写字楼里的「连接」智慧，撬起万亿新赛道_风闻

【潮汐商业评论/原创】

对于新入职的Cherry来说，在新公司上班的体验也是全新的。

每天上班，尚不熟悉的她可以在互动屏的指导下精准找到目的地。办公室的温度、湿度和空气质量，会随着天气条件和人员的密集程度相应调整。休息时Cherry抬头就能看到智慧显示屏上的卫生间使用情况，人少再起身。等到下班，“找车困难症”的她能在输入车牌号后跟着导航来到车前，灯光也会跟随她的脚步一路变亮。

在这栋大楼里，「智慧」仿佛无处不在，垃圾桶永远是清洁的，灯永远是该开的时候亮，该灭的时候熄……难得地兼顾了“打工人”的效率与愉悦。

而这样高度智能化集成的体验背后，是一套完善的智慧物业管理系统，在政策鼓励和科技赋能的双重利好下，智慧物管正以势如破竹地姿态闯入写字楼，连接一切空间、提供无界服务，让物业服务内卷出新高度、迈向了新起点。

01 初衷：科技连接美好生活

早在十年前，物业管理行业就掀起了一股科技应用的热潮。从2013年的“互联网+”，到2016年的“云计算、大数据”、2017年的“物联网”、2018年-2019年的“智能化”，以及2020年的“5G+”、“线上线下融合”、“智慧物业管理服务平台”，物管行业的科技思维和科技应用越发成熟。

尤其是一场疫情，让普罗大众看到了智慧物管的先天优势，以及智慧物管在短短几年内取得的跨越式发展。正如中国物业管理协会所指出的“再先进的科技，都不能忘了初心”，智慧物管也正积极践行着“科技连接美好生活”的初衷。

为什么说是「连接」？因为它概括了智慧物管中从科技应用到提升体验的路径，智慧物管系统主要是通过技术应用，加强各主体间的连接，如与物的连接、与人的连接，打破物理空间的限制，提供不断突破边界的服务。

与物的连接——以机器代替人力，实现设备集成管理，减少投入和能效。目前应用较为普遍的解决方案，即通过整合资源，将整个企业的所有设施管理工作都列入一个团队的管理之下。

以Cherry体验的数智化工作场景为例，智慧物管平台将整个写字楼的设施设备都纳入管理范围，大到工位、会议室、食堂、卫生间，小到灯、显示屏，实时掌握其所处状态，并根据实际情况做出决策，“哪些是已使用的，哪些是待使用的”，以及“哪些这时候该使用，哪些不该使用”。这种智能化连接，能让写字楼的成本管控以及服务质量都上升到一个新的高度。

与人的连接——深化各主体间联系，如物管平台与员工、管家与业主、业主与业主的连接，有效提升沟通效率，并提供个性化、定制化服务。

即便同在写字楼，客群差异仍然很大，不同的行业、不同的阶段对于物业管理的需求都不尽相同，这就要求物管企业能充分了解并及时响应业主需求。

在同为龙湖智创生活打造的互联网行业深度服务“样板间”中，为跟上企业节奏，在服务专区设置自助财务报销交单机，自助办理员工卡、开具证明、报销单据等；为照顾员工的痛点，如食堂管理、班车管理、共享区域打造等等。这种个性化连接，能为企业降本增效，提升员工的幸福感和满意度，实现多方共赢。

02 实现路径：场景、技术、服务

那么，物管企业如何才能实现智慧管理？总的来说，就是要在以人为本的理念指引下，搭建“场景=技术✖服务”的基本框架。

首先，场景是物业从割裂式管理到精细化运营的关键。智慧物管是以分析用户为基础、以满足需求为核心、开展有针对性的运营活动。

如，一家创业期的IT公司，核心需求在于人与空间的降本增效，如何搭建智慧化场景来解决痛点问题？以龙湖智创生活的服务案例为参考，在空间场景方面，智能化工位应用通过检测空间热度和工位利用率，控制工位的合理使用在80%，其余20%灵活调整，以满足项目方短期参与或验收，以及其他三方协作人员临时入驻等等，经测算，整体空间利用率提升15%左右。

