章卡鹏土地资本术：伟星置业460亿魔幻拿地，押注市场复苏_风闻
楼市资本论-02-28 11:01
楼市资本论了解到，伟星房产去年全年拿地超150亿，位列全国房企20强，而从2021-2022年在土拍市场上更是豪掷460亿元，吊打一众曾经头部民营房企，引发业内侧目。
名不见经传的伟星房产是何方神圣？
说起“伟星”，很多人并不陌生。母公司伟星集团靠纽扣起家，“三间古庙、七个工人、九台机器”的艰苦创业故事在浙江台州临海一带广为流传，后来的伟星管业也是家喻户晓。
但在地产圈，伟星并没有太大名气，其现任董事长章卡鹏也分外低调，很少在媒体上露面。但经楼市资本论了解，从伟星房产的发展布局到伟星集团的成长壮大，特别是从纽扣到房地产其三任掌门的传奇故事乃至更迭，都极富魔幻色彩。
而章卡鹏成为拿地大王的同时，旗下上市公司频频质押股权，伟星缺钱现状也被业内关注。这场数百亿的地产豪赌，巨量土地施展出的资本力量，在房地产市场复苏迹象之下，未来走向如何，值得深度观察。
【一】魔幻拿地：逆势460亿拿地，民企第3名
近年来，房地产市场下行，众多房企一心奔着开源节流，对拿地纷纷采取严谨态度，但伟星房产却大手笔逆市操作。
据伟星房产官方微信公号公布的数据，2022年，伟星房产拿地投入154.23亿元，新摘12宗地块（包括合肥8幅、南京2幅、芜湖2幅）；全年新增土地储备面积约184万平方米，新增储备货值约330亿元。
伟星还有着狂飙的业绩目标。伟星高管曾在2022年东部区域、浙江区域经营工作会议上强调：“通过三至五年的努力，计划实现500亿—900亿元的销售规模。”
楼市资本论了解到，伟星房产2022年实现销售业绩约210亿元，回顾2021年，伟星房产业销售额约202亿元，2021年销售额约145亿元（以上销售金额为协议销售金额）。从其增长情况看，虽然不差，但想3-5年就达到500-900亿的规模，只怕压力不小。毕竟，和伟星同样位列拿地民企3强的龙湖、滨江2022年销售额分别为2032亿元、1539亿元。
在很多业内人士看来，现阶段的民营房企都在资金上捉襟见肘，伟星却如此这般的跑马圈地，不能说不魔幻。
【二】魔幻布局：深耕安徽，下注合肥超百亿
事实上，伟星不仅逆势扩张的节奏颇显魔幻，其在拿地布局上也分外妖娆。
公开资料显示，伟星房产的母公司伟星集团成立于1976年9月，在浙江省台州市，目前拥有服装辅料、新型建材、光学制品、房地产、水电、金融投资服务六大产业，自主培育了两家上市公司——浙江的伟星股份（002003.SZ）和浙江的伟星新材（002372.SZ），其中伟星股份还是钮扣和拉链行业的首家上市公司。也就是说，浙江省是伟星集团的大本营。
伟星在1993年进入房地产领域，规模不大，一直走的也是区域深耕的路线。但魔幻的是，很长一段时间里，安徽的芜湖、马鞍山等才是伟星房产的主战场。在这两个地方，伟星都排在头部，2021年市占率达到30%、28%。
芜湖更是被称为“伟星市”。伟星进入芜湖已经20年出头，累计销售了250多万平方米的房子，是安徽省内唯一在单一城市销售额能超过百亿元的房企。
特别引人注目的是，伟星还在合肥大手笔拿地。合肥作为安徽省会是各大全国性房企热衷之地，在2021年-2022年，伟星在此地接连拿地，两年总斥资高达约179亿，力压全国各路房企。
比如，2022年在合肥第二批集中供地中，38宗地开拍，中海、龙湖分别报名了13、12宗，伟星紧随其后，报名了8宗。而在同年三批次供地中，伟星以一己之力击败保利、龙湖、信达、金茂等一众大牌开发商，以15%溢价率及满分竞品质，摘下合肥肥西区一宗地。在四批次中，伟星斥资35.2亿拿下热门地块滨湖BK202208地块、政务SS202215地块，前者意向房企达14家，包括建发、招商、华润、中海、龙湖、保利等知名房企。
据不完全统计，就是伟星这样一家浙江房企，2022年仅在合肥就拿下10块地，拿地金额超过102亿元。而同期，中指数据显示伟星2022年于浙江省内拿地金额为55亿元，勉强超过安徽合肥市拿地额的一半。
在楼市资本论看来，以往“墙里开花墙外香”也不失为一种中型房企深耕区域的发展思路，但在如今国内头部规模房企，凭借在布局全国过程中积累下来的产品能力，开始售卖“生活方式”降维打击区域房企时，伟星的这种异地重仓布局，面临很大挑战。
