今后外墙面层要计入建筑面积？公摊面积因此会变得更多吗？_风闻

先放一段@中国经济周刊 的报道：

3月1日起实施的《民用建筑通用规范》（以下简称《规范》）引起了广泛关注。与旧的规定相比，新的《规范》发生了不少变化，其中，关于外墙面层计入建筑面积的相关规定引起舆论热议。

根据新《规范》3.1.1条，建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

事实上，新《规范》已经于去年公布。

2022年8月，住房和城乡建设部发布公告，批准《民用建筑通用规范》为国家标准，自2023年3月1日起实施。同时明确，《规范》为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与《规范》不一致的，以《规范》的规定为准。

不少分析认为，这意味着，新规后，建筑面积计算规则发生了重大变化，建筑面积将会增加，由此公摊也会增加。

果真如此吗？外墙面层均计入建筑面积意味着什么？它会否影响房产面积计算，进而影响房价呢？

易居研究院研究总监严跃进向记者分析指出，此次政策明确，建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。该条款相比原来的《建筑工程建筑面积计算规范》出现了重要调整，即包括找平层、保温层、抹灰层幕墙等都要计入建筑面积。

“此次事件需要客观看待，也需要各地积极做好解释，否则确实容易引起很多新问题。”严跃进直言，关于公摊面积的讨论确实也比较多，类似建筑面积的重新计算公式，客观上确实会使得购房者的实际得房率减少。这也要求各地在落实此类政策的时候，要多做解释。

在严跃进看来，此类政策客观上有助于规范房企的开发建设行为，在过去的计算方式下，各类偷面积的建筑设计非常多，这背后产生了很多建筑质量问题和设计问题。所以，新的计算方式本身有助于确保房企合规开发，减少各类小动作。

——————

另外，关于建筑面积的计算，看到有人专门对比了旧规与新规。

旧规GB/T50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27条文节选：

下列项目不应计算建筑面积：

……

6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件，挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷。

……

新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文：

建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

新规GB55031-2022《民用建筑通用规范》3.1.1条文说明：

“每个自然层”为非单层建筑时，建筑面积应为建筑各自然层面积的总和；

“楼（地）面处”是指楼（地）面的设计完成面，对于没有结构楼板的地面，应为混凝土垫层顶面；

“外围护结构”是指外墙，包括作为外围护结构的玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙、人造板材幕墙等；

​“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线（见图1）。