降息与房地产市场_风闻

6月20日，1年期LPR利率和5年期LPR利率是同步下降10个基点。

其中5年期LPR利率下降至4.2%，按照去年5月的新规，首套房利率下限是5年期LPR利率减20基点。

所以，当前首套房利率最低可以低到4%利率，属于历史最低水平。

部分城市房贷利率还有进一步“打折”活动，首套房贷利率甚至只有3.6%。

而与之相对应，由于美联储持续加息，当前美国房贷利率已经一路飙升到7%。

我们降息，主要就是为了刺激经济，毕竟现在是经济转型周期，经济下行压力确实还是比较大。

至于对房地产市场的影响，我也说点我个人看法。

去年我们对房地产市场已经连续释放大招，让首套房利率从5.2%左右，直线下降到4.4%左右，包括各地方也有一系列促进房地产的政策。

即使去年这样连续放大招，但房地产市场在经历短暂回暖后，4月和5月数据仍然比较萎靡。

除了房地产开发投资增速仍然有较大下滑。

今年1—5月份，商品房销售面积46440万平方米，仍然同比下降0.9%。

这个一部分原因，有些地方的房价往下一降，地方就会出台“限价”，不让降。

那很多人，看这个房价没降多少，自然就会选择观望。

这个跟股市里是一个道理，当股市长期横盘的时候，成交量通常会大幅减少。

只有股价暴跌或者暴涨的时候，成交量才会大幅上升。

现在一些房地产企业，急需资金回笼，周转资金。

但因为成交量萎靡，所以他们通常就会进行“打折促销”，不过一打折，就被叫停，然后成交量上不去，房地产商反而会撑不住。

要是价格降下去，激活了市场自然消费需求，那房地产只要成交量上去，资金能回笼，才能避免资金链断裂。

不过，我们现在整体策略，就是房价维持长期横盘，不让大涨，也不让大跌。

然后通过持续下调房贷利率，来慢慢激活市场消费需求。

去年1月，5年期LPR利率为4.65%，经过4次降息，才降为昨天的4.2%，累计降息45基点。

但相比LPR利率挤牙膏式降息，去年5月15日，央行发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对房贷利率影响更大。

之前旧版的房贷利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房为5年期LPR利率+60基点。

修改后的房贷利率是：首套房不低于5年期LPR利率减去20基点，二套房仍然为5年期LPR利率+60基点。

二套房不变，但首套房变动比较大。

而从规定看，新版首套房贷利率看起来似乎也就降低了20基点，从“不得低于5年期LPR利率”，修改为“不低于5年期LPR利率减去20基点”。

但实际上，降幅远不止这一点。

因为央行只是规定了首套房利率的下限，但允许银行去在规定范围内进行一个浮动加点。

所以，房贷利率是由两部分组成：5年期LPR利率+浮动加点。

在去年5月之前，银行浮动加点部分基本是超过60基点，有的甚至120基点。

三年前买房的人，这个浮动加点超过100基点的大有人在。

比如，3年前5年期LPR利率是4.65%，如果浮动加点为100基点，那么购房者的实际房贷利率就是5.65%。

去年修改浮动加点规则后，银行普遍是把房贷利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率减20基点的下限。

比如说，去年4月买房的人，是5年期LPR利率+60基点。但到了5月买房，就变成5年期LPR利率-20基点，一下子就少了80基点。

要是像3年前，有人浮动加点是100基点，去年5月新规，等于一下减少120基点。

相比之下，当前5年期LPR利率减少10个基点，并没有太大感觉。

但关键问题是，去年这个浮动加点的规则修改，只适用于新增房贷，不对存量房贷生效。

新增房贷，不管是买一手房，还是二手房，都是可以使用新的浮动加点规则。

但存量房贷，你跟银行的房贷合同里，这个浮动加点是多少，就固定为多少，并不会变化。

而且，这跟3年前让你选择固定利率还是LPR利率没关系。

就算你选择了LPR利率，也只是变成LPR利率+浮动加点模式。

这里面，LPR利率是会每年根据最新LPR利率去更新变化，但浮动加点部分，就是固定的。

这是当前存量房贷比起新增房贷，起码高60-120基点的原因。

比如，有人在3年前买房，房贷利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基点。

去年5年期LPR利率从4.65%，下降到4.3%。

这个人今年的房贷利率是4.3%+100基点=5.3%利率。

从5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一样。

但现在新买房的人，房贷利率最低可以到4%利率，因为现在5年期LPR利率是4.2%-20基点=4%。

相差还是比较大的，这也是为什么现在很多人都在攒钱提前还房贷，因为存量房贷利率实在太高。

今年有提前还款热潮，不过我看一些媒体和分析，挑人们存款意愿增强、风险意识增强之类的来说，却比较少提及当前存量房贷利率比新增房贷利率高太多，这还是有点避重就轻。

今年会有提前还款热潮，原因自然很多，但其中存量房贷利率过高肯定是主要原因。

今天才刚看到一个新闻，是说今年一季度，惠誉博华发布的银行间RMBS提前还款率上升到14.45%，为近五年最高值。

去年这个浮动加点的规则修改，对存量房贷不生效。

这某种程度并不利于促进消费。

毕竟存量房贷市场更庞大，现在因为存量房贷利率，动辄就比新房贷利率高100基点，落差还是太大了。

这一方面是没能力提前还贷的人，还是要背负比较高的房贷利息，就没办法释放消费潜能。

另外一方面是有能力提前还贷的人，肯定还是会想办法多攒钱，能多还一点是一点，自然不会有余钱去多消费。

总体来说，当前挤牙膏式降息，对房地产的影响还是比较有限。

但多多少少，对房地产需求还是有一些激活效果。

当前处于历史最低的房贷利率，对一些刚需购房的人来说，还是比较有吸引力的。

2019年买房，首套房利率很多人是5.5%以上。

两年前买房，首套房利率基本也得5.2%，现在买房首套房利率只要4%，还是可以省下不少利息钱。

但降息只能激活一部分刚需购房需求，很难让我们整个房地产市场又进入狂热状态。

去年底这样连续放大招，首套房贷利率一口气从5.2%，下降到4.4%，这样都没有见当前房地产市场狂热，就更别说现在降息10个基点了。

房价是一个很复杂的系统性问题，跟教育、跟人口、跟供给关系，都有很大关系。

而且每个城市的情况都不一样，哪怕同一个城市，不同地段的情况也不一样。

所以，房价并不是也一个可以一概而论的事情。

我也只能说，考虑到我们未来人口长期下行的状态，除了部分能长期人口净流入的一线城市之外，大部分人口长期下降的城市，房价的长期走势，都是不太乐观的。

人口是房价最重要的基本盘，人口长期下滑，房价就很难起色。

但考虑到货币超发因素，一线城市的核心地段房价，也很难降到哪去，特别是房子还跟教育绑定在一块，地段越好，绑定教育越好的房子，仍然还是比较稀缺的，就不受人口下滑影响。

但其他非核心地段的房子，就很难保值，是长期看跌的。

所以，我在过去这几年，是一直不建议在这个时候还把房子当做一个投资品去买。

现在房子流动性很差，很多房子也是有价无市，而流动性是投资的重要因素，我是基本不考虑流动性差的投资品种。

房子只能是刚需才考虑。

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