论文集（10）——总监审核工程变更洽商经验谈（2）_风闻

｛续昨）

2.4 “三边工程”中洽商处理的要点。

在房建工程方面，“三边工程”多发生在装饰装修分部工程中。

施工单位最喜欢“三边工程”。除了大量的设计变更、工程变更会给施工方带来巨大的赚钱机会外，施工方还可以积极地提出洽商，弥补设计的不足，争取更大的利益。

建设方会采取“总价固定”合同形式、加大暂估价范围，等等措施，企图规避工程造价失控的风险。

大量的实践证明，不管建设方如何努力，“三边工程”的工程造价是不可控的。此时，监理要做的工作——尽量减少索赔事情的发生，配合建设方，将工程造价控制在合理范围内。

（1）由于执行了建设方现场口头指令形成的洽商，要有书证资料。

这种情况在精装修工程中常见。往往建设方领导对装修样式、风格……不满意，当场下令拆改；而且会多次拆改。此时建设方已经不再考虑工程造价如何控制问题，而是以领导满意为准。

这类洽商特点：一是没有建设方的书面指令，二是来不及出设计修改图，三是在建设方的督促下，经常是先干后补手续。

此时，监理方的责任大，稍有疏忽，事后会被建设方追究造价失控的责任。出于规避风险的考虑，原则上监理方需要按照洽商管理程序，弥补必要的程序性手续，保留书面证据，绝不能让施工单位牵着鼻子走。

控制要点：

1应该明确要求施工方提交建设方相关书面指令，做为洽商依据。如果建设方出具书面指令有困难，可以采取或者以建设方名义提出洽商；或者由建设方在洽商上首先签字的方式，表明建设方已经认可工程变更。这里要注意——总监必须在签字栏里写上“建设方已经确认”的字样和审签时间。

2要求施工方补充、完善有效的施工图纸；并按照图纸进行验收和计量。

3对于超时办理监理确认手续的（洽商），可以按照施工合同的相关规定，不予受理。洽商涉及到的工程变更量和相关费用按照合同争议条款，由甲乙双方协商解决。

（2）严格工序管理。不允许施工方以种种借口打乱合理工序。

案例：某单体工程进入装饰装修阶段。各专业分包单位紧张地在走廊和室内顶部安装吊架，桥架，敷设风、水、电管……，装修分包单位不顾工序顺序，提前介入安装高架地板。监理人员发出《工作联系单》，指出目前高架地板暂时不具备安装条件；需待吊顶、墙壁批腻子、粉刷和地面工程结束后再进行安装。但是施工方提出：专业等图的时间太长，装修工作已经窝工了。为了保证施工连续性，控制人工成本，只能提前进行高架地板安装。拒不执行监理指令。

随着吊顶和墙壁打磨，地面走线、安装地插……施工活动进行，高架地板几乎全部重新安装了一边。于是施工方提出洽商，要求建设方支付地板拆、第二次安装等等费用。被总监拒绝。

施工方拿出建设方“同意提前安装高架地板”的指令进行辩解。总监答复：是施工方做出保证质量的承诺后建设方才下达指令的。指令虽然有效，但是不能构成施工方打乱正常施工工序的理由。施工方的错误在于没有按照建设工程规定程序履行必要的隐蔽工程验收手续；过早穿插进来的地板安装工序未经总包单位和监理工程师批准，不合理，无法保证质量。因此返工费用自理。

在这里，监理以丰富的经验和对政策的把握，替建设方把住关，避免了无谓的损失。

说明，在这个案例中，由于业主方对建筑功能需求不定，设计图纸滞后……原因，总包单位没有编制总进度计划，因此关键线路不明确。这也是装修单位能够打乱正常施工工序的理由之一。

3. 结束语。

总监如何管理好施工单位提出的工程变更洽商还涉及总监自身的政策水平和廉洁自律；建筑市场大环境；业主性质……，需要继续探索。

【文章发表于2013年第5期《建设监理》】