呼啦啦大厦起乎大厦将倾！一家地产企业制度设计的坑_风闻

2015年，碧桂园一位区域总裁提出辞职。

按照碧桂园的同心共享计划，区域内新开一个项目，区域总就得强制跟投80万。这位30多岁的区域总不像明星刘森峰，还没搞到过多少钱，一个项目接一个项目地刷卡，都快揭不开锅了。

在顺德碧桂园大道1号，莫斌和杨惠妍特意挽留了他。碧桂园的2号和3号人物你一言我一语，劝这位靓仔别走。

年轻的区域总心动了，决定回家再想想。刚回到家，他手机又弹出一封公司的新邮件：亲，又有新项目开盘，按照同心共享计划：

您得继续跟投。

一切都发轫于2012年10月。杨国强想到了能让自己名垂青史的主意——成就共享计划。项目一年内实现现金流回正，高层和操盘团队就能拿到项目税后20%的利润。

为了让共享计划落地，他创造性地提出了：

567法则。

这就是后来成为金科玉律的高周转法则。对于中国房地产来说，这项发明不亚于发动机加上了涡轮增压。

一年多后，碧桂园大约三分之一的项目满足了条件，第一批六个项目发放了成就共享奖金——8028万。

大家都眼红了，后来一天卖一个亿的江苏区域总刘森峰说，2013年，所有人都拼了命。

2014年，碧桂园又在成就共享的基础上，设计了同心共享计划。项目会拿出15%的股权，由集团到区域的高层强制跟投，现金流回正后结算。碧桂园前CFO吴建斌说：

杨国强找到了一把打开金矿的万能钥匙，可以给公司带来取之不尽的财富。

2019年，碧桂园公布的权益销售额为5522亿。有人说，那年凤厂全口径销售额其实突破了一万亿。

一万亿是个什么概念？当今世界GDP不到一万亿人民币的国家，还有130多个。

参与双享计划设计的吴建斌曾说过，这个机制的隐患受“环境”影响极大。（如果）环境不好，仍按照环境好时的计划来铺排工作，就会造成大面积实现不了“成就共享”的惨痛局面——存货增加，现金流紧张。

这是一个十分可怕的未来。

现在，这个“十分可怕的未来”，真的来了。

1

3月30日，碧桂园召开了2022年业绩会。

这次年报，碧桂园罕见地没有公布毛利润率。2019年到2021年，碧桂园的毛利率从26%，一路下降到了17%。

去年碧桂园为了抓回款，基本放弃利润，打折卖房子。在收入下降17%的情况下，毛利润跌了三分之二。碧桂园的朋友估算，有8成区域亏损，再降价，碧桂园就有点承受不起了。

这也就是莫斌在业绩会上说的：

2022年，碧桂园在利润表上付出了巨大的代价。

今年一开始，碧桂园集团就把利润放到了考核指标的一位，为了防止资产负债表也付出巨大代价，一项重要的权力被收归集团：

资产定价权。

去年，碧桂园公司核心净利润26亿，股东应占利润，则亏损了60亿。

从盈利26亿到亏损60亿，其中大部分差距就是项目计提的减值。从这一点来看，三四线的房子是真的不值钱了。

碧桂园也在努力转型一二线城市。但内部很多人确实也对转型没什么信心。

包叔有位朋友在碧桂园一个比较优质的区域当领导，他说，按照目前全区域的现金流看，2023年能完成保交楼就不错了。至于一二线拿地，碧桂园产品力真的不够。

但二小姐自己对转型很懂，她说碧桂园有两大核心竞争力：

产品力和成本力。

这是可以说的吗？

从今年一季度的数据来看，宇宙房企行业老大的位置，今年应该是保不住了。当然，杨老板一直也没那么想做老大。但更难受的，是这家长期专注于三四线城市，收割棚改和城镇化政策红利的房企，已经失去了它的主要市场。

