“云南旧改王”失守大本营昆明_风闻

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作者 | 刘新歌

编辑 | 黎倩

陷入流动性危机后，“云南旧改王”俊发集团不断丢盔弃甲，近日在大本营昆明又失一子。

日前，昆明举行2023年储备土地推介会，推出超1万亩土地。官渡区宏仁片区KCGD2019-13-A1、A2、A3号住宅用地被重新摆上货架，合计净用地面积160.86亩。这意味着宏仁村城改将迎来新的操盘者，拿地两年多的俊发则悄悄退出。

2020年12月，俊发以13.53亿元拿下上述3宗地，平均成交楼面价约3611元/平方米。地块位于昆明市彩云北路与先锋路交叉口附近，与新螺蛳湾国际商贸城对街相望。俊发的到来，让城改历时十余年之久的宏仁村看到希望。这不仅因为俊发是昆明城改“老手”，更因为拿下新螺蛳湾国际商贸城后，俊发有推进片区建设、提升片区价值的动力。

但遭遇资金危机后，俊发相继退出多个旧改项目，仅在昆明就放弃了西山区船房村、西山区沙地村、官渡区普自村等项目，宏仁村也要再次等待新的操盘手。

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宏仁村旧改曲折

宏仁片区隶属昆明官渡区矣六街道，属于宏仁村城中村改造的一部分。早在2010年，宏仁村便纳入昆明城改名单，涉及面积约798亩，主要包括金牌、白塔、宏仁等三个片区。由于拆迁问题，宏仁村城改推进缓慢，历经云南中豪置业有限责任公司、昆明市鑫海汇投资发展有限公司、云南邦盛实业有限公司（下称“邦盛实业”）等操盘手。

2019年底，俊发通过注资的方式成为邦盛实业控股股东，进而接手宏仁村城改的土地一级开发权。俊发介入后，宏仁村城改有了加速的迹象。据云南房网2021年消息，宏仁老村大部分房屋被拆除，俊发还参与了项目回迁房的建设。

2020年12月，俊发拿下宏仁片区三宗地，宏仁村城改向前再进一步。按照土地规划及交易条件，在A1、A3地块上，俊发须在2.5年内建设约7.95万平方米的回迁安置房、559.74平方米配套商业，2年内配建1所6944平方米的18班幼儿园；A2号地块须建设约14. 61万平方米回迁安置房、1029平方米配套商业、1所2500平方米的老年人服务站点等公共配套设施。

不过，一位昆明业内人士对时代财经称，上述地块建设几乎无动静，“俊发现在主要是保交付，不少旧改项目都退出了。”

随着俊发陷入流动性危机，这些项目按下暂停键，屡经曲折的宏仁村城改也再次发生变数。

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俊发旧改大撤退

拿下宏仁片区3宗地的前后几天里，俊发还先后以17.41亿元拿下官渡区广卫新村片区三旧连片开发项目182亩商住用地、以8.81亿元拿下北市区马家营城改项目88亩土地，5天合计斥资近40亿拿下3个城中村改造项目。

俊发素有“云南旧改王”之称，旧改不仅是奠定其在云南省内江湖地位的重要倚仗，也是它出滇拓疆的发力点，其分别在上海、西安、广州等地推进旧改业务。2019年，俊发在广州正式成立大湾区公司，一年内就在大湾区摘得3个旧改项目。其中，广州增城区蓝山村项目投资总金额高达82亿元。

俊发官网信息显示，其已入驻上海、深圳、广州、成都、佛山、西安等14城，累计开发百余个地产项目。截止2021年8月，共计开发城市更新项目61个（含在途）。昆明无疑是俊发旧改版图上的重要城市，仅在官渡区就有近万亩规模的城改项目。

就在2021年，俊发还在昆明土地市场颇为迅猛，拿下了当年出让的三分之一土地。但行业下行中，俊发也很快暴露出资金问题。2022年4月，俊发集团因2.19亿元信托贷款延期兑付引发市场风波；2022年底，因无法按期偿付2.37亿美元11厘优先票据，俊发正式官宣爆雷，旗下多个项目也被曝停工。

流动性危机下，俊发不得不把吞下的土地再吐出来。2022年5月，俊发以26.65亿元卖掉新螺蛳湾国际商贸城项目的两宗宅地，又相继退出上海、广州的旧改项目。其中，上海徐泾老集镇城中村改造项目已届收获期。

在大本营昆明，俊发的旧改项目也难保，目前已相继退出西山区船房村、西山区沙地村、官渡区普自村城改项目。此外，五华区已宣布招选右营村城改三期合作伙伴，俊发或已退出该村三期城改。此外，在昆明2023年储备土地推介会上，俊发负责的五华区昭宗村、西山区沙地村城改项目也有部分土地上了推介名单。

旧改项目迟滞、反复，片区内住宅开发也受不可避免地受到影响。如主导官渡区普自村城改期间，俊发在该片区开发了住宅楼盘俊云峰。昆明一房产中介对时代财经称，该楼盘共由8个地块组成，目前仅开发了两个地块。今年4月，俊云峰A3地块发生股权变更，东方资产成为大股东。

2022年4月信托贷款逾期时，退居幕后多年的俊发集团创始人、前云南首富李俊再次走到台前、重新执掌俊发。但俊发的境遇并未因创始人的回归而好转。2022年，俊发全口径销售金额为118.9亿元，较2021年的510.3亿元大降近77%。

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