星盛商业四面承压：ROE三年大降，出租率持续下滑如何提升95%？_风闻

《港湾商业观察》施子夫  李镭

在总部所在地深圳拥有多个耳熟能详的商业品牌，包括COCO Park、COCO City等，星盛商业（06668.HK）目前已经上市了两年多。

对于2022年的答卷来说，作为商管服务业的星盛商业，交出的成绩无疑不容乐观。​

净利润下滑16.6%，ROE三年大降

2022年，星盛商业实现营收5.62亿元，同比下降1.8%；公司拥有人应占利润约为1.54 亿元，同比下降约 16.6%；毛利为3.13亿元，同比下降5.3%；毛利率为55.7%，较上年同期下降2个百分点。

此外，2022年星盛商业预期信贷亏损模式下的减值亏损约为2140万元，同比增长约108.0%，主要由于鉴于房地产行业的资金风险加大，公司提高部分项目预期信用损失的计提比例。

星盛商业介绍，毛利率下降主要由于疫情期间的商户帮扶及租金减免，以及嘉兴星河COCO City新开业给予商户一定的经营免租期，但租赁成本维持一致，使得毛利率下降。

截至2022年末，星盛商业管理商业运营服务的合约建筑面积约为370.0万平方米（当中60.0%由独立第三方开发或拥有）。于2022年12月31日，本集团商业运营服务的已开业建筑面积约为190.8万平方米。

客观来说，作为轻资产管理依托于商业运营作为利润点的星盛商业，去年营收及净利润有所下滑并不出人意料，毕竟在疫情有所影响之下，这多少难以避免。

不过，如果更长周期来观察的话，除了毛利率之外，星盛商业净资产回报率、总资产回报率以及资产负债率都波动较大。

根据雪球数据显示，2020年-2022年，星盛商业净资产收益率（ROE）分别为131.67%、28.87%以及13.56%；总资产回报率分别为34.44%、19.74%以及8.63%；资产负债率分别为63.00%、20.50%以及44.87%。

在2022年年报中，星盛商业表示，资产负债率大幅上升主要由于截至2022年12月31日止年度嘉兴星河COCO City和厦门星河COCO Park整租项目交付时确认大额的租赁资产和租赁负债所致。

官网显示，星盛商业立志成为“大湾区领先的商业运营服务供应商”，目前运营管理五大产品品牌系列：COCO Park、COCO City、COCO Garden、iCO、第三空间，和五大主题馆品牌系列：星居生活馆、星趣小镇、星悦琳廊、星跃领动、星享食汇。​

出租率持续下降，拿什么提升至95%？

对于2023年发展目标，星盛商业表示，2023年将致力于打造“运营年”。

1，多举措稳商助商，提高项目出租率：2023年将深挖战略联发机遇，加强品牌“一带多”能力，为筹开项目提供品牌储备及支持，同时将大力推进首进品牌和创新业态的引入，达到出租率不低于95%的目标。

2，深挖消费者需求，夯实产品竞争力基础：2023年将继续紧随行业热点，打造产品特色，坚持“一店一策”，精细化消费者调研颗粒度，实现突破型的产品创新。同时做好创新设计和成本控制的平衡，并确保精品建设落地不走样，提高消费者体验及黏性。

3，回归经营本质，做好精细化运营：从“利他思维”、“用户思维”、“匠人精神”三个维度出发，一方面实现强化沟通机制、运营数字化、智能化等区域标准化，奠定坚实高效运营基础。另一方面，提升会员管理体系的价值，成为保障购物中心业绩的“压舱石”。与此同时，回归经营本质，助力项目提炼、固化经营亮点，形成经营特色，打造各项目“百万店”、“千万店”等标杆商户，赋能业绩提升。

不过，对于星盛商业而言，今年想完成95%的出租率可能并不容易。有市场人士告诉《港湾商业观察》，星盛商业运营项目主要集中在深圳或大湾区区域，而这些城市的商业运营都较为成熟，市场竞争激烈，要打造出独特且收益较高的商业服务水平，压力无疑巨大。“即便今年没有疫情的影响，想要超越多数同行，也很难实现。”

而通过更详细的数据来看，出租率往往下滑容易，提升不易。2022年，星盛商业项目平均出租率为92.5%，同比2021年下滑1.5个百分点。2020年，星盛商业项目平均出租率则为94.3%。也就是说，这三年星盛商业出租率整体呈持续下行态势。

据观点网数据显示，目前星盛商业在营的26个项目中，有9个项目处于开业年限3年以内的培育期，5个项目处于开业3-5年的成长期，12个项目处于5年以上的成熟期。对比之下，目前超过5成在运营项目需要持续投入优化，具体可分为出租率提升、品牌优化及会员巩固。（港湾财经出品）