这二十年，土地财政在这波产业升级和转移起到了很大的作用_风闻

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土地财政的可持续性的规划从使用期限开始说起，住宅区70年，过了70年建筑不能翻修，差不多到100年楼倒人散，又可以来一波。工业和商业区是40年，40年一过上面的建筑要腾退，腾退不了可以没收或者按新地价续约，每40年收一波。

一开始土地财政的设计是细水长流模式，收一波要覆盖长时期的资金，或者不同区块前脚跟后脚逐步的开发，循环保证收入稳定。如果按照细水长流的模式，配合其他税收，是可以覆盖一个地区的财政支出。富贵要靠产业升级，土地财政能保证不被饿死。

局势变了，一二线城市搞起了互联网、金融、高科技等新产业，同时需要高楼、地铁、高架等基础设施，没办法一下子拿出这么多钱，钱可以靠卖地和借债，之后高新产业的税收，也能维持财政支出。

一二线被淘汰的产业需要转移，产业和资本可以到这个地区也可以去哪个地区，就看哪个地区更便利，给的政策更优惠。这种投资方的优势地位，以及官员政绩的需要，提高了政府接受产业转移的成本。首先需要发展基础设施，钱来自买地和借债，住宅区卖得高，为了吸引投资，工商业区收得低。少部分地区能接受产业转移后富裕了还能保持财政平衡，大部分地区在产业转移过程是欠债的。更有靠旅游的名义升级基础设施的地区，在疫情中外债暴雷。

这二十年，土地财政在这波产业升级和转移起到了很大的作用，大部分地区已经经过激进的产业升级了，激进过程最求快财政的使用效率问题是被忽略，之后应如何把土地财政变成细水长流的模式。如果把有价值的地一下子都买了同时还欠着外债，很长一段时间都是要过苦日子的。