廖群：我国住房的 “刚需”与 “柔需”_风闻

随着后疫情时代到来，我国房地产调控正在优化，房地产市场正向长期发展轨道回归。

有人会问，经过20多年飞速发展，我国房地产市场还有发展潜力吗？根本而言，这个问题主要看我国房地产市场的住房需求是否还有增长潜力。

很多人认为我国的住房需求已无增长潜力。笔者认为，这一观点对于农村和众多三、四、五线城市及小城镇而言是成立的，但是对于34个都市圈中的城市来说，鉴于它们在我国经济中的主导地位，在我国经济中的整体发展实力与潜力来说，则难以成立。

34个都市圈是潜力所在

今后我国的区域经济结构，可划分为34个都市圈区域和其他区域。前者是今后我国人口和经济的新增长点，后者相对而言为消退点。

我国都市圈时代渐渐来临。都市圈由以一个核心城市和几个相邻城市组成，以同城化为方向，打造一小时通勤圈，随之成为区域性消费和经济发展中心，带动人口、产业和资金等向其集聚。34个1000万人以上的都市圈正在我国形成，包括以北京、上海、广州和深圳四大一线城市为核心的都市圈，多数则为以各省省会为核心的都市圈。2021年34个都市圈合计占全国土地面积的19%、人口的63%和GDP的78%，这是今后几十年我国经济增长的重要引擎，也将是我国住房需求的增长潜力所在。

住房的“刚需”与“柔需”

居民的住房需求，首先是“刚需”。此处“刚”不是指硬性，而是指必然性，即必然产生的需求。人口成长、人口迁移、结婚买房和子女独居是住房“刚需”的主要动力。

与刚需对应“柔需”。此处“柔”不是指软性，而是指伸缩性，即一旦条件改善便产生的需求，包括换房、房屋偏好、投资及度假等需求。

必须认识到，这些“刚需”和“柔需”的增长潜力在34个都市圈以外的其他区域，需求的确很小甚至已尽，但在34个都市圈内却仍然较大。

“刚需”潜力仍然可观

首先，人口迁移将是34个都市圈住房“刚需”的最大潜力。人口迁移必然伴随搬家，这就产生了住房“刚需”。今后几十年是我国34个都市圈崛起或成熟的重要时期，也就是农村和三、四、五线城市及乡镇的人口继续向其大规模迁移的时期，必将产生强劲的住房“刚需”。此“刚需”是现阶段发达国家和其他很多发展中国家所没有的，将从根本上支撑今后34个都市圈住房需求的增长。也因为如此，都市圈以外的区域，包括农村和大部分的三、四、五线城市及乡镇的住房需求将呈走弱之势。

其次，结婚买房“刚需”各国都有，但在我国尤其强劲。在我国，“丈母娘”效应尽人皆知，即女方父母要求男方购买婚房才能成婚，形成了我国特殊的住房“刚需”。当然，他国青年结婚时也买婚房，但不是“刚需”，必要性不那么强。同时，虽然他国青年不买婚房而租房结婚照样会创造住房需求，但结婚买房“刚需”将催生对于更大、更新、更高质量和更好位置住房的需求。在经济相对发达的都市圈，更是如此。

第三，我国子女独居“刚需”处于加速阶段。子女独居，即子女从父母家搬出去独居，是现代社会发展的必然趋势，由此产生另一个住房“刚需”。此“刚需”在发达国家出现并更为普遍，我国近15年才出现。由于出现不久，发展速度快于在发达国家和很多发展中国家，因而子女独居“刚需”的增长速度更快，对住房需求的支撑更大。同样，在人们观念更为现代化的都市圈，此“刚需”增长更快。

第四，人口成长“刚需”下降被都市圈人口迁移“刚需”劲升所盖过。人口成长是住房需求不可忽视的“刚需”。应该承认，我国人口成长已落后于其他发展中国家，离人口负成长仅一步之遥。但相信政府今后将采取有力措施来应对这一趋势，人口负成长速度会受到控制。更重要的是，对于34个都市圈来说，上述大规模人口迁移所形成的人口增量将大大超过本地人口负成长所造成的人口减量，前者所产生的住房“刚需”劲升将盖过后者所造成的住房“刚需”下降。

“柔需”潜力不可低估

换房为最大的住房“柔需”潜力所在。换房“柔需”在各国都有，但在我国现阶段依然格外强劲。其原因，一是我国商品房仅有20多年的发展历史，当前全国城镇住房存量中商品房只占40%，表明60%的房屋仍是非商品房，而非商品房无论是从新旧、大小、用料、设计还是配套都与商品房不可比拟，随着房主经济条件的提升，以及二胎、三胎政策的放开，许多家庭倾向于选择改善型商品房。即使是2010年以前和之后修建的商品房质量都有很大的差别。需提出的是，现存2.6亿户籍地与居住地分离人口将会是今后城镇换房的主力军之一；此换房需求一旦调动起来力度之强劲不言而喻。不难理解，换房“柔需”在居民收入更高的都市圈更为明显。

房屋偏好的独特“柔需”。我国几千年的农业发展史发展到现代演变成为人们对建于土地之上房屋的偏好。这一偏好根深蒂固，使得我国居民并不只满足于有房屋可住，而是追求拥有房屋。所以很多人将拥有一套住房产权作为人生奋斗的目标，一旦条件改善首先考虑的便是买房，形成了强劲的房屋偏好“柔需”。正因如此，我国城镇居民家庭总资产中住房占比近七成；相比之下，在美国这一占比仅为三成多。此房屋偏好“柔需”是全国性的；都市圈城市住房居住条件与环境都更好，“柔需”更为强烈。

投资“柔需”依然强劲。我国居民储蓄率历来较高，高储蓄率必然导致高投资率。2021年我国国民储蓄率为46%，高于大部分国家一倍以上。在我国资本市场尚不发达的情形下，有条件的居民仍会选择以房屋投资为先。目前，我国城镇居民拥有两套及以上住房的家庭，在拥有住房家庭中占比合计四成以上。尤其都市圈的房屋，升值潜力更高，所以对其投资“柔需”会保持很强的韧性。

度假或避寒、暑型“柔需”正在崛起。此“柔需”在发达国家较强，在我国则近年来增长很快。富人在全国多地买房，一是为了投资，二有度假目的。中高等收入者也在他地购屋，很多是出于冬天避寒和夏天避暑的需要。都市圈居住环境更佳，以其为目标的这一“柔需”也更强。

应该认识到，上述“柔需”大多与我国独特的文化传统有关，而文化传统的影响是持久的，今后将长期存在，意味着“柔需”的潜力之大。同时，这些“柔需”产生的主要条件，即收入和财富的增长，在今后我国，尤其是34个都市圈也将具备。经过了40余年的高速增长，我国经济发展、居民收入和财富的增长速度，特别是都市圈经济仍将达到中高速水平，将创造条件促使这些“柔需”实现。

综上所述，我国34个都市圈的住房“刚需”和“柔需”都仍有增长潜力。这些潜力将随着经济发展、居民财富、生活水平提升，以及调控政策的放松逐渐被释放出来，步入稳健发展的阶段。