有头部房企最近发了个研究，说中国的一线城市和三四线城市正在“九一分化”。

综合实力排名前10%的城市，占掉了全国60%的房地产市场，而且这个比例仍在不断提升。

剩余 90%的地级市，占了中国60%的经济、70%的人口，但房地产市场规模只占 40% 左右了。

这点在土地市场会有明确反馈。2019年，一线城市住宅用地成交额只占百城总额的12%，到了2022年剧增为22%。三四线城市占比，则在不断下降。

重仓三四线城市的碧桂园，迎来2014年以来第一次亏损。

2

很多人好奇，碧桂园是怎么活下来的。财报里有个数字，是重要的原因。

财报里说，到2022年底，碧桂园的各类应付款为4373亿，除了1916亿的应付账款，还有应付给各类合资公司的其他股东款项和股权收购款等，高达：

1829亿。

万科应付合作方的股权和往来款也不低，为558亿，但比碧桂园就差远了。碧桂园还在下面标注，这些应付股权款主要是免息、无抵押和根据合同条款的归还。

到底是什么应付未付还不要利息，有个案例可以管窥一二。

2022年，河南商丘一名为御景花卉的民营企业，以套骗股权等由，将碧桂园告上法庭，几次庭审结果都宣判碧桂园败诉。

河南御景董事长梁艳，通过招拍挂在睢县拿下多块土地。2017年底，碧桂园投资部的蔡理杰找她合作共同开发。梁艳多次拒绝，蔡理杰还是三顾茅庐，最终打动了她。

河南碧桂园与御景花卉签订合同，并约定经过股权转让后，碧桂园将持有项目公司51%的股权。开发所需的资金由碧桂园先行投入2688万元，双方的投入达到持股比例后，双方再按照合同约定投入。

但实际上，两三年过去，碧桂园只投入了1200多万。按合同来说，根本不应该持有目标公司51%的股份。

更猛的还在后面。共同开发的土地中，有几个项目属于学区房。2018年几个项目开盘后大卖，御景花卉开盘即收入2个多亿。

按照合同约定应该“按股权比例回笼资金”，但梁艳并没收到这笔回笼资金，碧桂园独占了销售款。

御景花卉并不是唯一的受害者。梁艳说她在维权时才发现，商丘有很多跟他一样被骗的开发商。初步估算，碧桂园仅在商丘一地就圈钱30多亿元。

包叔前段时间写过，碧桂园在三四线活下去的底气，是投资大多是合作方出了，但碧桂园不给对方返本：

去年变本加厉了。

但这么干对碧桂园来说是竭泽而渔，三四线城市的拓展，很多时候都要靠地方老板的人脉。碧桂园就算能活过这一轮，在很多地方的口碑，也消耗殆尽。

去年碧桂园在北方的一个项目，银行在国庆节前批下了开发贷。按常规，项目几家合作方应该同比例置换回前期的投入资金，但碧桂园把这笔都悄悄打回了集团。

没多久，这种小动作就被合作方发现，碧桂园只好乖乖全部打回去。

3

遇到困难，将风险转移到合作方身上，似乎是碧桂园的惯例。

2018年前后，碧桂园因为工地频发事故，集团开始缩减投资。北京区域的昌平通达中心，霸州芳城丽舍等多个项目合作方，便被碧桂园以相同的“存在未披露债务”为由，要求赔偿违约金或解除合作协议。

其中一家合作方的董事长告诉包叔，碧桂园拿出的核心证据，竟然是一封自己公司发给碧桂园的函告，内容大概是：

我违约了，有很多未披露负债。

在拿出那份神奇的证据前，碧桂园曾想通过谈判解除合作，但不想付违约金，他拒绝后不久，就被反告违约。

碧桂园拿出的函告内容是，项目公司欠总包方四千多万停工损失工程款，实际上整个项目完成工程的款项都不到这个数字，包总甚至出庭作证，证明所欠款项只有数百万。但碧桂园最后还是获胜了。

最后这些项目公司的结局大多是破产清算，楼盘烂尾。碧桂园全身而退。

这位合作方老板说，碧桂园在北京区域的大多数的合作，都是碧桂园当大股东，也不怎么出钱，凭大股东身份将项目抵押出去贷款；销售款也不分配，都归结到碧桂园集团资金中心。

他在碧桂园高层口中得知，北京公司大概有28个这样的纠纷项目。他南方的一位朋友也曾和碧桂园合作了几个项目，有约8个亿销售额迟迟不给，最终是一路找关系到了杨惠妍那里，才打折结算了6个亿。

