天坛边上的“信仰税”_风闻
地产风声-地产风声官方账号-听，这风声，好像在说秘密06-27 07:34
文 | 内幕君
文/狗蛋本蛋
1
2015年，不踢德甲很多年的“意甲老妖”卢卡·托尼，收到了来自德国法院的传票。
说他作为天主教徒在拜仁踢球期间，没有按照当地法律规定缴纳宗教税。
按照收入核算，再加滞纳金，需要补缴的金额为170万欧：
缴交比例是收入的8%。
就算法官给免了50万欧，托尼老师和拜仁俱乐部也还需要分别交50万欧和70万欧。当年看到这条新闻时，狗蛋忍不住感慨：
信仰税真高。
应该说，信仰一直都很贵。
距离天坛南门800米，有一个楼盘叫天坛府。抬望眼去，皇城脚下二环内，这个项目根本找不到竞争对手。因为北京二环内几年前已经禁止新增建设用地。
也正是凭借这层稀缺性，天坛府成了最近两年，北京楼市的独特神盘：
2021年8月首开至今，5次推盘一共卖了246亿。
项目开发商北京城建，还对外发贺报说：五期连冠，问鼎北京商品住宅史上第一盘。
万科20年前曾出过一组公益广告，其中有句文案是这么写的：
世界上没有一幢摩天大楼，比天坛更高。
建成600多年来，22位帝王在天坛举行了654次祈福大典。作为历史文化象征的天坛，已经活成了一种精神信仰。
246亿销售额告诉我们，挨着天坛住，也是一种信仰。
为了这个信仰，帝都买房人做出了不少牺牲。
比如，接受了配套的学区很一般的现实；接受了居住品质难保证的又一现实，因为是棚改项目，需要和回迁房混居。
再比如，接受了项目的户型「很不一般」的超现实。
主流认知里，一个合格的户型应该是方正的，优秀一点的应该是方正且通透，豪宅就更讲究了。
但天坛府的户型几乎没有方正的，而且长得一个比一个奇葩：
有“门把手”型的，还有“手枪”型的。
一期100㎡“手枪”户型，东西朝向、暗卫、暗厨，厨房门正对主卧，餐厅就在洗手间门口，枪筒很长，中部区域采光很差……
随便哪一条单拎出来，对普通楼盘来说都可能是致命bug，不过在天坛府，这些都不是问题，用销售的话来说：
我们卖的是地段，又不是户型。
当然，这句话还可以改成：
我们卖的是信仰，又不是房子。
2
叠加了各种bug的天坛府，卖出了超12万每平的销售均价，要不是有限价，还能卖更高。
即便到了第五期，280㎡户型依然奇葩，豪宅户型该有的大面宽短进深和通透性，都被它完美避开了：面宽进深比0.5，4卫中2个暗卫，餐厅依然对着洗手间。
一套3000多万的房子做成这样还能热销，也只能说明，贾跃亭卖的是梦想，天坛府卖的是信仰。
一个女客户在小红书自述，她去看房时被销售认为意向不强，态度特别敷衍，“好像多说一句话都是多余”。
天坛府售楼处的门特别重，女孩子推起来比较吃力，这位客户走的时候推了好久的门，她说：
没人过来帮一下。
挨着天坛，挨着尊贵的帝都中轴线，天坛府诠释了什么叫生在罗马，躺着收钱。
只能说天坛府的业主太能忍了，就像Jolin那首歌唱的：
爱到妥协。
再过两个多月，天坛府一期将迎来交房，这时候业主们终于发现，有些东西没法妥协。
当时宣传时说汲取御花园、颐和园的精华，有玉兰、海棠、奇松等浓荫冠盖，将打造成标杆性园林典范。
业主们在现场发现，压根没有宣传的那么玄乎，植被稀稀疏疏，天坛府园林完全不如均价8万的幸福里、均价7.5万的中海天玺，甚至还有不少地方裸露着黄土。
最让业主们不能忍的是，小区竟然有大面积沥青路面：都2023年了，北京哪个高端新盘能用这材料？
他们做了一份维权文档给开发商，让他们在接下来的几个月时间里好好改：
这不应该是一个12.2万每平的高端项目该有的样子。
3
人称“京城棚改一哥”的北京城建，在帝都搞了很多棚改项目，不少项目地段绝佳，配套的商品房都自带流量，但产品力总是差点意思。
比如西四环的宸知筑，也同样祭出了「很不一般」的户型，再次标配“短面宽长进深”：
110㎡、125㎡、132㎡不同户型，都主打同一个狭长。
尽管总是和主流背道而驰，他们还是自信满满，管这叫：
闲适雅致艺术户型。
大概是北京城建经常占着好地段，却没拿出好产品，6月16日北京城建摇中朝阳奶西地块时，关注该片区动态的一些购房者就有点失望，他们觉得这么好一块地让城建拿了略无语：
希望他们真的能联合金茂，搞点对得起市场的产品。
地产人都明白，产品拉跨不全是能力的问题，有时候是取舍的问题。
北京城建的经营性现金流在2022年之前，连续9年都是负的，去年终于转正。这里头天坛府功不可没，单盘网签105亿，直接贡献了权益销售总额的半壁江山。
可以说，是天坛府业主们为信仰充值，帮北京城建养了一头现金奶牛。
遗憾的是，北京城建去年非房业务利润大幅下降，所持有的国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌，参股子公司持有的金融资产股价同样下跌，导致公司公允价值变动损益为：
-15.25 亿元。
下个月，天坛府六期也要开盘了，又将有一批有钱人为信仰充值，为北京城建的现金奶牛充值。
狗蛋说，希望北京城建不要再乱炒股了。