别啥屎盆子都扣李嘉诚头上_风闻

作者： 魔鬼斯基 微信公众号：老斯基财经

消停点吧。

李嘉诚抄个底，房产中介又给整高潮了。斯基朋友圈的中介们也开始张罗，有个中介兴起之时还作了两句诗：

买在无人问津处，卖在人声鼎沸时。

这位才华横溢的中介生怕大伙看不懂诗里的内涵，还用大白话给翻译了一下：

李嘉诚都开始抄底了，等等哥们比李嘉诚还能预判市场吗？

要不是咱现在多看了几个公众号，大概就能被这帮能文能武、懂断章取义又懂PUA的中介给忽悠瘸了。

先说李超人抄的是啥底吧。

从去年开始，李超人又有抄底的迹象。去年7月参与竞买中国恒大中心，前阵子有个银团打算出售两家内地房企一笔贷款的权益，人家又成为潜在买家之一。

先划出关键词：这些项目都在香港。

非要跟内地扯上关系的话，那也就是内地房企在香港的项目。

从去年开始，抄底香港的可不只有李超人。

去年年底，李宁以每月200万港元的租金租用了新港中心约630平方米的双层门店。

这个店面位于尖沙咀广东道，临近高端购物中心海港城。这个店面以前的租客是周生生，人家租的时候月租到过7000万港元。

香奈儿最近在铜锣湾渣甸街京华中心也租下了一个门面，是一个约为1765平方米的两层复式商铺以及高达6层的沿街广告外立面。

这个店面的最长总租期可达9年，据说每月租金300万港元。

店面在香奈儿来之前，已经空了3年。

上一任租客是内衣品牌维多利亚的秘密，2017年的月租大概是700万港元。再往前一任租客，支付过1080万港元的月租。

李超人抄底的是龙光集团和合景泰富共同在香港开发的项目——凯玥。

2017年，凯玥被龙光与合景联合体以168.55亿港元的代价买下，刷新香港保持了20年的地价纪录，一度是香港地王。

龙光与合景曾以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取102亿港元开发贷。目前，债权银团计划出售这笔贷款的多数权益，李超人是潜在买家之一。

大伙都是抄底，李超人的动作就被人贴上了标签——趁火打劫。

现在没有小道消息显示李超人究竟出价多少，被人说成“趁火打劫”。但斯基分析了下这个楼盘目前的投入状况，倒是很有意思。

这个楼盘当时的拿地代价是168.55亿港元，拿了地之后，龙光与合景联合体就向“汇丰+渣打+工银亚洲”银团贷款了102亿港元。

曾经有市场人士测算，这个超级豪宅项目可以实现300亿港元的销售额。

销售额刨去利润，就是成本。也就是说，这个楼盘的整体投资成本撑死不会超过300亿港元，其中102亿港元还是银团出的。

还有一个情况也值得注意，凯玥很有可能仍在建设中。去年11月，香港新房预告说凯玥将以现房发售。

香港豪宅很多都是现房销售，因为豪宅爸爸大多是自用又迷信风水，所以他们喜欢在现楼出来后亲自视察再作决定。

从已有的公开资料看，开盘后，凯玥分两次推出4个单位、18个单位进行招标开售。这个楼盘一共有295个单位，所以从开售情况看，可能凯玥的建设进度还不到一半。

斯基这么一合计，龙光与合景两家房企的投入就很值得推敲了，很有可能他们两家的投入还不及银团。

凯玥分两次推出22个单位，但实际已经卖出的只有3套房源。

而银行贷款是2024年到期，这么一看，出了大头的银行想要变现也是情有可原。

按理说，龙光、合景这两家房企转让过很多项目，也接盘过别人家的项目，应该知道这是正常不过的商业买卖。

无非这次李超人是从银团手里买的项目权益，而不是从两家房企手里买的，从这一点上看，两家房企确实没捞着一丁点好处。

但自己变不了现，没理由让银团当冤大头啊。果然波旁斯基说得对，香港的银行才是真正的弱势群体。

在香港的建筑按揭中写了：

一旦买家已缴付全数楼价，在楼盘落成后，业主所享有的权益优先于承按银行。

这都是啥坑银行的套路？

香港卖楼花，真的是卖了一身的皮毛，真正的精髓还得靠咱们给发扬光大。

你说，到时两家房企万一要有个啥三长两短，银团到哪去扣押房产证去？这会儿有人愿意接盘，银团不得偷着乐？

李超人愿意接盘也是有原因的。

人家本来就挺看好这个地盘的，这块背山面海的优质地皮2017年出让时，李超人就参与了竞标。

这块地皮当时收到了14份标书，入标财团包括：

长实地产(01113.HK)、新世界发展(00017.HK)、万科置业(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、会德丰地产、中国海外发展(00688.HK)、英皇国际(00163.HK)和佳明集团(01271.HK)、恒基地产(00012.HK)与帝国集团合资公司。

看这些入标的财团，论个头还是实力，都可以分分钟干掉龙光与合景的联合体。但架不住这个联合体够彪啊，直接把地皮价格顶到了“香港地王”的位子。

2016-2017年之间，也是一段很有故事的历史。

2016年5月至2017年2月期间，香港卖地总面积为31.4万平方米，卖地总价为1020.6亿港元，而内资企业从金额上就已经占据一半的位置。

中资企业也开始蜂拥而入香港中环、甚至买下整座办公楼。

当年，香港老牌开发商老板陈启宗说了一句意味深长的话：

欢迎内地房企来港，反正其他地方的企业之前来过都跑掉了。

从现在来看，凯玥这个项目还是被龙光、合景押对了宝，要不然也入不了李超人的法眼。

不过千算万算，咱们的内地开发商还是少算了一卦。

这些外资银行怎么能抛下他们，自个儿先套现了呢？在内地，大伙可是一根绳上的蚂蚱，再不济，往地上一躺就都解决了，反正最后有的是人埋单。

在他们那儿，咋不按咱的套路出牌呢？

斯基估摸着，有人一合计，跟人家讲商业套路不占优势。那咱拣擅长的来吧，给李超人贴个标签，让他吃不了兜着走。

也不怪咱出这种馊主意，咱想打折卖房的时候，不也有人使绊子嘛。

来源：老斯基财经（ID：laosijicj） 作者：魔鬼斯基