中关村壹号官兰兰：园区产业服务没有边界，更没有“一招鲜” | 火花谈第23期_风闻

作者 | 韩玮烨、陈珍珍

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

什么叫奋斗？为客户创造价值的任何微小活动，以及在劳动的准备过程中为充实提高自己而做的努力，均叫奋斗。否则，再苦再累也不叫奋斗。“做过”并不意味着“做好”。

——任正非

**产业园区是极具中国特色的独特产业形态。**其多主体的诉求决定了中国的产业园区必须承担区域产业发展、园区空间运营收益和不动产资产保值增值等多重目标。

与零售不动产、住宅房地产市场类似，过去十几年城市化的超速发展，导致国内产业园区供应量大于需求量状况较为明显，且多数园区产业定位雷同。也因此，倒逼产业园区从传统销售、招商转向深度的产业服务。

**由实创亿达操盘的北京中关村壹号，近几年成为了园区运营及产业服务少有的成功样本。**这支不足五十人的团队，**仅用了三年，就达成了中关村壹号出租率稳定保持在95%以上的目标，**并且在产业服务、企业服务、品牌运营等方面做出了特色，得到了政府及同行的关注，成为中关村科学城最具代表性的硬科技园区之一。

图****1：北京中关村壹号

图片来源：企业自供

第二十三期火花谈，睿和智库创始人韩玮烨对话中关村壹号运营公司总经理官兰兰，解码中关村壹号的成功之匙。

何为“精准产业定位”

产业园区的产业定位，不但要考虑当地资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，还须考虑产业升级和产业转移的趋势变化。若想发挥比较优势，必须做好产业定位，顺势而为，做大做强优势产业。

******韩玮烨：**过去三年，疫情对产业园区经营产生较大影响，而中关村壹号目前仍保持着较高的出租率，是如何未雨绸缪的？

**官兰兰：**疫情对产业园区运营方来说是一次考验，我们能保持较高出租率的原因主要有以下几个方面：

**一、精准产业定位。**中关村壹号在启动运营之前，用了较长时间研判该地区该项目最适合做什么样的产业，而且是具备较长生命力的产业。**通过产业大数据分析，定位园区产业方向，并根据产业方向进行精准的企业客户拓展、信息筛选及触达，之后跟进、签约。**初步形成了人工智能、商业航天、金融科技三大高精尖产业方向上下游生态链条，助推中关村科学城北区区域产业升级。目前园区企业共计150余家，具有高新技术资质的企业占比超60%，独角兽企业和瞪羚企业接近10%，上市企业超6%。

图2：中关村壹号企业入驻情况

图片来源：企业提供

**二、保持市场敏感度。**由于平时跟企业的交流较多，招商团队能及时感受到疫情对企业的影响，提前预判企业动向，并快速引入新生的产业企业。

**三、不断优化产品和服务。产品和服务是保证园区持续稳定运营的核心，**中关村壹号的产业办公、商业配套、文化配套等产品和服务，都在持续不断地改善。在团队配置上，服务团队人数远多于招商团队。而我们的服务早已不局限于基础的租金收取、公共区域运营等范畴，而是从服务入驻企业的员工到助力企业的发展等各个维度为园区打造持续浓厚的创新、创业氛围。

******韩玮烨：**产业规划是产业园区的灵魂，全国各地很多园区都有产业规划，但最终产业定位与实际落地往往存在较大偏差，您认为原因是什么？

**官兰兰：**很多产业园区表面上看是有产业定位的，但实际上，这些园区的产业定位很大程度上是在“仰望星空”，从而忘记了最重要的“脚踏实地”。**产业规划应该综合考虑所在地区资源禀赋、产业基础、项目特证以及区域匹配客户的需求等因素，整体最核心的还是要懂自己、懂企业。**把园区的产业属性和产业特征与企业的需求相匹配，才能在最终落地实施上走得更坚实。

在我看来，**多数园区的产业需要做的是“升级”，而不是“移植”。**沿着基础产业的产业链做进一步升级，或者在现有产业之上做技术层面的升级是更优的选则，而不是单纯地“移花接木”。

产业服务没有“一招鲜”

产业园区存在的本质是为企业提供服务，帮助企业更好更快发展。园区运营商应懂产业、懂企业，结合企业的不同需求，提供优质的产品和服务，打造核心竞争力。

******韩玮烨：**对于开发商背景的产业运营商来说，应如何转型才能适应当前的市场变化，以赢得下一步的生存空间？

**官兰兰：**原来的地产行业，更多的是时代红利。当时代红利褪去时，我们应回归商业的本质，**公司最主要的使命还是做好产品和服务，**并且以更低的价格提供更好的产品和服务。作为产业运营商，最核心的竞争力就是了解客户真正的需求，把企业的成长与问题看成自己的问题，为客户提供有价值的产品和服务。

******​韩玮烨：**近几年无论是产业园区还是商办物业，均出现较大比例的空置，运营商都在尝试从传统招商运营的思路转向深度企业服务，但如何做好、做深服务，大多数运营商并没有探索出一条有效的路径。中关村壹号在这方面有哪些经验可以分享？

**官兰兰：**产业服务是没有边界的，我们一直在不断挖掘和提升服务的维度和深度。另外，产业服务更没有“一招鲜”。

在我们看来，**产业运营的目的就是陪伴园区企业成长。**园区是一个服务平台的结合体，通过这个平台，为企业提供更多更便利的服务，营造更好的工作氛围。

中关村壹号产业运营团队持续构建**“有深度、有广度、有高度，且有温度、有强度、有密度”六维一体的社群体系，致力于打造一个园区与企业之间、园区与园区之间、园区与外部之间互相服务、支持、学习的资源共享平台。**以“产、学、研、用、投、政、人、市、媒、圈”等多方面的产业创新资源为中心，持续构筑大中小企业融通、资源共享及协同创新的硬科技加速平台。

