韩国房价大跌，全租房暴雷，尹锡悦越发激进，韩国家庭杠杆率极高_风闻

最近一段时间，韩国尹锡悦显得越发激进，比如尹锡悦最近还登上美国战略核潜艇，说了一些很激进的话。

尹锡悦今年会有如此激进的转变，跟韩国今年经济糟糕有一些关系。

最近一段时间，我们总能听到韩国房地产大跌的新闻。

这次韩国房地产大跌并不奇怪，早在4月份就已经有韩国全租房暴雷的新闻，当时我也有做一期视频，详细分析了韩国全租房是怎么一回事。

根据媒体报道，进入2023年，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。

韩国首尔部分区域房价都跌了40%，成交量更是暴跌70%。

韩国房价指数是已经连跌12个月。

有研究认为，只要韩国房价整体下跌超过20%，那么就会有40%的全租房资金链断裂。

所以，当前韩国房价下跌，已经出现全租房暴雷的现象。

这里再简单介绍一下韩国的全租房模式。

所谓全租房，就是租客先按照房子市价的50%-80%支付押金，然后可以免费住两年，两年后房东会把押金退还给租客。

这等于就是租客借钱给房东，房东以房子为抵押，而房东支付给租客的利息，就是“两年免租金”，然后这笔贷款在两年后归还给租客。

这样便于房东快速回笼资金，去买更多房子。

而韩国全租房之所以会在年轻人流行，这是因为韩国年轻人是跟银行贷款，来支付全租房的押金。

这就可以解释，为啥韩国年轻人，要支付房价70%的押金，而不直接买房。

因为这钱并不是年轻人自己出的，而是跟银行贷款的。

再加上韩国首都的房租很贵，很多韩国年轻人租不起房子。

所以之前不少韩国年轻人，比较青睐这种“免费租房”。

然而，很多时候，免费才是最贵的。

韩国这种全租房模式，有很多问题。

比方说，这等于是一套房子，拿去贷款两次。

房东把房子抵押，按揭贷款，去买更多房子，不断加杠杆炒房。

而银行给租客贷款，让租客去支付给房东押金，这等于就是二次贷款。

但问题在于，租客跟银行的贷款，是没有抵押的，等于是拿房东信用在抵押。

结果，现在房价跌了，房东资金链断了，跑路了。

银行会第一时间收回房子，这是因为房东是拿房子抵押去贷款。

但问题就是，租客的贷款并没有抵押物。

房子被拍卖后，资金是首先偿还了房东欠银行的钱。

并不是说房东跑路后，房子就归租客了。

租客还得倒欠银行一大笔钱。

所以才会出现，一些韩国年轻人，因为倒欠银行几千万韩元，有的人受不了这样的压力，就选择自杀。

所以，全租房里一个很关键问题，就是银行针对年轻人提供的无抵押贷款，去支付给房东押金，所带来的巨大风险。

根据媒体报道，之前韩国针对全租房的贷款产品种类多至30多种，不少产品给到青年人的全租房贷款利率相当低，只要符合条件，利率甚至可以低至1.2%。

因为这个利率太低，以至于韩国年轻人每个月支付的利息，是远低于房租，而且普通的月租房需要缴纳高额的保证金。

这让韩国年轻人如果选择月租房，需要面临较大负担。

这才让全租房模式能够流行。

但天下没有免费的午餐，全租房的负担低，也就意味着风险大，全租房是把所有信用都押在房东不跑路，所有风险都押在租户身上。

当然，韩国也有专门针对全租房的保险。

韩国年轻人在租全租房的时候，进行投保。

一旦遇到房东跑路，无法退还押金的情况，租户就可以从保险公司拿回押金。

但问题是，这个保险费用也不低。

租全租房的人，主要就是奔着负担低区的，如果还要额外支付保险费用，那这个负担就没减轻多少。

所以，并不是所有租全租房的人，都会去买保险。

另外，有买保险的租客，一旦房东跑路，这个风险就来到了保险公司这里。

如果没买保险，租客无力偿还贷款，那么坏账就来到银行这里。

