城家庄松成：长短租&长日租的背后是公寓市场的精分需求 | 火花谈第25期_风闻

作者 | 韩玮烨、刘玉娇

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

办企业有如修塔，如果只想往上砌砖，而忘记打牢基础，总有一天塔会倒塌。

——浦木清十郎

具有华住基因的城家无疑是特别的。

相比来看，酒店系公寓具有高转换频次、多年积累私域池，以及多收益节点等特点，且更容易与酒店协同，整合复杂多元的参与方入场。近几年城家经过几次战略及产品线调整，加之8年的积累，在玩家不断涌入的长租市场上，似乎拥有更多的竞争砝码。

目前，城家以不把上市作为目标，而是希望走稳走长。逆势中暗含未来的惊喜，竞争加剧也意味着新机会。城家准备如何把握？第25期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话华住集团高级副总裁、城家CEO庄松成。

一、多元产品线的背后是多元化需求

长租公寓的赛道分的越来越细了。其本质是客户需求的细分化，随需而变，定制出高低错落的产品序列。

韩玮烨： 经过8年的发展，城家产品线日趋完善。而且在全品类公寓产品线中，同一赛道中也拥有多个品牌，如白领公寓有“城家公寓”、“城家高级公寓”、“励业公寓”等品牌。请问城家多产品线布局背后有何考量？

庄松成：我们都知道过去长租公寓行业的分类是很多元的，有按照客户类型、物业类型等。但其实我们整个华住系统包括城家，更多地还是要从能为客户提供的价值本身来区分。

城家的产品主要集中在长租公寓和服务式公寓两条赛道，两者分别承载着不同的价值和使命。

通过客户需求的不同我们可以知道，**长租公寓赛道，**客户租住的需求是“安居”，目的是来到这个城市生活并扎根；**服务式公寓，**更偏向“旅居”，客户可能要在这个城市待上几个月，甚至三五年，但其租住需求的核心不是在“安居”，而是商务、旅行等。

而在每个不同赛道里面的这些品牌其实是为细分赛道里面的某一类客户需求服务的——他们有不同的背景、家庭情况、人数、收入等，根据不同的情况定制出的高低错落的产品序列。所以，在一个细分赛道里面，我们会分3-5个，甚至更多的品牌，因为它的客户需求更多，服务也更加多元。

韩玮烨： 以白领公寓和服务式公寓的两条赛道来看，目前产品的规模和利润占比是怎样的？

庄松成：在整个城家的系统里，长租白领公寓管理房源量占比已经超过七成，服务式公寓不到三成。而在利润就有很大的差异了，**服务式公寓的利润占比达到了50%，**单从利润角度我们可以看到，服务式公寓的利润是要比长租公寓的利润高的。

韩玮烨： 今年城家蓝领公寓品牌“员宿”的扩张速度会有所提高吗？

**庄松成：**蓝领公寓是我们长租公寓里面很重要的一个部分，但它未来的发展路径会和其它长租公寓产品略有不同。

目前城家公寓是以单店拓展、单点模型复制为核心的，而**“员宿”**未来并不是这种方式，**更多的还是要去为一些产业园区或大型的社区做配套服务。**这样的项目一方面有确定性需求，另一方面有现有客户，所以我们会更倾向于这样的配套工作。

**再讲简单点，“员宿”未来的方向将会是为那些已有客户需求的区域做一些定制化服务。**通过产品更新、运营的介入，让老旧的宿舍型项目焕发光彩，并获得更高的收益。规模上今年也是会有一定比例的增量，但不会像白领公寓和服务式公寓来得这么快。

二、“长短租结合”VS“长日租结合”

“长短租结合”是过去三年频繁被提及的话题。而“长短租结合”中，其实包含着两个概念，一个是“长短租结合”，一个是“长日租结合”。

韩玮烨： 行业内对于“长短租结合”概念的界定始终不够清晰，您如何界定这一概念？

**庄松成：“长短租结合”其实细分下来包含两个概念，一个是“长短租结合”，一个是“长日租结合”。**并不仅仅以房间的年租或日租来区分。

**“长短租结合”，本质上还是长租公寓业态，是在长租系统中针对不同租期的优化方案。**通过租期优化的配置，让整个项目经营的效率实现最大化。目前城家对于“短租”界定，是最少要7天租期。

而“长日租结合”则完全不同，它的本质其实是酒店业态，其背后的管理逻辑、政府要求与长租公寓都是不一样的。虽然也可以把这类项目看作酒店和长租公寓的结合，但是我们需要清晰的是，项目本身标准应当是“酒店”而不是“公寓”，因为酒店的标准比公寓要更高。而对于“长日租结合”的租期界定就是1天开始到更长的时间都可以了。

