房地产的整体需求和增量结构-站在时代角度看推进城中村改造_风闻

中国经济当前最核心的问题是需求，历史表明，中国人已经打通供给的任督二脉，任何产业，只要攻克技术，可以快速建立产业链和爆产能，很快卷成产能过剩，导致需求不足。典型代表如光伏、新能源，地产也不例外。 可以预见，在当前和未来一段时间，需求其实是经济的主要困难和核心问题。详细逻辑参见https://user.guancha.cn/main/preview?id=1046204

房地产经历黄金白银小二十年，尤其是最近五六年一波二三线泡沫，等于是强行拉长周期，由于人口预期的反转，现在基本确立了全面扩张周期的结束，并且由于强行拉长上升段和国人的效率，全国整体的过剩是很明确的。并且由于拉长周期，造成地产大周期过剩和新兴产业几年繁荣后的短期产能过剩出现共振，从而加大了经济困难，也就是新旧产业的需求都出现问题。

在这个背景下，制造需求就必然是经济发展的首要考虑。我在多个网络论坛回帖或发文就提到过，即使在房地产领域，也还是有需求可挖，比如北京，大家都有房子住，但是居住品质满意的占比却非常低，很多人在老破小里与现实妥协，二环内胡同平房老北京有被时代抛弃之嫌，改善型需求成了少数富人的特权。

没想到，昨晚居然就出消息，说国家要推进一线城市城中村改造。

其实我对北京城中村的认知并不深入，当然即使三四环内都有一些面貌接近城乡结合部的地方，二环内也不必说，但我并不甚明确北京要改造的城中村具体是哪些。不过很明显的我感觉到，这是zf为了应对经济挑战而选择激发的新需求，房地产的增量结构。

我觉得不必担心房价的整体上涨，甚至北京的整体上涨也不必过于担心，因为首先整体需求是减少的，这是大周期。相对于几十年积累的存量，增量结构的比例始终是极少数。房地产大周期和人口预期，不是短期能扭转的。增量结构主要是刺激内需，托住建筑等传统行业和社会整体经济，不是哄抬房价用的。

其次中外zf的水平和经验都是逐渐进化的，这两年观察我就深深叹服于美元资本金融炒作的本领日益进化，也叹服于中国在产业扩张快速实现产能过剩方面的熟能生巧。过去几年房地产的最后泡沫实际上是地方抢夺发展权利的一轮博弈和内卷，实际上北京本地整体性的地产高潮前些年就过去了，近几年主要是学区房和少数zf重点开发区域的炒作，所以应当相信国家在防止房价大幅波动方面的能力，尤其是在北京。

最后，具体城中村如何改造，还是要看后续细则出来，结构性的上涨也未可知，总的来说，北京人民的居住品质有着不小的整体提高需求，希望未来改善居住品质不会成为少数人的特权，而是大家都可以实现的社会主义理想。

补：

房地产新增结构选择一线城市，是容易推断的，问题主要是选择何种时机推出，由于互联网时代的信息发酵迅速，当前社会信心下降速度值得重视，也需要政策积极提振信心。

一线城市存在大量拼住品质的改善需求，但由于房价高企拆迁难行和地产开发模式（一线控制新开发，新开发基本都是千万起步的，基本和普通大众是相互隔离的市场），这种需求释放不出来。

城中村改造实际上可能并不能直接解决这个问题，而可能是一个中间步骤。参考南方广深的情况（从短视频等了解，本人非专业人士，可能有所偏颇），新的改造模式不同于过去的重新开发，而是改造成更时尚更符合年轻人需求的公租房。

新的一线城中村改造模式尚未确定，如果是新模式的话，那么一线未来的发展模式可能是，新增公租房沉淀年轻人的新增需求，依靠时间来改变拆迁成本等，最终缓慢实现老破小的缓慢升级，整个过程可能非常缓慢，抛开理想主义的想法来说，想尽快改善自己的生活终究还是要靠自己。