这意味着，全租房暴雷，是会引发保险和银行的连锁反应。

韩国整体的投机氛围一直很浓烈。

在97年亚洲金融危机之后，韩国大量资产都被美国白菜价抄底入股，这使得包括三星在内的韩国支柱企业，超过一半的股份都被华尔街资本持有。

韩国的发展红利，大量流到华尔街资本的腰包里，民众享受不到国家发展红利，自然就导致阶级固化严重。

这也使得韩国的年轻人因为看不到希望，而让投机热潮在韩国十分流行。

韩国人特别热衷于炒作美股、比特币，而且是贷款炒币。

去年比特币和美股大跌，让韩国散户损失惨重。

不过最近半年美股出现比较疯狂的逼空上涨行情，让韩国散户也回了不少血。

但韩国这种贷款投机的现象，仍然存在巨大的风险。

国际金融协会近期公布的数据显示，2023年第一季度，韩国家庭债务占GDP的比重为102.2%，是34个主要经济体中唯一家庭债务规模超GDP的国家。

韩国媒体在7月18日，还有一篇报道称，“韩国的家庭债务负担和负债增加速度居主要国家第二位”。

据国际清算银行（BIS）统计，去年韩国家庭部门总负债本息偿还比率（DSR）为13.6%。在被调查的17个国家中，仅次于澳大利亚（14.7%），高居第二。

这个DSR是指，每年贷款要偿还的本息，除以年收入的指标。

韩国的家庭部门，每年要偿还的本息，平均占年收入的13.6%。

韩国DSR之所以快速上升，主要是受韩国加息影响。

迫于美联储激进加息的压力，韩国过去两年，利率从0.5%，上升到3.5%。

其实这个加息幅度，在欧美主要经济体里，不算太大，但韩国是已经有点受不了。

包括全租房暴雷的问题，也跟韩国被迫加息有关。

此外，半导体产业作为韩国支柱产业之一，今年表现也比较糟糕。

韩国半导体已经连续11个月出口减少，所以像三星第二季度的利润预告是同比大跌96%，创14年来新低。

不过，最近韩国也有一些好消息。

比如，在连续14个月贸易逆差后，韩国6月总算迎来贸易顺差。

日本是连续22个月贸易逆差后，在6月也出现贸易顺差。

韩国和日本6月出现贸易顺差，主要还是受国际大宗商品价格回落，让日韩的资源进口价格下降。

韩国出口额虽然最近两个月有出现反弹，但整体相比去年来说，仍然还是处于较低位置。

韩国是一个严重依赖于出口的国家，主要出口方向是欧美消费市场。

当前欧美由于加息和高通胀，而且欧美的大量消费需求，都被能源和医疗给挤占了，所以欧美实际消费需求比较萎靡，这才导致韩国出口下滑，这对韩国这样依赖于出口的国家来说，压力是比较大的。

韩国去年GDP都跌出前十，只排全球第13名，收割韩国对美国来说，顶多只是打牙祭。

当前韩国经济压力大，这也导致韩国当前在地缘博弈里，选择了比较危险的道路。

一般这样的小国家，只要碰到内部矛盾和经济有崩盘风险的时候，对外转移矛盾，就是一个大概率的选择。

不过尹锡悦当前这样比较极端的倒向日美，搞“屈辱外交”，国内反对力量也不小。

尹锡悦前脚刚在美国核潜艇上狐假虎威，结果后脚尹锡悦的岳母就当庭被逮捕。

7月21日，韩国总统尹锡悦的岳母伪造银行存款余额证明书案二审宣判，法庭驳回被告人方面提出的上诉，判处崔恩顺有期徒刑1年，维持一审判决，并将其当庭逮捕。

韩国当前内部斗争，仍然还是十分激烈的。

尹锡悦这样一副要把韩国变成美国手里一把枪，被美国当枪使，去配合美国拱火，这实际上是把韩国置于炮灰的位置。

韩国国内还是有不少人反对尹锡悦这样做。

但只要有美军驻扎，韩国内部的反对声浪，很难翻起太大浪花。

只有把美军赶出第一岛链，赶出东亚，日韩才有回归正常的可能。

只要美军在东亚一日，那么东亚局势就很难真正安宁。

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