越来越多的空置商铺既是痛点也是新的市场机会_风闻

老舒说事（185）发现市场找到就业-10   整整等待五年却一直没有人去发掘的市场机会

越来越多的空置商铺既是痛点也是新的市场机会——短租商铺的业务正成为蓄势待发的新亮点

舒建川实观工作室

2018年我就发现沿街商铺空置的现象越来越多了，而且新的商铺空置时间长度也不是以前的几个月，而是数年都一直空置，市场价值为零，加上还要支付物业费，商铺业主持有的就是负资产了。这正是我研究的具有代表性的冗余资源，原来我们都一直以为只有库存产品才是冗余资源，或者是二手产品才是冗余资源。实际上所有被闲置的资源都是冗余资源，既然是冗余资源，就可以从处理库存商品的方法上找到借鉴的思路。

处理库存商品最直接的手段就是低价清仓，回笼资金，为更有价值的事项腾出空间。但是商铺不一样，除非业主卖出其物业，否则这些商铺就是永远持有在手上的资产，如果太低价格出租业主又会觉得太亏，甚至连支付贷款利息都不够。所以现在许多商铺业主就在低价出租，还是继续等待市场好转租金回升的纠结中徘徊。有部分商铺就这样一直犹豫不决中拖延着，甚至有的商铺五年来一直就闲置着毫无价值。

凡是被浪费或低估的资源必定会孕育出新的市场价值，所有的创新必定是资源价值的发现或重组。商铺大量空置既是社会环境造成的问题，也是许多人缺乏价值发掘的能力和意愿导致的问题。商铺的出租一般至少一两年租期，长的十年二十年也有，这就是一种高举高打的营销方式，导致业主们路径依赖很少想办法去化整为零来化解门面出租难的痛点。

比如许多大楼就希望整栋、或者一个个楼面出租或出售，但是这样的客户面就很窄，相反有的商家，把商铺租下来后再分割成一个个小商铺，反而很顺利地把原来大面积的商铺租出去了。甚至发明了格子铺的经营模式，不过由于格子铺过于狭小，店家如果还要派驻一个营业员就会显得得不偿失了，如果不派营业员对商品销售又会受到影响。所以格子铺并没有成为商铺的发展潮流。

那么为什么短租商铺几乎没有人在做呢？主要是业主觉得太麻烦了，隔三岔五地换客户，不是一般业主具备这样的营销能力的，不断与新的房客打交道和提供各种服务，业主也会觉得不胜其烦，所以就放弃小钱只等“大鱼”从天而降。而短租在房产中介那里也不受待见，因为相比出售一套住房获得的中介费，几个月的租金甚至几天的租金产生的那点中介费，肯定是毫无吸引力的。另外短租房客对于商铺的布置只求短平快，简单实用，装修公司也没有很大兴趣，短租房客自己却要不断布置新的环境，也是头痛的事情。所以，业主、房客、中介三方面都存在障碍，导致短租商铺这块业务一直无人问津。

为了解决这些痛点，我们提出如下建议，提供给有能力的资源整合者参考。

1、  首先中介机构要有积极性、要有利可图。所以传统的租售房子拿佣金的模式必须改变。就是中介应该是与空置商铺的业主分成租金的盈利模式，或者是一个足以覆盖中介为租客提供各类服务产生的成本的佣金，因为如果闲置商铺业主的收入是零，所以合理的分成模式也是可以商量谈妥的，至少部分急需收入的业主是愿意接受这种方式的。中介有收入诱惑就会有积极参与的动力，房东的心态就是要像“死马当活马医”那样，有收入毕竟比零收入要强。更何况从短租客户中，也可能孕育长租的客户。

2、  短租商铺的装修或布置由中介机构统一操作管理，租客产生的各类服务需求由中介机构负责，减少房东的烦恼，这样少收一点钱房东也可以接受的。具体的模式可以参考途家做短租民宿的分成方式与管理模式。

