“新棚改”来了？谈谈对近期政策的看法_风闻

来源：大树乡谈

每年这个时候政策信息都会比较集中，今年更是密集。本周先是历史上第四次出台支持民营经济发展壮大的意见，而与2005、2010、2019年的前三次不同的是，这次是以“中共中央、国务院”联合发文的最高形式。

本周还有8个部门密集召开了二季度或上半年经济运行的发布会，统计局的“温差”论引起一波热议。

周五（7月21日），国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，引起了不少关注，各种声音都有。有的说这是“2015年货币化棚改2.0”，还有的说这是又捡起了房地产的“夜壶”，当然也有人进行了驳斥。

今天以国常会城中村改造为重点谈一谈，也是展示下政策本意和市场预期、民众看法之间的差异。

首先绝不是“2015年棚改2.0”，基本的情况就不同，也绝不可能走已经行不通的老路。

2015年针对的是三四线城市，而且采取的是货币化棚改，注意“货币化”，其实棚改一直在进行，2018年后与棚改相似的“城镇老旧小区改造”还首次写进了政府工作报告，2022年全国新开工老旧小区5.25万个、876万户，今年要略微提速，计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。（数据来自：住建部消息）。

今年小作文泛滥，先是要求大刺激后来搬出“资产负债表衰退论”，但决策层不为所动，从近期各种经济形势发布会和政策文件来看，国家对经济形势看法比较乐观，态度就决定了接下来要采取的对应政策，既然认为乐观就决不可能启动大放水，而是保持定力，继续推进高质量发展。

时代背景也不同了，2015、2016年居民负债率、人均居住面积跟今天完全没法比，当年货币化棚改不过是启动资金，关键是以中央补贴撬动包括“六个钱包”、房地产资本等进入，最终影响才如此大。

但现在就连财政补贴都极为有限，在《意见》新闻稿中有这么一句话**“多渠道筹措改造资金”**，既然多渠道那就意味着不可能像之前那样财政大撒钱。

更多的区别不一一说了，总之记住结论：2015货币化棚改绝无可能再现，不存在所谓的“新一轮棚改全面启动”。

现在有一种心态，既期待政策发力，帮助解决自己面临的现实难题，但另一方面却又对政策“妖魔化”，认为政策出台是为了少数人甚至是资本的利益，比如认为城中村改造这个意见是为了哄抬房价、填补财政等等。

还是要保持正面心态，先正后奇，才能正确理解政策。

这个意见发布其实与疫情期间一些事有关，去年多个大城市封城，封城的日子不好过，但最不好过的是那些居住在城中村的底层务工人员，居住条件极为恶劣，比如广州海珠康乐村不到一平方公里的地方聚集了16万流动人口，疫情期间检验核酸，一户竟然住了32人。

防控期间因为不具备任何居家隔离条件，不得将大批人员转移集中隔离的情况也颇为常见，比如上海浦东北蔡某村不得不将全村人口进行转移。

近些年快速城市化使得一些大城市存在大量城中村，这些城中村由于相对低廉的生活成本，聚集了大量流动人口，对人口密度过大的居民区进行改造，一直在进行，当前计划要在2021年到2025年完成约21.9万个城镇老旧小区的改造。

疫情期间突出暴露了大城市城中村存在严重的公共安全和社会治理问题。今年4月，中央就提出要在21个特大超大城市积极稳步推进城中村改造，7月21日的文件就是落实这一决定，确定了三个目标“改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展”。

已经说得很清楚了，不是什么“货币化棚改2.0”，也不是为了抬房价，而是必须要解决已经发现的问题，要改善民生。

当然在目前的经济形势下，出台这样一个政策也有其他目的。

今年上半年M2同比增长11.3%，增加20余万亿，虽然M2增加并不意味着就是放水，但20多万亿新增流动性，却只带来了3万亿多点的GDP增长，考虑到2022年二季度0.4%、上半年2.5%的底基础，这个成绩不能说好。

现在的问题不是缺钱，事实上钱很多、市场上也不缺流动性，但存在堰塞湖，大量资金无法进入经济运行，在某些地方躺着、空转，这种状态一直持续下去绝非好事。

这也是未来绝不会大刺激、大放水的原因，没有往堰塞湖注水的道理。

堰塞湖在哪？又怎么形成的呢？

答案是融资领域长期存在的二元割裂。

根据上海财经大学校长刘元春的观点：现在1年期LPR是3.55%，但头部企业尤其头部国企的贷款利率已经低于1.8%，存在与存款利率的倒挂；而民企总体融资成本依然维持在5%到6%。

什么意思呢？

这就意味着头部企业尤其头部国企很容易以极低成本拿到大量资金，就算直接存进银行，都能赚取收益。而事实上，长期以来国内融资市场国企、头部企业和一般民营企业尤其小微企业之间存在一条鸿沟，民企很难从正规渠道（银行）获得融资，只能通过中介或者从大企业那里加息后获得融资。

就算现在LPR持续下降，很多民营企业的融资成本仍然在8%甚至10%以上，如果是短期过桥甚至超过20%。

放在过去经济中高速增长的时候也就罢了，那时候机会多，就算喝汤也能喝饱，但现在即使在2022年低基础的情况下，上半年GDP增速仍只有5.5%，两年平均也就是3%而已，普遍在5%到10%的民企融资成本已经远高于经济增速，理性的选择当然是收缩、不贷款。