人力场景方面，智能化设备管理通过智能终端进行远程设备设施监控，根据设定的频率、参数，自动识别设备、进行品质检查，标注异常状况、自动生成工单，结合人工巡检、提高管理效率，以蓝海引擎产业园为例，通过植入智慧化系统后，可全面实现远程自动化设备巡检与系统控制调节工作，日节约单人工时4小时。

其次，技术是物业管理智慧化升级的关键。通过移动互联网技术、云计算、大数据等技术手段，实现物业管理的数字化、流程化、标准化。

仍然以Cherry体验的数智化工作场景为例。在卫生间管理中，通过配置IoT智能传感装置进行使用人数识别，实时传送至智慧显示屏，同时设置限制提醒，保洁人员可结合卫生间客流波峰谷调整清洁频次，确保整洁度。

在能源管理中，现场环境传感器会自动识别并采集数值，包括温度、湿度、照度、二氧化碳浓度等，在设定范围内根据数据反馈调节。如，远程自动控制大楼照明系统，减少依靠人员手动开关，停车场智慧照明，根据人车情况调整灯光亮度。

此外，不管是场景的设计、技术的支持，智慧物管要落到实处、取得实效，关键还是物管企业的服务。

这也对物管企业提出更高的要求。一方面，需要树牢以人为本的服务理念，智慧物管企业要始终以人的日常基础需求及进阶需求为导向，努力提供便捷、高效、稳定的客户体验，以及丰富、有效的定制服务。

另一方面，需要培养有多元技能的复合型人才，智慧物管企业需要有较高的资源整合、快速响应和综合服务能力，人员也需要专业的需求洞察、数据处理和流程作业等能力。

03 竞争格局，龙头企业突围

十年磨一剑，任何行业的迭代发展从来不是一蹴而就，而纵观物业从传统向智慧的转型历程，离不开政策红利风口、行业规模扩容和企业“跑马圈地”。

2012年，住建部颁发《国家智慧城市试点暂行管理办法》，智慧城市上升为国家层面方针政策，此后有关智慧城市与智慧社区建设的政策陆续颁布落地，鼓励物管公司科技赋能，提供更多增值服务。

而随着智慧物管的热风席卷了住宅区、写字楼、产业园区、其他公共场所，甚至整个城市，行业的市场规模也在快速增长。

调研报告显示，目前，我国物业管理市场规模不断扩大，预计到2025年将达到4.5万亿元，其中，智慧物业市场规模预计达到1.6万亿元。

同时，相对传统地产行业来说，物业服务具有轻资产、逆周期属性，既能实现盈利闭环，又能成为流量入口，各大房地产企业和物业服务商纷纷加紧布局。

但这个蓝海市场，也无疑是一个极具竞争门槛的赛道，物管行业从人力密集向技术密集转向，需要大量的前期投入。

方正证券调研报告显示，2013-2016年，百强企业智能化投入复合增长率达60.65%，2020年平均单个公司用于智慧物业建设的IPO募集资金为6.02亿元，同比增长2.3倍。克而瑞研究报告也显示，2020年-2022年，TOP50物企年均数字化投入从1500万元增长至2300万元。

基于此，背靠强大地产商的龙头物业服务商或将凭借长期的技术积累、强大的综合能力和管理的规模效应脱颖而出，如龙湖智创生活。

从技术积累上看，龙湖智创生活IFM综合设施管理解决方案中的多个智慧服务系统广泛应用于住宅、写字楼乃至城市中，如智能建筑集成管理平台，通过大量实时传感器积累海量数据，并基于多年项目管理经验，对场景进行精准分类，针对不同场景的需求，进行分区、分时、分层的精细化管理等等。

从管理规模上看，截至2022年，龙湖智创生活合约及战略合作面积约5.2亿方，其中，包含阿里、京东、小米、李宁等500强企业总部，也有腾讯、网易、滴滴等大厂的产业园、职场等等。

作为一种新兴的趋势，智慧物管只有真正服务业主，帮助其降本增效、优化体验才能实现可持续发展，因为，作为买单者，任何噱头都不能持久地吸引用户参与，只有真正赋能企业经营发展的智慧物管，才会获得真实持久的应用与互动。

正如现代管理学之父彼得·德鲁克所说，“企业唯一的使命是创造客户”，为顾客创造价值者生，这是商业世界亘古不变的丛林法则。