北上广深二手楼市“众生相”_风闻

第一财经2023年07月18日 18:11:48 来自北京0人参与0评论房价向来“坚挺”的一线城市有了压力。

国家统计局最新发布数据显示，2023年6月份，一线城市新房销售价格由涨转持平；二手房价格环比下跌0.7%，是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次，北上广深二手房价纷纷下行；单月同比则下跌0.4%，是2019年8月以来，首次出现同比下跌。

在业内人士看来，一线城市二手房价不振，部分源于近来二手房挂牌量攀升，由于前几年房价快速上涨，入场的投资客比较多，但随着市场预期下滑，挂牌出售较多，部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货。

记者在采访中也发现，北上广深的二手房市场各有特点，但大多存在“老破小”更难卖，甚至降价百万也难出手的情况；此前攀升的挂牌数量，也为市场成交增加了难度。短期来看，随着房价上涨预期下滑，购房者观望情绪进一步加重，二手市场提振仍需时间。

（图片摄影：任玉明）

北京：每两套就有一套“老破小”

挂牌半年，张静（化名）对名下这套房的预期价一步步“击穿底线”。

六个月前，为了置换一套带院的一楼房源，张静把手上这套房龄27年的老房子挂牌，最初心理预期价格近七百万。按她的设想，趁着年初市场有点升温苗头，要抓紧把老房子置换成改善房，七百万的挂牌价在小区同类型房源中，也不算最高的，应该可以顺利出手。

但现实并未按想象中发展。因近几个月市场降温，买家出手越来越谨慎，张静不得不一再调低挂牌价，最近一次降了38万，截至目前，这套房在中介平台上报价638万元。这还不是最底限的价格，为了尽快出售房源置换，张静对这套房的最低预期价格为608万。

也就是说，短短半年时间，张静这套房卖价缩水近百万。即便如此，真正愿意出手的购房者还是不多。据经手这套房源的中介表示，最初这套房因为挂牌价略高难卖，近几个月来，市场上的房源越来越多，购房者都怕“买贵了”，所以一再“杀价”，现在价格还能谈。

二手房降价出售频现，影响了市场整体价格走势。国家统计局数据显示，5月北京二手住宅价格指数由涨转跌，环比下滑0.6％；进入六月，北京二手房价格环比下降0.7%，仍然不振。

从市场成交也可看出，北京二手房经历了明显的降温过程。据北京市住建委官网数据统计，自今年4月起，北京二手房市场成交量已连续三个月下跌。6月份，北京二手房网签量为11607套，环比下降10.6%，成交量仅为3月的一半，上半年累计网签量为84332套。

麦田房产表示，近期市场成交减少，成交房源价格和前几个月相比有所松动，市场上愿意做出价格让步的业主比例、让价力度均有所增大。当前市场属于买方市场，挂牌在售的房源量多，而市场需求和2、3月相比又明显减少，市场可以给购房者充足的挑选时间。

房龄高的老房源占比较高，也对市场成交节奏有所影响。麦田房产表示，当前北京二手房交易中，置换需求占比逐年走高，但在目前北京挂牌房源中，每两套在售房源，就有一套是房龄超过20年的老房子。一边是在售房源越来越多，一边买房人选到性价比合适的房子依然很困难。

前述房产中介告诉记者，七月以来，市场还没有出现明显好转，能成交的房源大多是“砍价”力度大的。“如果不是特别着急要买房，可以多看看多比较，我都不会催着购房者入手了。”

上海：二手房挂牌量半年增八成

6月二手房价环比降最多的城市，是上海。

国家统计局数据显示，此前楼市表现一直稳定的上海，已经连续两个月二手房环比领跌全国70城，5月环比跌0.8%，6月份二手住宅价格环比跌幅排在全国第一，达1.2%。

不同于北京，上海二手房价格下滑，不仅出现在“老破小”学区房，那些面积较大的房源也有所震荡。国家统计局数据显示，6月，上海豪宅（144平方米以上）的二手房环比跌幅更大，跌幅为1.4%；90～144平方米、90平方米以下的二手房环比跌幅分别为1.3%、1.1%。

一位上海本地房产中介表示，上海新房市场比较火热，但二手房市场因为整体价格、挂牌量的问题，最近成交价比之前降了一些，降价案例大多是2000年前的“老公房”，以及那些急卖的业主。

从成交量看，上海二手房成交量已连续三个月下行。中指研究院数据显示，6月上海二手住宅成交量继续下降，带看量减少、成交周期延长，成交量降至1.2万套，环比下降17.7%，同比下降超2成。

除了价格承压，上海二手房另一特点是，今年来挂牌量大幅增加。易居研究院日前公布数据显示，在全国13个重点城市中，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22万、20万和18万套，年初至今上海二手房挂牌增速为82%。

天风证券研报也表示，目前对上海二手房挂牌量的监测方式主要有：上海房地产交易中心挂牌数据、上海链家二手房挂牌量数据、国信达上海二手房挂牌量指数，不同口径下上海二手房挂牌均有上升。其中，截至5月末，上海链家二手房挂牌量较年初增幅约83%。