上半年的宏观数据也支持了这一点：生产指数基本在50%以上、采购经理指数（PMI）也算是持续上升，而上半年全社会用电量同比增长5%，但是有一个数据很不乐观，那就是就业，青年失业率仍然处于高位。

把上述两方面数据结合住在一起，可以得到这样一个结论：民营企业仍然在努力谋发展、抢订单，但主要是通过挖掘潜力，更高效利用现有产能和劳动力，暂缓扩张。

这也是出现“堰塞湖”，大量资金无法进入经济运行的关键原因。这个问题想改没这么简单，国企和民企的融资差异，背后有极为复杂的原因，核心还是信用问题，毕竟金融系统也要考虑自身经营安全和收益，要解决信用问题，有一些新的技术手段比如数据利用，但根本解决暂时看不到时间。

这种情况下，必须在现有基础上想办法让一些资金能够更多参与到经济运转，让“堰塞湖”的水位尽可能降一降，要治本也得治标。

那就要解决第二个问题：投资信心和预期。

不愿意投资很大程度受预期影响，2015年货币化棚改能够影响这么大，关键是有“房价一直涨”的预期，各种资金拼命抢着进，而现在需要找一个能够提供类似预期的领域，而且要让尽可能多的人能参与进来，先进制造业当然好，但参与的门槛也高。

大城市已经是目前少有的能够提供这种确定性的了，而且从全球来看，越是增长放缓，资源反而越向核心大城市集中。典型的比如日本的东京，日本早就进入了老龄社会，但东京永远不缺年轻人，而随着人口的涌入自然带来了海量的资源。

说到这不由得想起了陆铭和他的《大国大城》，7月6日的经济形势专家座谈会，陆铭就是参会的8位专家之一。

既然对大城市的信心仍在，那大城市的住房项目完全可以成为一味药引，在财政刺激不宜轻动、货币政策暂时失灵的情况下，把闲置空转的资金盘活，通过引导更多资金进入经济循环，来修复经济、修复货币供给、修复市场信心。

但既然只是“改造”而不是“拆迁重建”，那么总盘子仍然很有限，从当前实践来看，超大特大城市的城中村改造基本就两个方面：

一个是老民房和街道。涉及到权属、合规、利益等复杂问题很难改，比如广州和深圳的城中村，大量村民违规加盖，一户违规加盖面积甚至能高达几千平方米，按规定可以依法拆违，但实践起来哪有这么容易。

长沙自建房违规加盖倒塌造成严重伤亡，类似的事情确实可以促进对这类住宅的改造，但涉及到如此庞大的利益，没那么容易，而且还要考虑社会舆论。比如之前万科的万村计划、最近深圳统租改造，必然要提高租金价格，但对很多居住在城中村的人来说，最关心的就是租金而不是居住环境，而对全社会而言，提高租金负面舆论很难听。

因此现实中对于这类房子，能做的也就是维修升级，刷刷墙、加固下、铺铺路、增加些厕所等等，民营经济也不愿意参与这么复杂又低利润高风险的事情里。

**二是旧厂房园区和配套宿舍的改造。**这也是目前比较现实、做的比较多的，就是对比如北京朝阳的很多文化产业园都是在老厂矿工业区基础上改造的，大的如798，小的如北化机爱工场等等。

但这种这类改造一般不涉及建筑的拆建，也就是重新装修装饰，这样的话投入比较有限，从市场来看一般一平方米也就1000到2000元，还不到拆了重建的一成左右。

但这不是没办法嘛。

过去经济高速增长，自然选择新建这类投入大、收益高的投资项目，但现在消费在降级，投资也在降级，没有那么多低门槛、高收益的投资项目，那么城中村改造这类收益较低的项目也就有吸引力了。

更重要的是，土地、区位永远是大城市的稀缺资源，对老城区进行改造升级，重新规划，不仅提高了居住条件，还优化了城市环境，更可以在改造过程中对产权、租赁等关系进行调整，比如这次文件提到的“把城中村改造与保障性住房建设结合好”，为更多来到大城市的人提供更好、更安全且相对廉价的居住条件。

无论怎么算都利远大于弊，对城中村改造进行投资，完全可以放心大胆的大搞特搞，不必担心投资浪费，总比投资那些不知道有没有意义的项目好得多，而且政策、市场、社会都认可，也能够获得倾向性的财政和融资支持，民间资本是愿意参与进来的。

这也就是意见中强调的“充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”。

或许还有几个潜在的考虑，但不知道是否考虑了，在这里点一点：

一是有利于真正实现“房住不炒”，将居住和资产两个属性分开，加快发展国家保障性租赁住房，未来还可以与“先租后售”模式相衔接，进一步扩大内需。

目前已经有政策了，如保障性住房经批准可以有一定比例出售，而今年武汉首批“先租后售”保障性租赁住房也对外开放，基本模式是租金相比周围市场价打七折，五年后可购买，期间租金能够抵购房款。

而大规模发展的国家保障性租赁住房，既提高了城市资源的利用效率、优化城市和居住环境，也有利于压低租房成本，更为地方政府提供了稳定的财源，这比房地产税更现实。

二是以当前还算优质的超大特大城市城中村改造项目为基础，进行项目、资产证券化，做出一批固定收益的债券来，以此参与到金融市场，化解一些存量债务问题，还能带动更多闲置资金参与到投资中。

就说到这吧，几十年发展至今，任何政策的边际效用已经明显下降。

还是要“扎硬寨，打呆仗”，这也是面对不确定性最好、最不出错的办法，有时候笨办法就是最好的办法。