从古至今，你的“房”事都是个问题_风闻

逾期还款成老赖，提前还贷设障碍。

这种情况，应该是闻所未闻。基本上，逾期还款的后果我们知道，征信出问题，被“打”成老赖。

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但提前还贷，是人家主动还清欠款，不仅合法，还是诚信和实力的表现。

不过，当你的对手方变成银行，情况就一样了。

01

前所未有的“提前还贷”潮

如果你拖欠银行的贷款，哪怕是信用卡，你可以试一下后果。

虽然法律资源有限，银行并不会马上起诉你至法院，但一轮又一轮的催收依旧可以把你逼崩溃。

除了给你的家人，甚至会骚扰你工作单位，让你声名狼藉。

但如果是房贷呢？断供肯定是不行的，可像去年年尾延续到现在的“提前还款”潮，银行也并不希望出现。

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房贷一直是银行的优质资产，客户提前还款后，如果没办法再以合适的利率及时贷出去，后续的营收就会下降，会出现利率的再投资风险。

一个长期优质贷款项目中止了，生息资金的使用成本高了，银行赚的钱就少了，当然就不乐意了。

所以，不少银行祭出了“补偿金”，劝退一个是一个。

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然而，出现这种现象的根源仍旧在银行，为了促进房市交易，不少银行下调了房贷利率。

在2020年初，全国重点城市主流的房贷利率为5.3%左右，而2023年1月份，关于3.8%利率为主流利率的共识正在逐渐增强。

我们举个例子，假如你贷款100万，时间30年，那么你2023年贷款买房将会比你2020年贷款买房少还将近32万的利息。

更不要说，几年前还有一大部分人是在利率超过了6%的时候上车购房的，这其中的利息差价让很多购房者直呼受不了，于是准备掏空积蓄也要提前把房贷还上。

银行的应对措施是除了补偿金，还关闭了线上申请通道，线下网点也只开通一个服务窗口。

这就和某些网贷一个路数了，当你准备在规定时间还款的时候，却发现线上还款渠道的服务器有问题，生生等到下个月，多付一笔利息。

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至于原本那些就是借钱买房的人来说，连提前还款这个选项都不存在，只能一条路走到黑了。

对于他们来说，只要房子不升值，仍旧是损失的。可房子如果不是良性上涨，更多的人依旧买不起。

没有增量，只耗存量，最终结果可想而知。

02

日本的“前车之鉴”

相似的一幕，出现在90年代的日本。

日本经济的腾飞，源于战后特殊背景，加上工业化基础不错，在制造业之外还不忘注重高科技，“made in japan”当年也是引领风潮的存在。

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当时，日本虽然经济发展过程中，出现了很多问题，不过市场需求仍旧在。

20岁到49岁需要买房的适龄人口多达5200多万，而那会儿日本住房套户比才1.05，还没有出现大面积的住房过剩，城市化率也才70%多.

更何况，还有很多人没有进城没有买房，需要买房的人，向银行借钱的也不多，也还有继续加杠杆贷款买房的空间。

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所以，日本的地价稳步增长（日本的土地是私有，所以判断的标准是地价而不是房价）。

这时候，一个重要的外部因素出现了，那就是日美贸易战。

从最初的纺织品，扩展到钢铁、彩电、汽车、半导体等领域。

即便日本在一次次谈判中主动妥协主动限制出口了，还是没能改变两国的贸易不平衡。

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除了日制商品质量物美价廉，更受全世界人的欢迎外，美国还觉得这其中有汇率问题。

所以签署了《广场协定》，主要内容是允许美元每年适度贬值，这样就有利于美国产品的出口；

同时日元每年要保持5%的升值水平，给美国产品出口腾出空间。

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但日元每年升值5%，就相当于昭告天下，只要在日本投资，每年都能获得5%的回报。

这样，大幅度的热钱涌入了日本，这些外部资金本身就是抱着赚快钱的想法，目标自然会选择更为容易的楼市和股市，这就使得日本的楼市和股市泡沫进一步加大。

在此期间，日本担心实体经济受影响，并未采取紧缩性的货币政策，银行甚至还发放无抵押的信用贷，货币供应量超过实际经济需求。

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这有利于本土企业拿到银行贷款，但看到楼市和股市的暴利，舍本逐末，纷纷效仿外资进入楼市和股市。

加上日本很多人通过买地转移资产，也推高了地价（注意前文提的日本土地私有制，他们是没必要炒房的，炒地皮即可）。

1990年，东京、大阪、名古屋等六大城市市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。

当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，催生了世界上空前的房地产泡沫。

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日本在这种情况下，开始主动挤泡沫，但他们使用的是一锤子买卖，之前货币政策有多宽松，挤泡沫的时候就有多紧。

这好比，吃惯了大鱼大肉的皇亲国戚，为了减肥，一天光喝水，这不要他命么？

此举让日本的股市先崩盘，银行开始对企业催缴款项，日本政府也不再支持房地产投资。

但土地供应短期内还在猛增，供求瞬间逆转，房地产随之崩盘。

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从日本的例子，除了买地和买房的差别，还可以看出我们困境的共同点。

同样是全球第二经济体，同样经历了跟美国的贸易战，同样面临人口红利消失、产业转型的压力，也同样被国内的高房价绑架。

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由于在过去，日本未能解决好这个问题，导致不计其数的企业破产，银行倒闭，房地产随之崩盘，曾经的“昭和男儿”变成了“平成废宅”，年轻人再也不愿买房不敢消费。

直到今天，日本也还处在“失去的三十年”中。

03

“外热内寒”与“虚不受补”

经济政策，其实与中医把脉是一个道理，关键要弄清楚症状。

其实，如今的我们和过去的日本，都有点“外热内寒”。

在恢复经济和消费信心的时候，依旧不能忘掉高质量发展。

日本的这种猛药治疗，产生的负面作用很多，但也不是说就一无是处。

之所以30年后，日本仍然是发达国家，与他们一直注重科技发展是分不开的。

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科技，在如今的时代，是最好的增量。靠科技发展，摆脱对房地产的依赖。

这可能是看鉴君唯一能想到的办法，毕竟我也是门外汉。