理体系和服务标准的完善，进一步改善租户的租房体验；**另一方面，**更多市场主体的参与，也能够促进行业的自律和监管，推动市场的良性竞争，促进市场的规范化。

**城璟租住集团联合创始人&联席CEO****吴涛表示，市场需求的变化以及政策加持，使长租公寓市场格局逐渐清晰。**轻资产做得更轻，重资产运营则涵盖“投融管退”，相较轻资产运营更为全面化、标准化发展。曾经以包租作为主流项目拓展的中资产模式逐渐退出视野，至少已经不是规模扩张的重要方向。

回首近三年，租赁住房行业经过深度洗牌和市场沉淀之后，市场变得更加理性，资产管理越来越被投资者所看重，只有运营健康、风控到位、管理得当的长租公寓企业才能成为市场的最终赢家。

宿舍型公寓，更具备穿越周期的能力

同时，在政策和社会消费趋势的双重作用下，长租公寓细分领域发展潜力巨大，其中宿舍型公寓正在成为新蓝海之一。

**吴涛认为，宿舍型公寓相较于其它租赁产品更具运营优势，且结合轻松寓过往的成绩来看，宿舍型公寓的投资回报率更高，**这也是城璟租住集团选择聚焦宿舍型公寓细分赛道的主要原因之一。

**首先，成本低。**宿舍型公寓相较于对地段、区位有较高要求的白领公寓、服务式公寓而言，**择址范围上相对更宽泛，哪****里有产业它就去哪里，与企业人才住宿形成相辅相成的供需关系。**宿舍型公寓并不一定需要在核心地段或热门区域，甚至对于轨道交通站点也没有硬性需求。部分产业园区配套宿舍型公寓则更多位于城市远郊的产业园周围，土地性质或为工业、集体用地，反而具有显著的成本优势。即便没有产业，如果具备配套成熟等特征，依旧会有企业客户愿意买单，其选址范围相较于个人客户更大。

**其次，稳定性更高。**相较于白领公寓的主要客群为个人，**宿舍型公寓的To B模式，服务客户主要为企业，支付能力相对更强，租期也相对更长更稳定，**尤其是疫情之下，更加凸显出其稳定的现金流表现和更强的抗风险能力。此外基于企业客户需求的定制化项目，某种程度上还降低了获客成本，这都有助于收益稳定性及运营效率的提升。

再次，坪效更高**。一方面，**宿舍型公寓以床位出租（上下铺）的模式，相对于白领公寓以房间出租的模式，空间利用率更高；**另一方面，**宿舍型公寓的共享设施，如共享厨房、洗衣房等等，也有利于进一步降低每个房间需要的功能性面积，从而增加了整体的坪效。

**基于以上优势，宿舍型公寓即便在行业下行期，也表现出了一定穿越周期的能力，**也可以看到宿舍型公寓赛道的关注度正在快速提升，包括魔方、城家等头部运营商在内都在加速布局，且部分企业也已具备了一定的发展规模。

而城璟租住集团选择以宿舍型保障性租赁住房这一细分赛道作为突破口，与其团队背景密不可分。

作为一支由综合实力雄厚的周大福企业+原凯雷中国不动产投资团队啟城投资+由地产人创业的轻松寓组成的租住资管机构，其多元的股东背景结构，决定了其能够用全球化的视野去看待当下租住赛道上的发展及变化。吴涛认为，中国未来一定会是全球最大的租赁住房市场，虽然其目前发展阶段是刚刚起步的阶段，但团队对市场是长期看好的。

**此外，宿舍型保障性租赁住房，尤其是重资产宿舍型保障性租赁住房社区，目前在市场上仍属于一片空白。**吴涛认为，从宿舍型租赁住房的角度来看，目前为止更倾向于卖方市场，尚有相当大量的需求没有得到满足或者说有效的满足，对城璟租住集团而言，这是个很好的发展机遇。

**2023中国不动产低碳数字化创新峰会，以“重塑”为主题，**邀请资本、不动产开发及运营企业，共同抱团研究生存及发展之道。此外，组委会也将首次邀请人工智能、智能制造、生物医药、航空航天、大数据等科技类头部企业，深度研讨“产业+空间”的共创之道。

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