在首开LONG街，找到城市绿洲上的城市更新最优解 | 读项目_风闻

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

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建筑是有生命的，它虽然是凝固的，可在它上面蕴含着人文思想。

——贝聿铭

当下，我国城市发展已经进入到城市更新的重要时期，由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，从关注“有没有”转向聚焦“好不好”。住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上表示，要持续实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市，增进民生福祉、创造高品质生活。

**城市更新是扩大内需的重要一环，也是补齐短板弱项、持续改善民生的重要内容。**加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长——今年政府工作报告将实施城市更新行动放在了“着力扩大国内需求”章节中。

而城市更新，如何“更”，怎么“新”？城市更新的最优解是什么？**现在由首开打造的城市更新商业街区系列首作——首开LONG街即将亮相，预计将于今年6月底正式对外开业。**首开LONG街是首开践行“城市复兴”理念的一个具体呈现，也是其探索城市更新路径的一个缩影。

基于此，睿和智库团队深度探访了首开LONG街项目，以期解开城市更新的“首开经验”。

01****先行先试，践行国企责任

**实际上，首开很早便参与到了城市更新领域。**早在2015年，首开就提出了“城市复兴官”的战略理念。等到2019年，合并重组后的首开又被市政府赋予“城市有机更新综合服务企业”的新定位，也意味着首开担负着立标杆、探模式、创路径的重任。

**其一，**城市更新是国家战略，也是城市发展方式的深刻变革，作为北京市属国有企业，首开义不容辞要做城市更新的先行者。

其二，“一部首开史，半座北京城”。首开经历了北京的城市变迁，并始终融入其中，既是见证者，也是参与者。这也让首开参与北京的城市更新，具有非常好的物质基础和先决条件。

正是基于开展城市更新的背景和优势，首开做了很多先行先试的探索实践和理论研究。值得注意的是，在北京市十三次党代会上，“首开经验”还写入了党代会报告，鼓励支持更多社会资本参与首都城市更新。

其中，首开LONG街就是首开深度参与回天地区（北京市昌平区回龙观、天通苑地区）城市更新的代表作。

图片1**：首开LONG街效果图**

图片来源：企业自供

02**“上城****”活力焕新，以首开经验助推区域升级**

**首开曾经见证了回天地区的从无到有。**时间回溯到1998年，彼时首开肩负建设北京市规模最大经济适用房项目回龙观文化居住区的重任，整个居住区规划面积800多万平方米，于2007年全部竣工，解决了近25万人口的住房问题。

经过二十多年的发展，作为超大社区的回龙观和天通苑，已经汇集了超百万的常住人口，**伴随而来的是区域愈发凸显的弊病：交通拥堵、配套短缺、职住分离等问题，也成了老百姓口中的“睡城”。**为了改变这一局面，2018年“回天行动计划”出炉，2021年“回天五年行动计划”接续实施，计划层层深入、实施策略步步为营，积极解决居民最关心、需求最紧迫的问题。

现如今回天地区商业方面品牌定位低端、空间老旧，产业方面办公氛围较弱、分布较零散，远未能匹配日益增长的消费升级需求，也缺乏一座具有影响力的商产融合城市综合体担纲「门面形象」，商业、产业都处在亟待焕活的状态。

在此背景下，作为昌平区政府“回天升级”发展战略计划的重要参与者，首开与政府携手共同打造昌平区城市更新项目。秉持着“发展美好生活，致力城市复兴”的理念，首开以建设有品质、有活力的公共消费空间为己任，将首开LONG街打造成了商产融合的城市级多功能综合体，助力北城综合消费品质升级。

图片2****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

**首开LONG街项目地处回龙观核心区（回龙观东大街与霍营西路交汇处），位于中轴线北延长线上，总建筑面积达15.4万㎡，是由品质商业、产业办公及中央共享花园三部分组成的全新生活空间。**项目原本是社区配套，在更新之后，升级为开放式街区型的消费空间，也成为了回天百姓新客厅、京北商业新地标、中轴北延新名片。

具体来看，**首开LONG街选择从空间、商业、产业三方面着手：一、空间更新，**优化区域公共活动空间，建立街区型商业生态体系，打造城市新型绿色生态空间；**二、商业更新，**建设有品质、有活力的消费空间，升级回天地区消费体验与文化；**三、产业更新，**聚焦“专精特新”类中小企业，立足更大空间尺度推动职住平衡、产城融合。

03****助力首都北部城区高质量发展

作为“昌平样本”，首开LONG街并不是简单的单体建筑更新，而是站在区域整体环境提升和城市功能升级的角度上，构建了完整的城市街景和生活方式，并积极推进产业资源导入，激活办公和商业，为区域发展贡献力量。

首开LONG街通过对商业与办公的科学配比和精心规划，将实现南北商企的高效互补。**其一，将北区定位为“花园式科技智慧谷”，****以新一代信息技术、美丽健康为双轮驱动作为园区的产业招商方向，旨在形成产业集聚效应，**助力企业增效降本；**其二，积极引进现代服务业、供应链金融等机构，**为入驻企业提供一站式服务；**其三，为丰富产业业态，项目还将引进高品质长租公寓、精品酒店，并搭配办公配套商业，**满足园区内办公人群工作、商务社交、品质居住和消费需求，**打造工作、生活、购物、社交一站式场景体验；其四，产业办公人群的引入，还将反哺商业部分消费客群，**提升客群品质，打造出“商业+产业”互补共荣的可持续发展新生态。