天风证券认为，前五月上海二手房成交热度较去年提升明显，市场的真实复苏，促使卖方出售意愿提升，挂牌总量因此增加。此外，银行信贷人士反映申请贷款的核验价有所提升，二手房核验价放松，也是导致挂牌量增加的主要原因，并非大规模抛售等消极因素所致。

上述研报还表示，二季度以来，上海二手房市场成交下滑，新增挂牌量转弱信号明显，下半年若市场热度继续下行，预计新增挂牌量有望保持回落趋势。

（图片摄影：任玉明）

深圳：“最严调控”三年后市场降温

在国家统计局公布数据中，6月一线城市二手房价格环比下降0.7%，其中深圳降幅0.7%，北上深降幅都处于近年来较高水平。但与北京、上海不同的是，深圳、广州新房市场价格也出现负增长，其中广州环比下降0.1%（前值+0.1%），深圳环比下降0.3%（前值-0.2%）。

深圳楼市的平稳态势，与三年前那场“最严调控”关系密切。2020年7月15日，深圳出台“7·15楼市政策”，深户需入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保才有购房资格。

限购加码挡住大批房票后，深圳市场这三年来大幅降温。据乐有家研究中心统计数据，今年上半年深圳二手住宅过户量达到16236套，虽然同比上涨63%，但相比限购加码前2020年上半年的4.4万套，如今成交量已下跌近六成，也远低于近十年来同期平均成交水平。

2021年2月8日，深圳还推行了二手房参考价制度指导价，市场也因此发生明显变化。2020年7~8月，深圳二手住宅月度过户量均超1万套，参考价政策推出后，该数据长期进入2000~3000套的低谷期。今年4月，深圳银行核定房贷将以网签备案价和评估价孰低为准。

在业内看来，二手房月均2000~3000套的成交量可谓“低谷”。以深圳一线城市的经济规模、人口规模而言，二手房5000～6000套的月度交易量是比较健康稳定的水平。而双重政策调控下，深圳二手市场进入冰山期，距离6000套的荣枯线相差甚远。

深圳的房价，也在这些年的政策“组合拳”下转为冷静。乐有家研究中心数据显示，上半年深圳二手房均价已从2020年的6.9万元/平方米下降至6.5万元/平方米，下降幅度约5.8%，光明、南山、宝安及坪山的跌幅在7～9个点，相对其他区而言降幅较大。

若以二手房参考价作为参考，“7·15政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上；到2023年6月，深圳市场有近5成房源以低于参考价成交。近3年深圳二手房热点片区的价格不同程度下跌，部分片区跌幅超过15%。

值得注意的是，“715”政策让当时不少新市民们置业计划暂停，而随着3年之期将满，这批房票正在陆续解锁。“2023这一年，深圳会有数十万的深户获得购房资格，他们的置业需求将陆续释放，为市场带来新的活力。”上述机构表示。

广州：放盘增加成交下降

在广州，二手房难卖的案例，比比皆是。有当地业主对记者表示，年初把自己一套房子挂出去，本想着趁当下市场捡漏换房，没想到房子挂了几个月一直没卖出去；与此同时，广州的二手房挂牌量还在持续增加，旧的卖不掉，便难以腾挪资金置换新房。

据合富研究院统计，出于“卖一买一”的置换需求，2023年广州全市二手房放盘量较2022年增长约15%~20%，二手卖家放盘量高达20万套，但实际成交却同比下降了15％，二手买家“从看楼到成交”的时长也由以往的2个月增长至3～4个月。

广州市房地产中介协会最新发布数据也显示，2023年第二季度，广州市二手住宅整体网签宗数和面积分别为27104宗和271.52万平方米，环比分别下降2.36%和增长0.32%。2023年4～6月，广州市二手住宅网签宗数环比分别下降18.10%、12.65%和5.46%。

上述协会表示，广州新房市场对二手房潜在客源有一定分流。部分偏远区域新房库存量较大、且去化缓慢，开发企业加大营销推广力度以拉动新房销售，对二手房市场份额造成一定冲击。

此外，二季度以来，部分潜在置业群体观望情绪浓厚，储蓄意愿加强，对房产等大额商品购买意愿较弱。随着二手房挂牌量增多，部分业主降价意愿增强，受“买涨不买跌”心态影响，入市意愿较低。

整体而言，当下北上广深都存在二手房挂牌量增加、供需不平衡、房价上涨动力减弱的情况，二手房市场下行的压力要大于新房。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，前几年一线城市房价快速上涨，入场的投资客比较多，但近期市场预期明显下滑，部分投资客、预期悲观的客户开始降价出货；此外一线城市保租房、长租房、人才房供应多，租购并举取得进展，很多购房人群开始转向租房。

李宇嘉认为，一季度积压的需求释放完毕后，市场出现断层，目前政策端已经开始部署，预计三季度会有所好转。但同时，由于货币政策坚持边际优化、精准化因城施策，不会大水漫灌、买房预期弱化，三季度市场会在二季度低位上有所修复，不会有太明显变化。

“当前制约需求和行业销售的根本原因，仍是居民购房信心不足，随着房价看涨预期的下滑，进一步加重观望情绪。”中银证券认为，经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场正复归理性，房价也有所回调。当前行业缺乏实质的催化剂，市场仍在期待更有效的政策。