贝壳已走出至暗时刻？_风闻

文/大风

编辑/成宇

在国内房屋交易市场，贝壳无疑是一个最重要的玩家。贝壳表现的好坏，一定程度上可以被视为国内房地产市场景气程度的风向标。

近日，贝壳发布了其2022年财报。整体来看，2022年，贝壳全年交易总额达到26096亿，同比下降32.3%。净收入为607亿元，同比下滑24.9%，净亏损为13.97亿元。在2022年国内不少房企业绩大幅下滑，甚至不少房企暴雷导致整个中国房地产市场非常悲观的情况下，贝壳也未能独善其身。不过在一系列政策的强势刺激下，国内房地产市场从去年四季度已经开始出现一波明显回暖的态势，而这也让贝壳在去年四季度的收入达到167亿元的同时，实现了3.72亿元的净利润。

降本增效，是否用对了力？

当前，贝壳总计有四大块业务，分别是存量房业务、新房业务、家居家装和新兴业务。其中，存量房的净收入同比下滑24.5%至241亿元，新房业务净收入同比下滑38.3%为287亿元，是贝壳的业务支柱。

在市场持续下滑的大背景下，贝壳也正在瘦身，以降低自己的运营成本。具体来看，在过去的一年时间里，贝壳在国内的门店数量同比减少了20.6%，约1.05万家；而贝壳的经纪人数量同比减少了13.3%，约6.05万名经纪人离开了贝壳的队伍。如此大规模的瘦身，的确能够帮助贝壳有效降低成本的支出，特别是在大环境不佳的情况下，合乎常理。但从另一个角度来看，以贝壳目前手握大量的资金来看，并没有在市场出现大幅下滑的情况下，加速对于市场的整合，其实也是错失了一个很好的扩张市场份额的机会。

不过在贝壳持续裁员的大背景下，公司却在去年发布了一项全新的员工计划：其旨在招揽更多的富有经验的中介员工进入贝壳体系，并不惜放宽了学历限制。当前，国内房地产市场趋冷，二手房市场首当其冲。这个时候要想促成成交，业务员的个人因素会起到更大的作用。而之前，无论是链家还是贝壳对于业务员的学习都有硬性的要求。这在成分相对复杂的中介市场，曾经被视为一股清流。

更高的受教育程度，让贝壳通过持续的培训和教育可以帮助旗下业务员在政策解读和后期的操作流程上能够更加专业化。但是面对持续下滑的市场，贝壳也发现了大部分学历相对高一些的业务员，由于种种原因，能够产生的收益比可能在中介行业摸爬滚打几十年的老中介要小很多。我们不是说贝壳这种做法不对，面对市场寒冬，企业同样也要生存。但是贝壳放低自己的招人门槛，其实是让自己和其他中介在经纪人队伍上更加趋同，对于贝壳来说，这种做法真的好吗？

家居家装，能否扛起贝壳的大旗？

在贝壳2022财报里，家居家装业务是最大的亮点。其2022年收入达到50.47亿元，相比于2021年的1.97亿元，同比增长高达25倍。出现如此高速增长的最大原因是圣都家装业务计入了贝壳的财报中。家居家装业务之外，贝壳租房业务的全年在管规模突破了12万间。相比于圣都家装，租房业务体量相对较小，短期内还难以成为贝壳业绩增长的新动力。

无论外界如何诟病中国的房地产，其国民经济支柱地位其实很难被动摇。但是另外一方面，随着国内城市化进程逐步走向终结，贝壳希望通过新房和二手房交易来支持公司可持续发展的难度会越来越大。因此摆在贝壳面前最大的挑战就是公司转型。所以向房产交易的上下游延伸，是贝壳不得不做的一步。

进军家居家装行业被贝壳视为自己的第二增长线。按照贝壳的分析，家装行业和之前的房产中介行业一样，有着长流程、高客单、低频率、重线下等特点。在这种情况下，贝壳希望在家居家装行业复制之前中介行业的成功模式，为自己找到新的业务支柱。选择收购圣都家装，而非从零开始，能够让贝壳在这个领域快速掌握一整套营运的体系能力。但是过去一两年里疫情带来的冲击让人们收入受到一定的影响，延迟装修这些非刚性支出，进而影响到圣都家装的业务，可能会是一个较大概率的事情。

重金投入理财产品，转型步伐是否会放缓？

根据贝壳财报公布，截至2022年12月31日,贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币611亿元。对于贝壳这样的轻资产公司来说，如此大的现金结余为企业转型提供了非常大的支持。

但是贝壳可能并没有把重心全部放在企业转型上。就在财报公布不久前，贝壳就认购了5亿元的招银产品4号，资金锁定3年，预计年化收益率为3.15%至3.3%。而这不是贝壳最近唯一一次购买理财产品，在2022年贝壳分别花7亿元、3亿和5亿元，认购招银1号、2号和3号产品，利率都在4%以下，期限都在1-3年。在这些理财产品中，无论是资金锁定期限不短，还是收益率普遍在4%以下，都值得我们关注。

将公司暂时用不到的资金去购买理财产品并不少见，但是对于贝壳来说，这种做法就值得商榷。正如上文所说，国内房地产市场黄金十年已经不再，因此贝壳亟需为自己的业务转型注入活力。无论是圣都家装，还是其他新兴业务其实都需要大量的资金注入。将资金投入到锁定期较长的理财产品中，可能意味着贝壳不仅不看好自己的主营业务，更觉得新兴业务短期内也没有进一步扩张的打算，或者是这两个业务领域无论是投资收益还是投资风险，都远远不及理财产品。

中短期来看，政策层面依然会持续放水国内的房地产市场。在中国，最大的抵押物就是房地产。一旦房地产市场崩盘，必然会影响整个国民经济的稳定运行，所以政策持续维稳是必然的。但是，当前国内的房价已经处在一个高位，部分城市的房地产市场阶段性过剩也是一个不争的事实，很多人口净流出城市的房地产市场，尤其是二手房市场已经处于一个有价无市的局面。面对这种情况，像贝壳这样的房产中介企业，不能仅仅靠天吃饭。国内房地产市场今后很长一段时间都将处在一个平稳发展的过程中，利用时间换空间是各方都能接受的方案。因此，贝壳还是需要加速进行转型。新房也好，存量房也罢，可以是贝壳转型的基础，但其已经无法提供高速增长的动力。如果无法找到新的业务增长引擎，那贝壳的前景就要打上一个大大的问号。