图**片3：首开LONG街效果图******

图片来源：企业自供

**首开LONG街的更新，对城市而言，**推动了“回天计划”的开展，**将城市打造成人们理想中的样子；****对商业而言，****升级商业空间焕发新业态，将多元业态有机地融合，**不仅填补了回天地区的商业空间空白，同时为京北地区打造了一片新时代潮流生活圣地；**于产业而言，****这里是一个具有孵化能力的办公与创业空间，**可进一步焕活区域产业经济发展，缔造了城市美好生活的更新与迭代。

**作为政企合作模式下的产商融合城市级多功能综合体，**首开LONG街依托“回天升级”利好契机，以前瞻性思维挖掘区域商业潜力，深耕“在地”文化，打造出一条“产商融合”的全新模式，无疑是对可持续发展模式的一次成功探索。

图片4****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供 

04****定义城市“绿肺”生活佳境，引领潮流风尚前沿

如何运用有限的商业空间，突破城市生活限制，并为城市精英的健康生活提供助力，是首开LONG街运营的重要课题。在消费者愈发注重体验感的今天，团队的“审美力”愈发关键。在此背景下，**首开LONG街选择“去标准化”，进行产品迭代，将绿色生态与商业空间紧密结合，**为消费者们营造一个以健康生活为本的超级心流体验场。**同时创新消费场景，**致力于打造引领北部核心区潮流风尚的生活新地标。

结合“焕活一座城”的定位，首开LONG街大胆突破以往的边界，以前卫、活力、开放、多元的态度，**在街区内打造四大特色主题空间，用潮流艺术激发在地文化的内核新生，更打造昌平区首个全景裸眼3D大屏，**升级属地潮流艺术营造。

图片5****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供 

在这里，首开LONG街还选择将艺术融入街区，通过多元灵动的艺术IP形象、随处可见的“网红打卡点”将街区串联起来，营造出有调性的艺术氛围，同时更满足年轻消费者对潮流、个性需求及供随时随处拍照分享的互动场景。

**在街区最南端的“回龙集”利用广场固定的售货亭作为市集摊位，**通过创意布置打造市集氛围街区，打造出可灵活多变的空间。

图片6：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

除此以外，首开LONG街此次还与潮流艺术家惠唯跨界合作打造了趣味艺术雕塑，**位于街区南端的“Timmy在云端”与二层廊桥上的“吃不胖”遥相呼应，**打开商业与艺术领域交融的契机。

图片7****：首开LONG********街艺术雕塑效果图****

图片来源：企业自供

**街区中部的“焕****活广场”将成为首开LONG街主要的内容阵地，**未来这里将是主题活动和艺术美学空间展的展示主场，将为消费者提供集休闲小憩、科技文化、艺术美学于一体的主题空间，引领消费新升级。

**首开LONG街在廊桥上也玩出了新花样，**打破通行的基础功能，未来还能在此参加各类新品发布秀场以及品牌商家联动的营销活动。

图片8****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

**在街区北端“磁力广场”，将打造昌平区首个“百变”运动场，**整个广场采用超现实主义的波普画风，通过饱满的色彩来提升广场活动区的动感，唤醒消费者的心流体验，令人跃跃欲试。未来将应季举办各类运动活动赛事，将活力不设限发挥至最优，为消费者传递健康生活理念和体验。

图片9****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

**作为一个充满活力的商业体，首开LONG街还将打造昌平区首个夜经济样本主题街区“鸿运巷”，打造24小时不间断的活力立体空间，**通过室内场景室外化，将烟火气息带到了这处新晋网红打卡之地。通过全天候生活场景串联，为社交场景带来丰富有趣的体验。白天以亲子娱乐休闲为主，夜间将是寻求“放松”、“自由”的不夜之城。

图片10****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

**在品牌引入上，以人气收割机的网红品牌为核心，强调首店效应，使得回天商圈焕发新的商业升级。**截至目前，项目已经引入如星巴克Greener Store昌平首店、NIKE BEACON 550区域限量款发售店、Adidas MEGAL1、华为超级体验店、米娅儿童乐园昌平首店、魅KTV声光电科技智能首店、完美世界影城区域首店、家家悦生鲜超市昌平首店等深受大众喜爱的知名品牌。

图片11：首开LONG街商户效果图

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图片来源：企业自供

**为了进一步满足消费者多元化的消费需求，**项目还引入了lavazza、WAGAS、站点披萨、KFC、必胜客、奈雪的茶、爸爸糖、贝壳快跑、康师傅牛肉面、呷哺呷哺、和府捞面、米村拌饭、夸父炸串等品牌，**构成了选择丰富的餐饮组合；为了给消费者提供运动健康生活方式体验，**引入李宁、361°、安踏、万国体育、成效体育、泰兰尼斯、茜小喵体验馆等休闲娱乐体验品牌。

从首开LONG街的品牌清单我们看到，**项目招商中对生活方式、休闲娱乐、餐饮等各个业态都精益求精，强调与品牌一起传达高品质的生活气息。**作为回天地区的品质生活体验场，项目将发挥自身的引领作用，让人们在城市绿洲中运动游逛、艺术氛围中徜徉，之后还能持续得到心灵和身体上的慰藉，探索关于城市未来的更多可能。

**首开LONG街还将用丰富的营销活动提升消费者的粘性。**从流量IP展到明星快闪，从艺术文创到运动生活方式等等，项目将用各色主题活动、强势的品牌联动和不间断的媒体联合发声，吸引更多消费者，从而有效提升收益。

图片12****：首开LONG街效果图****

图片来源：企业自供

创新空间改变城市，创新商业改变生活。**首开LONG街可谓从独特的空间打造与超强的品牌引领力等多方面给回天地区消费者带来全新体验，也将拉动回天地区商业发展进入新的高度。**它以“焕活上城年轻力”的主题宣告了根植在地文化的同时，和城市“年轻力量”一同探索潮流、艺术、文化的商业街景，必将激活消费新动能，为城市商业注入澎湃新力量。