一文破解国央企长租公寓“运营之困” | 数字化_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

回顾长租公寓近10年的发展，有过高光，经历过低谷，当下正在回归理性。其中，凭借在资源整合方面（包括各类存量资产、土地、资金）的优势，“国家队”在住房租赁市场迅速崛起。

**但睿和智库调研发现，国央企虽具备优良的基因，优先享有利好政策还不差钱，但其面临的压力依旧不小，尤其是在运营环节。**比如：如何设计产品？如何迅速提供运营能力？如何系统地提升社区服务品质？如何提升项目收益率等等，基本涉及到长租公寓投融建管退整个生命周期。

与其“小心翼翼地摸着石头过河”，不如“向外寻求优势资源互补”，**目前不少国央企正在积极寻求市场化专业公寓公司参与合作运营，**这也对企业的运营能力提出了更高的要求。

那么，如何系统地解决长租公寓的运营难点？让数字化真正转变成为提升资产管理效率的工具？数字化系统在不同的节点上如何赋能、支持业务？城家****给出了它的答案——以数字化驱动精细化资产管理，为租赁住房的全生命周期解决方案提供保障。

前期：数字化辅助高效判定项目定位

作为全生命周期的资产管理，**前期核心必然是高效判定项目的产品定位，并给出最优的产品组合策略，从而推动实现资产价值最大化。**而企业想要具备这样的能力，更需要多维度的科学判断予以支撑。

**城家CAS系统搭载的「橙小选」，就是城家基于该需求搭建的智能物业选址平台。****一方面，**在开发选址前，平台通过收集、整合和分析物业周边情况、自身情况，来评估资产价值及未来潜力，同时发现市场空缺和投资机会，提高投资决策的科学性和精准性；**另一方面，**该平台可基于周边客源画像、租赁偏好等信息，为产品定位提供依据，企业可根据租户兴趣和需求，为租户提供更优质、个性化的房源和服务体验。

**举例来说，城家受托管理了上海徐汇区某高新园区的公寓项目。**在项目建设的研判期，「橙小选」就可通过物业选址模型对周边客源、商业、交通、市场同类公寓进行分析。该平台凭借实时的数据分析，可最快2分钟生成项目研判报告，并给出最优的产品配置解决方案，大大提升了效率。

如，建议90%房型设计为20-25平米的开间，另外10%为35平米的一室一厅；整体项目长短租比例建议为3:7……以更小的颗粒度，给到更有用的决策建议。

中期：数字化赋能精细化运营管理和风险把控

投资落地之后，下一步就是“建-管”阶段。

**在建设阶段，数字化辅助企业更高效地管理决策，降低经营风险，提升经营效益。**围绕着收益率达标的最终结果，城家可通过国内首创的长短租结合住宿管理模型与算法对需求、租期、房态、价格变化等作出测算与分析，根据淡旺季的房态情况实时动态调整房价，锚定最具价值的租期产品出售。

还可根据多种维度指标精准定价，形成一房一价。从基础的楼层与房间朝向，到距离电梯的距离、室内配套，甚至视野好坏与窗户大小，都会成为系统判定的维度之一，并进行一定比例的价格浮动，真正实现项目收益最大化。

在建成初期，构建完善的筹开和营销体系，除了有助于实现项目快开快售快爬坡，还能在最大限度提升运营效率的同时，降低获客成本，助力收益提升。**城家私域流量管理系统「橙小推」，就解决长租公寓的渠道难点。**一方面系统实现了快速去化，上线仅一年，便为企业带来了一个亿的营收增长；另一方面原本的70%直销占比提升为90%，将平均1000元以上的获客成本降至300元以内。

在运营阶段，要提升全周期的管理服务能力，其核心就是优质的用户服务和高效的运营效率。

**在用户服务上，**城家通过数字化，实行“互联网+租房”的管理方式，做到租客从找房、预约、看房、签约、支付、入住，最后到退房全流程线上实现，提升管理效率同时，也让租客的服务体验更方便、快捷、透明。

且伴随着新一代租房主力军消费理念的升级，城家CAS系统还兼容保洁服务、宠物、空间租赁、自动贩卖机、停车、仓储柜、洗衣烘干、搬家、健身等多种服务业态，同时帮助资产方实现多元化收益。

