一家之言：胡葆森和建业地产经营得失之辩_风闻

2023年6月23日，河南建业地产公告：由于市场情况持续恶化，全面停止境外债务支付。胡葆森和他的建业地产扛了两年，最终还是没能扛住。

河南建业自今年二季度以来，销售逐渐恶化，建业地产流动资金状况愈发紧张，境外兑付压力较大，为保交楼，全面停止境内外债务支付。

建业地产的营收严重下滑，直接影响了自身股价，发布公告当日，建业地产股价再次下跌5.19%，每股仅剩0.128港元，自2021年12月底跌破1港元至今，其股价位列“仙股”已经持续18个月以上，和4.428港元的股价高点相比跌幅超97%，市值蒸发了131亿港元，总市值仅剩3.89亿港元。

胡葆森和建业地产是河南省本土房地产企业的教父级人物和领军企业。建业地产成立于1992年，至今已持续经营30余年，坚持到今天实属不易，但最终还是爆雷了。

“高杠杆”是全国房地产企业的通病，而不是建业地产特有的问题，是房地产企业爆雷的必要条件而不是充分条件。

建业地产在河南，甚至在全国，都具有特立独行的气质：向下发展。全省房地产企业向省会郑州聚集发展的时候，建业地产却选择向下发展、向地市发展、向县域发展。

向下发展是胡葆森津津乐道的得意之作。

建业地产向下发展是胡葆森看到了向下发展的利益：向下发展可以充分发挥建业地产的品牌优势，可以在地市、县域更轻松、更低价格拿到土地，可以抬高销售价格。

建业地产向下发展胡葆森没有意识到的问题是：

1.池塘养不了大鱼。地市，特别是县域，客户群体和市场潜力有限。省会城市郑州的客户群体是全省人民、地市城市的客户群体是全市人民，县域的客户群体是县域人民。一条大鱼跑到小池塘里，凭借体型优势，最初的一段时间，小鱼小虾能吃个肚圆。但是一段时间以后，小鱼小虾吃完了，就没有以后了……

2.县域房地产市场启动时间晚，繁荣周期短，“其兴也勃，其亡也忽”。在县域市场里，适于快进快出，赚一把就走。如同是赌场，赢了，要敢于止盈、要能够止盈。

3.不同地域的房地产市场启动时间不一样，但是房地产行业从繁荣向衰退转变的时间点是一致的。1988年，一线城市房地产市场开始启动、1992年二线城市房地产市场开始启动、1993年三、四线城市房地产市场开始启动、2003年县域房地产市场开始启动。2021年，以国家宣布房地产行业三道红线融资新规为标志，全国房地产行业统一从繁荣向衰退转变。

建业地产向下发展胡葆森意识到的问题是：

县域房地产不是商业银行信贷政策支持对象，融资问题只能通过发债、信托，股权质押等方式解决，在房地产繁荣周期内由于项目运作周期短，胡葆森和建业地产可以选择无视，但在调控条件下，融资短板问题还是会暴露。

所以，笔者认为：建业地产的主要问题是没有能有效控制区域经营节奏，在县域市场应该大幅收缩的时机，却错误选择了大举拓展。

“成也萧何败也萧何”，这既是一个历史典故，也是一个思维逻辑。一个人的优点就是他的缺点，只因时间和环境不同而已。