楼市呼唤鲶鱼_风闻

文 | 内幕君

​来源 | 地产风声（ID：fangshi488）

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国家统计局前几天公布数据，指出70个大中城市2月份房价环比普涨：其中有55个城市新房环比上涨，40个城市二手房环比上涨。

也有人根据统计局公布的数据算出，1-2月全国商品住宅销售均价涨幅为4.1%，结束了11连跌。

销售端数据的全方位转正，让市场上有了“小阳春到来”的说法。

事实上，这种说法还站不住脚。

首先，房价是在连跌十五六个月后环比上涨，涨幅大多数在0.2%-0.7%，连跌后累计跌去500块终于涨回30块，意义不大。

其次，二三线城市房价同比降幅有缩窄，但还是在降，整体涨幅是靠热一二线城市拉上去的，不能说明基本面。

狗蛋说，这叫恢复性增长。

另外，二月成交量和价格的上涨，很大一部分是积压需求的释放。春节需求延迟叠加一两年来悲观预期下的需求压制，在开春政策明朗化后被刺激，然后呈现补偿性释放。

据《经济观察报》透露，一些一线城市多次向上级递上放松调控的方案，得到的回复是：保持定力。

侧面说明两点，一是，本来楼市基本面就更好的一线城市，仍然感到难受，才会寻求通过调控释压；二是，政策的底线暂时不会松动，特别是针对热点城市，像降低一套首付门槛或解除限购等杀手锏不会被允许。

这就决定了，楼市要持续复苏还得依靠「周边政策」组合拳，不管是顶层的还是地方的。

比如，央妈17日又宣布降准了，将继续促进“金融支持房地产16条”的落地。

地方上，公积金政策优化、降低落户门槛抢人等招式不停，但这些更多在于提振长线需求，短线仍然乏力。

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一个在城投公司负责营销的老友最近和狗蛋吐槽：一直兜底，一直拿地，一直亏。

生存还在hard模式，这不仅是城投平台，也是绝大多数房企的现状。房企生存困难，土地市场就不活跃，土地市场不活跃，地方经济发展就少了一把火。

所以，如何在被合理范围内提振短线，又能做到保持定力，才是目前楼市复苏需要冲破的难点。

过去涨价去库存，棚改货币化去库存，效果立竿见影。现在的问题是，房价不能跌，但也不让你肉眼可见地涨，通过彻底放开限购或降低首付等达到涨价去库存，是不可能了。

楼市需要鲶鱼，而这条搅动市场的鲶鱼还不能太强。

上哪找一条温和的鲶鱼？

还得是棚改货币化。

肯定有人会疑惑，2018年那轮三四线城市狂飙，货币化安置不是喊停了吗？

那时候，不羡鸳鸯不羡仙，只羡墙上画个圈，拆字写在圈中间。从一二线到三四线，棚改拆迁加速推进城市化进程，也编织了无数一夜暴富的梦。

货币化安置本来为“去三四线城市库存”而生，结果遭到反噬，推高房价致畸形。

2015年-2018年，每年棚改实际开工量都在600万套左右，2020年已经降到200万套。棚改规模大幅缩减的同时，货币化安置的比例确实下调了，但没有消失。

从去年开始，棚改货币化安置被很多城市重点提及，其中不乏郑州、昆明、南京、重庆等大城市，也有像甘肃、贵州、吉林等从省份角度重提。

但和过往动不动就是发钱的“货币化安置”还不一样，这一轮，大家祭出的招数更高明，改为：

发房票。

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房票安置就是给拆迁户发买房“凭证”，将拆迁补偿货币化，然后折算成对应的房票面额，拆迁户拿着房票去买房。

不同城市对房票使用规则设置标准不同，有的城市房票可以买新房也可以买二手房，有的城市房票可以跨区买房，有的则需就地置业。

但不管怎么玩，房票安置的核心在于：

属于楼市的钱一分也别想带走。

这就是比以往货币化安置高明的地方。吉林省曾公布过一项数据：有超过25%的拆迁户在领取补偿款后未购买商品住宅。

拆字一喷，喜提大奔；房子一移，兰博基尼。买豪车、存定期甚至赌博挥霍……拆迁款的去处很多，还是有相当一部分人不会拿拆迁款去买房。

房票安置就不一样了，相当于把大家手里的补偿款变成房子了，就等着你去兑成房子。

当然，房票也可以变现，比如在规定的时限内你没有买房，可以把房票面值变成现金。

是不是觉得这样一来，资金也还是会流出去？

错了。

人家告诉你拿着房票去买房，可以获得票面购房使用部分10%的补贴，还能享受税收减免，举个例子，你用200万的房票全款买了套200万的房子，买完政府补贴给你20万，不买的话房票所值的200万得两年后才能换成现金，无息。如果选择买房，那时候你买的房或许已经可以交易，能卖220万。

算下来好像还是买房比较划算。甜头给足，资金就主动留下了。

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为了鼓励大家把钱留在楼市，所有实施房票安置的城市都出台了配套的奖励政策。

就我所关注到的信息面看，房票购房奖励最高的是江苏连云港赣榆区，高达使用金额部分的20%。

不少城市都对奖励做了梯度设置，比如厦门规定：

12个月内使用房票购房的，可按该时段实际使用的房票金额给予不高于5%的房票购房奖励；

第13个月至24个月使用房票购房的，可按该时段实际使用的房票金额给予不高于2％房票购房奖励。

越早买房奖励越多，这是想尽一切办法把钱往楼市里赶。

义乌一个楼盘的负责人告诉媒体，使用“房票安置”后，明显感受到客户购买周期缩短了：

意向比较明确的两天就下单了。

自从去年河南的信阳、郑州带头搞房票安置开始，市场就热议房票能否提振楼市，结论更趋向悲观。

其实，还得因城而论。

3月17日，《南京市国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行办法》正式公开，从该文件可以明确，房票安置将在南京全市推行。之前是先在浦口等区域试点。

不久前，福建省人民政府发布《巩固拓展经济向好势头的一揽子政策措施》，也提到将实施房票安置。

目前先行试水的大多数城市不允许房票转让，厦门和宁波政策更灵活：允许转让一次。

当基本面不错的热点城市也玩起房票安置，而且玩得更花的时候，鲶鱼效应就有可能显现。