前前后后，花了几年时间。

4

文章开头提到的那位碧桂园区域总裁，后来收到继续跟投的新邮件，成为压垮他的最后一根稻草。他最终还是选择辞职。

他花了很长时间，才拿回他所有的本金。

同心共享计划号称同股同权。但这些收益是不是真的共享了，越来越要打个问号。一个项目的收益刚拿到，就要投入到下一个项目。比如碧桂园第一批发放的8000万成就共享奖金，一大半是股票，剩下的是：

一张张印制好的大支票。

第一个拿到亿元年终奖的区域总刘森峰，2019年离职后，因为头上的明星光环和强势，兑现了大部分支票。但其他人就说不好了。

有媒体算了笔帐，如果一个项目成就共享奖金是5000多万，区域总一般能分到2300万。2300万不是现金，一半会在交楼后才结算，剩下1200万，70%要拿出来买碧桂园的股票，锁定五年。

五年后能不能真正行权先不说，剩下的30%碧桂园扣完税剩200多万了。而成就共享结算一个项目的周期要三年。

这三年里，区域总每个项目都要投八十万。如果他忍不住提出离职，那跟投收益就等于放弃。

2019年，应该是碧桂园最后不差钱的一年。

在那之后，亏损的项目越来越多，领导也越来越难当了。一些碧桂园员工本来能做项目总，但看了看自己的家底，宁愿不晋升不做项目。有的能升片区总，也因为强投金额更高放弃了。

包叔拿到的一份碧桂园跟投文件显示，同心共享计划返本前提，除了满足现金流为正，还增加了一条——且持续为正。如果想要获得分红，除前两条外，还要求项目去化超过80%。

文件最后还注明，员工自愿承担投资风险，包括但不限于收回本金时间长，且承担投资亏损的风险。跟投人还要在文件最后亲笔写上：

放弃追偿投资款的一切权力。

到了去年，就算项目不亏损达到分享收益的条件，碧桂园财务中心也不太愿意给大家走流程了。即便离职，也大概率拿不到本金。

熬过2022年，一位碧桂园区域总关起门来算了算收入，工资加跟投回报：

一年赔一辆帕拉梅拉。

5

在困难时，才看到一家公司的底色。

碧桂园最近几年一拿地，高管就开始借钱。碧桂园看到了商机，特意设计了借款方案，年息十个点。不少人不得已，只好去银行借五个点的消费贷。抵押房子甚至也是常事。

同时，员工跟投的富余资金，被碧桂园拿走做了理财，收益只有三个点。

包叔看了下给碧桂园做理财的金融公司，都在碧桂园体系外。一家叫碧有信，大股东法人代表叫朱月荣，朱月荣的前任是碧桂园助理总裁罗劲荣。

另一家叫帕拉丁，一位和帕拉丁打过交道的朋友说，这家公司资金大部分来自于杨氏家族，主要投资碧桂园项目，他们为碧桂园项目合作方提供垫资资金，年化至少13%。一旦合作方无法偿还，碧桂园就会收回相应股份。

帕拉丁也投资一些碧桂园精挑细选过的优质项目。杨家人早已经悄悄成为双享计划最大的获益者，但双享计划崩溃时，他们也难逃伤害。

包叔看了下，帕拉丁对外投资的17家投资公司，已经注销了16家，仅剩的一家在去年10月，被深圳列入经营异常名录。

十年前，碧桂园凭借成就共享计划，成了中国千亿房企俱乐部里第一家民营企业。杨国强开始出现一种错觉，如果没有供货量限制，自己能和太阳肩并肩。一天，杨国强在家里读《读者文摘》，默默摘录了其中很应景的一句：

少年时，站在波光粼粼的小溪旁，梦想着梦想。这很棒。但更棒的是，奋斗一生，在生命的尽头说一句，梦想是真实的。

3月1日，68岁的杨国强退休了，两周后，碧桂园发布公告：

2023年及以后新获取项目，不再实施原双享计划（的通知）。

这台助力中国房地产行业一飞冲天的发动机，在运转十年后，正式停转了。

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