3、  **互联网短租商铺平台是提高效率和形成规模优势的关键。**仅仅上海一个城市目前商铺空置的数量初步估计至少10万起跳，甚至100万也有可能（按照沿街3米宽纵深6米长算一个商铺单位来计算数量）。那么中介机构利用这些规模就可以雇佣优质高效的服务队伍来配套。也就是商铺管家的模式，而单独一个商铺来应付租客各种各样的要求是应接不暇的，成本也更高。

4、  **短租商铺的装修布置应该是分类改造，这样中介可以降低成本，提供性价比更高的短租商铺。**比如：提供企业在各个地段产品展示、餐饮推荐、当季的新鲜食材（水果、水产、蔬菜、家禽等）、服装鞋帽清仓、艺术品展览、节目表演、临时办公、为打工者提供廉价居住的短租胶囊（可以随时搬迁安放地点）、为家庭或企业装修提供家具临时存放等，让短租客可以进来就用，除非租客还有特殊要求，那就另外再收费。

5、  短租商铺以一周到三个月为宜，这样即使找到了长租客，也就等三个月可以入驻或开工装修，不影响商铺的长租业务，同时也是借助短租商铺来推介和展示商铺的价值，有的企业可能就需要先短租试试看当地财运如何，人流和市场定位是否符合企业的要求。这样的探索性租借更符合企业试错、探路的需求。

6、  **中介平台的收入来自：**1）商铺出租后的收入分成；2）商铺一旦出租成交可以适当向业主收取一定的网络平台展示费，不成交不收钱；3）向租客收取简装或环境布置费；4）在平台流量上规模之后，可以开辟广告业务；5）促成长租业务后的佣金；6）租客需要的各种另类服务，比如要临时聘用一些保安、前台小姐、促销员、搬家业务、租借设备、小型家宴、通宵欢乐活动、宠物临时寄养点等。实际上短租商铺平台就是一个二房东，是一个散状、连锁经营的服务平台。

7、  具体经营中要预防短租客损坏、或者遗失家具、设备的问题。可以绑定信用卡预支保证金，也可以有担保人作保，就是既要简单可行，又要安全可靠。

8、  作为新兴行业政府应该鼓励和扶植短租商铺业务的发展，要研究是否可以出台对长期空置商铺收取空置费的政策，用政策资源加快商铺资源的市场流动性，商铺是城市环境的一大组成部分，是既属于业主也属于城市环境的基本要素，必须配套加以管理和引导。

9、 **由于短租商铺平台的经营范围很广，政府应该对于短租商铺平台经营范围给予宽松的政策，**就像管理58同城那样的管理模式，出台多种经营的综合执照。或者创新一个短租商铺的特定执照，就是七天到三个月有效的经营执照或者是短期许可证。在短租商铺发展的起步阶段，对于短租商铺的经营暂时给予免税优惠，等到行业发展壮大、各项管理政策成熟后，再逐步开始收税。

10、      要防止假冒伪劣产品利用短租商铺兴风作浪。任何创新一开始很可能会被别有用心的人钻空子，短租商铺平台必须对短租客户可给予严格的管理，尤其是产品质量与安全性方面，应该是零容忍、斩立决！还要防止侵犯知识产权的行为，必要时可以收取一定的质量保证金，对违反诚信原则的短租客户建立行业的黑名单制度。对于短租商铺客户经营产生的售后服务也要有严格的规定，不能短租客户一走了之，让短租平台承担连带责任。所以相应的管理制度设计就很重要，否则短租商铺平台就会被各种投诉和法律诉讼所淹没。

上述种种发散性思考作为抛砖引玉，希望真正敢于第一个吃螃蟹的探路者，要有创新意识和舍我其谁的勇气，我们期待着更多的投资人、经营团队、团租客等各方资源共同打造中国人的短租商铺发展模式！

2023-3-29初稿，2023-4-6修改稿