【三】魔幻掌权：创始人亡故，章卡鹏上位
一般而言，企业的发展路径，与掌舵人是密切相关的。伟星房产系列魔幻操作下，也离不开其两任掌舵人的魔幻经历。
1、创始人明丕白被杀亡故
上世纪70年代，伟星之父明丕白从几间破房和几套土设备做起，带领一帮村民经过数年经营，建立起了以纽扣为主业的多元化伟星帝国，并完成了公司从集体所有制到股份制民营企业的改造。
1985年，明丕白开始对企业骨干的培养作出计划性安排，章卡鹏便在其中。1998年4月，明丕白在深圳遭歹徒袭击，不幸遇难，年仅57岁。
在明丕白遇害后，其妻胡素文接过丈夫第一大股东身份，成为伟星掌舵人。两年后，35岁的章卡鹏接替胡素文升任公司董事长。
在此期间，伟星集团股权经过一系列变更，章卡鹏成为如今持有公司15.9743%股份的第一大股东。胡素文也从持股最高时期16.7%降至如今的4.3394%。
据了解，章卡鹏是浙江临海人，于1965年出生，在17岁的时候就入职临海市有机玻璃厂(伟星前身)，并被明丕白关注，重点培养，两人有师徒情义。
很显然，这份情谊也延续到了明丕白亡故后。据报道章卡鹏不仅鼓励师娘撰写了怀念明丕白的书《伟星之父》，甚至还陪伴师娘一起参加明家的祭祀活动。
或许，正是在能力之外，章卡鹏对明家的这份情，让其在明丕白遇难后，由副总裁晋升为总裁，并很快拿下董事长一职，在刚过而立之年就成为伟星的掌舵人。这也很好的回答了，一些人对“伟星之父明丕白的家人为什么没能掌控伟星集团”的疑问。
掌舵伟星集团后，章卡鹏从服装辅料、建材管业到地产、金融都有涉猎，并成功运作两家上市企业。2022年，55岁的章卡鹏以10亿美元财富跻身“福布斯全球亿万富豪榜”。
【四】魔幻现实：靠银行及股权质押输血
作为伟星掌舵人的章卡鹏，虽然已经实现了通俗意义上的“财务自由”，但伟星房产魔幻狂飙背后的现实，依然充满骨感。
1、银行借款及股权质押输血
在市场下行阶段敢于逆势扩储，伟星房产的拿地资金从何而来？
从公开资料来看，其融资方式包括银行支持、股权质押等。例如，2022年12月8日，交通银行安徽省分行给予安徽伟星置业有限公司60亿元综合授信支持。
股权出质则是伟星房产最主要的融资方式。例如，2022年11月，安徽伟星置业有限公司出质旗下子公司合肥星腾置业有限公司100%股份，质权人为浙商银行股份有限公司合肥分行，出质股权数额为5000万元。
此前，2021年底，伟星置业将合肥国伟置业价值1亿元股权数额出质予浙商银行合肥分行；同年9月还将合肥伟星星资置业价值1亿元股权数额出质予广发银行合肥分行。
除此之外，伟星集团旗下的上市公司伟星新材和伟星股份或是伟星房产的“金主”。
2022年7月12日，伟星新材公告称，公司股东伟星集团、临海彗星分别质押其2905万股、1850万股，质权人为中国农业银行临海支行，资金用途为“经营”。截至该公告日，伟星集团累计质押伟星新材约2.27亿股，占其所持股份比例为37.64%；临海彗星已累计质押伟星新材约1.005亿股，占其所持股份比例为38.24%。
资料显示，伟星集团质押伟星新材股权数十次，其中包括解押再质押的情况，质押用途均为“经营”或“贷款”。如此频繁的资金操作，无疑在凸显伟星的资金压力。
同时，调研发现，2022年安徽伟星置业就在一个月内四次被列为“被执行人”。
违规与维权成为狂飙伟星的另一面。
2022年6月21日，伟星全资子公司合肥星煌置业未取得《建设工程规划许可证》进行建设案，被肥西县城市管理行政执法局处以153398.42元罚款。而就在不久前，伟星全资子公司合肥国伟置业有限公司同样因未取得施工许可证擅自施工，被合肥市城市管理局罚款67.08万元。
此外，伟星玖玺台因销售不规范遭遇吐槽。2022年因不退还无签订协议诚意金，被投诉；而在这之前，则因绑定装修包遭多位购房者投诉。在人民网留言板上，关于伟星的投诉问题也有不少，大多是物业、虚假宣传、学区等方面的问题。
高风险才有高收益，伟星集团这次一下子拿了这么多地，对楼市的发展信心自然满满。在中国房地产市场复苏迹象之下，也希望章卡鹏的这次地产豪赌，用业绩回应外界的质疑。