其实，“长日租”究竟能不能结合，时至今日都有争议。我们在尝试用适合酒店物业的项目，做一些像酒店“Long Stay”一样的事情。把“Long Stay”做得更大，收益、坪效更高，来弥补大体量物业、酒店出租率有限的问题。

因此，“长短租结合”是公寓的范畴，而“长日租结合”则是酒店行业的范畴。

韩玮烨 “长日租结合”的公寓有哪些运营和管控上的特点？是分楼层管理吗？

庄松成：这个问题很关键！**我们目前较易实现的是分楼层管理，**相当于把酒店切成了两大部分，一块是酒店，一块是公寓，管理起来相对容易。而后续如何动态去调整楼层之间的差异，是需要持续优化的。

理论上，跨楼层管理不是什么难题，目前酒店“Long Stay”并不少见，甚至汉庭这种经济型酒店都有，中高端酒店只会更多。

现在有很多长租公寓的同行想要做这方面的尝试，但其所谓的“长短租结合”，本质上还是长短租，而不是长日租。

再次强调，**“长日租结合”是酒店的生意。**首先是做“日租”的准入问题，本身就需要“酒店”的资质。而撇开资质不谈，还需要考量品牌究竟有没有能做“日租”的服务能力。也就是说，从酒店的角度出发，先有日租的能力，后再去做和长租的结合，这样是有机会的；而从长租公寓出发，只具备长租的能力，再想要做日租，逻辑倒推的难度是很大的。

三、不断增多的玩家，不断规范的市场

在政策的支持下，住房租赁市场增量前景巨大，竞争也愈发激烈。

韩玮烨： 与其他国家的租赁市场相比，您认为中国市场的优势在哪里？

**庄松成：目前最大的优势就是中国的住房租赁市场足够大。**但目前从市场表现来看，住房租赁市场似乎只在一线城市火热。但事实上，上至一线城市下至四五线城市，都存在大量的住房租赁需求。

**住房保障是关系国计民生的事情，**不管是中央政府还是地方政府，都花了大量的精力制定了大量的目标，去解决人民群众安居乐业的问题，**市场会不断地扩大。**尤其在当前房地产行业出清的大形势下，在未来的很长一段时间里，住房租赁将是解决房地产市场困境和老百姓居住问题的核心。

韩玮烨： 城家作为酒店系长租公寓的代表，长短租模式的开创者，您认为相较于其它住房租赁企业的比较优势有哪些？

**庄松成：**坦率来讲，有更多的玩家进入到长租公寓赛道，这是一个好事情。说明市场的体量在不断变大的，而激烈的市场竞争也能够促进市场不断规范。

下面我们再来谈竞争优势的问题：

**首先，是基因优势。**城家是脱胎于华住的一家公寓管理公司，是行业里面为数不多具有酒店基因的企业。我们在门店、客房，以及精细化运营和对住客提供个性化和差异化的服务方面，具是有得天独厚的优势。

**第二，是技术优势。**华住集团在中国今年是第18年，无论是在酒店还是公寓，甚至是更大的住宿领域，都在不遗余力地在智能化和科技化进行投入。城家依靠华住系统的基础，将这些经验积累逐步演化至公寓服务。虽然城家成立了才有8年的时间，但城家的数字化系统在行业中是相对比较靠前的。

第三，显然是灵活化的租期。“长短租结合”和“长日租结合”我们都有涉及，可以说是覆盖了从酒店到长租公寓的所有租期，目前业内能两个都做的也只有城家。当然，我们对于这样的结合还是谨慎的，之后“长日租结合”也不会是城家的主营业态，但遇到特殊、大体量的项目，这不失为一种“更优解”。

结语

**随着诸多层次玩家的进入，以及赛道的不断细分，长租公寓市场的市场层次也逐渐勾勒出轮廓。**这其中不但包括大资本、资管机构，新的专业运营公司，还有一些中小资本及个人投资者逐渐进入。

在多层次玩家介入的同时，**长租公寓的专业化程度会随着市场的变化提高进入门槛。**与分散式租赁市场不同，这一赛道未来一定是机构玩家的天下。

而长租公寓的长期稳定收益的经营模式，决定了这一赛道的各类参与方都须建立长期主义认知及能力。

唯有稳重求进，迅速奔跑，提升运营标准化能力，才有可能走到行业演进的下一阶段。

行业正在小步慢跑，城家也是。