**基于用户服务的思维，城家CAS系统集成AI技术与智能设备平台，建立了24小时安全管理体系，全面保障资产与租客安全。**比如，通过整合24小时保安、门禁、梯控、智能门锁等智能设备，建立四级安防，精准解决社区人员管控难题，从而对社区内外进行全面安全管理，降低运营风险，提高社区安全性。

**在运营效率提升上，**除了在项目测算、营销、用户服务等阶段均有赋能外，城家还将多年的服务经验与标准化SOP融入在系统中。以往需要多个人员负责财务、维修、保洁等各模块的工作，通过城家CAS系统，一个人一个系统就能管得过来。

除了人工成本的降低，**城家CAS系统操作方式也很简单，**将各个服务模块与场景实现了实时化、可视化的呈现。

比如，经营数据看板：多维度、多终端查看分析经营数据，主要包含客房收益、出租率等核心KPI完成度，更有预测分析，帮助业主实时掌控公寓运营数据并调整经营策略；房态显示看板：实时房态显示，快速了解房间出租情况，同时精准追踪远期房态，预警即将退租客房，便于提前准备下次出租；客户体验管理看板：客户满意度、租户服务全周期数字化闭环管理，提升客户黏性和老带新，从“流量”变“留量”。

**该系统即使是新手也能快速上手掌握，大大降低了部分公寓管理者的学习成本。**同时，通过在租客服务、能耗管理、财务等方面充分赋能，提高管理的颗粒度和服务品质，解决住房租赁管理难度大，服务不及时等问题，更好地降本增效。

后期：数字城家，赋能资产各项盈利指标提升

**9****5%**出租率

**95%**GOP

**54%**续租率

**90%**以上直销占比

最直观的，就是城家CAS系统为项目带来的各项盈利指标提升，而在退出阶段，这就是最为核心的考核项之一。

也就是说，数字化在提升资产管理和运营水平、提高项目收益率的同时，还可以有效地赋能资产保值增值，从而助力资产方实现有质量、有溢价的退出，真正地实现资管闭环。

**8年的时间，城家CAS系统已经正式发展成为以一个中央平台、三个模式、五大触点、七个场景和九大数字产品构成的数字化大IT系统。**通过连通运营管理中的人、事、物、账中间的信息流、业务流、数据流，打破传统资产管理信息孤岛，使数据真正服务于资产，服务于租客。在实现资产、服务、人员全维度运营管理效率提升的同时，真正实现业务场景、运营场景、消费场景等多维度场景的全打通。

8年的坚持投入，城家CAS系统已成为一套行之有效的居住资产全场景运营解决方案，真正实现以数字化驱动精细化资产管理，为租赁住房的全生命周期解决方案提供保障。

结语

**伴随着市场的深度调整，大量的租赁用地及优质资产正在向国央企聚集，其在租赁土地和资产端具备绝对优势，**一方面，在探索租赁用地建设大型租赁社区的过程中，国央企能发挥资源配置和协调的作用；另一方面，对于天然具有保障性、民生性的租赁住房领域，国央企在具备社会责任的同时，也更有利于保障“租购并举”的落地。

而事实上面对大体量的项目，这些国央企更需要像城家CAS这样的一体化系统去帮助他们解决资产运营、租客安全等一些系列的公寓运营中的难点、痛点。睿和智库发现，经过8年的深耕开拓，城家CAS系统已被运用于全国28城200余个项目，受到各地政府、国企、险资等多供应主体的肯定与信赖。

相信未来，城家CAS系统将通过进一步迭代创新，助力行业经营效率提升，加速推动租赁住房高质量发展，同时也让更多资产方能够安心交付、省心托管。

**2023中国不动产低碳数字化创新峰会，以“重塑”为主题，**邀请资本、不动产开发及运营企业，共同抱团研究生存及发展之道。此外，组委会也将首次邀请人工智能、智能制造、生物医药、航空航天、大数据等科技类头部企业，深度研讨“产业+空间”的共创之道。

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