经过这几年的实践，我们**总结出中关村壹号的商务、物业监管、生活三大企业服务，**并成立了员工专属社群活动组织“后浪社区”。通过不同规模、不同主题的活动给员工提供交流和成长的机会，提升企业入驻便利度及企业员工幸福感。

这些企业服务看起来很细碎，而我们能做出结果的根本原因，也没什么高大上的秘诀，更多的是脚踏实地，不放过任何一个细节，也不放过任何一次跟客户交流互动、传递真诚服务的机会。

**在产业服务方面，**疫情一开始，我们团队就明显地感觉到了市场下行的压力，所以进行了提早的布局，在新客户的挖掘和现有客户的维护上做足了功夫，才实现了出租率较为稳定的现状。

韩玮烨   产业园区具有赋能城市发展的功能，作为空间运营商，你认为怎么样把空间运营和城市税收诉求更好地融合起来？

**官兰兰：**产业园区有多维的利益参与者，其中包括政府、空间运营方、资产运营方、入驻企业及其员工等。我认为做好一个园区，应该穷尽其能，尽量让全部利益相关者实现共赢。

**对于政府来说，**有税收需求也能提供政策支持，比如土地优惠、租金优惠等；**对空间资管运营方来说，**要跳出地产“快周转”的思维，从长线经营的视角来看回报，优化产品和服务，更好地服务企业。

数字化赋能园区，切忌好高骛远

数字化赋能园区经营，不能纸上谈兵，对于园区运营企业来说，数字化咨询能力是关键。

******韩玮烨：**产业园区数字化转型步伐加快，您认为未来我们的产业服务会被技术替代吗？

**官兰兰：资管运营公司一定会用数字化提高服务效率，但服务边界的探索仍需要人去做。**其中，服务的落地实施可以实现线上标准化，我们也在积极推动智慧园区建设，打造北京智慧园区运营标杆。

**中关村壹号是海淀区首个全场景落地的智慧园区，智慧生活的新技术、新场景、新体验随处可见。**园区利用人工智能企业集聚的优势，搭建了数智园区运营展示平台。目前已经实现决策智慧化、管理信息化、服务平台化以及楼宇智能化。

图3：中关村壹号

图片来源：企业自供

**我认为，数字化不会替代人的工作，但它会让我们的工作变得更加高效。**我们在数字化的改造升级上，始终保持足够的理性，不会“为了数字化而数字化”。它必须紧贴业务本身，为业务降本增效赋能。

******韩玮烨：**您认为企业自主打造的数字化平台，在什么阶段才可能输出标准化的产品？

**官兰兰：**业务型的公司做数字化不同于专业的数字化公司，**我们运用数字化的工具提升业务能力与工作效率，是大势所趋。**但在此过程中能否输出产品，取决于公司商业模式的转变。

在我来看，园区运营企业的数字化建设，更多的是数字化咨询能力，而不是数字化实施能力。我们要明晰园区的数字化需求，技术服务商才能根据需求开发适合园区的数字化产品和服务。

******韩玮烨：**您如何看待海淀区科技产业的发展，未来中关村壹号还有哪些发展机会？

**官兰兰：****海淀区的成功不是某个产业的成功，核心在于它拥有创新的土壤和氛围。**中关村的产业集聚是不断迭代发展起来的，例如互联网产业发展到巅峰期会有平稳甚至下降的走势，这是正常且短暂的，同时下一代的新生产业也正在孕育中。

中关村壹号位于北京市海淀区北清路沿线，是海淀北部标志性的产业园区，已成为海淀北部人工智能、商业航天等硬科技产业聚集区。**实创亿达的定位就是“与中国前沿产业发展一路相伴，共同成长”，所以我们的产业也是在不断迭代的。**未来，我们还是希望能抓住人工智能的大趋势，以中关村壹号为孵化基地，致力于成为全球硬科技（人工智能）创新中心，引领区域跨越式发展。

结语

近期在中关村壹号举办的第四届硬科技嘉年华成为海淀区的一个城市节日，并成功升级为中关村论坛配套活动，引起公众和媒体的关注，众多同行也前去进行了参观考察，睿和智库收到很多企业的反馈，纷纷感慨：园区运营还可以这样搞！

图4：中关村壹号第四届硬科技嘉年华

图片来源：企业自供

**身为中关村壹号的操盘手，官兰兰已深耕产业园区开发运营10余年，**尽管也运营了中关村壹号这样成功的项目，但面对未来，她仍时刻保持着一份对行业的敬畏。当你见到她的时候，似乎很难将这位明显带有优雅气质且稍显文艺的女将与她的作品联系起来；但当深入交流的时候，则深刻感受到其内心迸发出来的激情和热爱。

**如果说创新是“灵光乍现”，那么创新后的脚踏实地则是涓涓细流。**唯有让涓涓细流不断拓宽，顺势而为，才能最终汇聚到大海。

蓝色大海，风平浪静时是一种风景，波涛汹涌时也是一种风景。以看风景之心态，行逆水之舟，搏击之后再次回归平静。恰如当下！