“地产王中王”也不淡定_风闻

文|内幕君

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三年前的春天，全球被疫情初初肆虐，黑石集团董事长苏世民开启了个人首场中国直播。

助播嘉宾高瓴资本张磊说，最好的投资机会在中国，在当下。苏世民同意：疫情之后的中国会非常有前景。

两个抬手就是几个亿甚至上百亿买卖的大佬，一捧一逗很像在说相声。

另一个助播嘉宾是黑石的“小迷弟”郁亮。万科的跟投及合伙人机制，都是受黑石启发。

直播中，郁亮问知识资本和资金资本怎么平衡，苏世民解答完，郁亮接过话：我明白了，先要找到人再找到钱。

狗蛋说，站在行业经理人巅峰的郁亮，不会想不明白这事。

那次直播的主题叫“2020，市场破局与投资趋势”，但嘉宾还是躲不过“带货”，帮苏世民吆喝新书《我的经验与教训》。郁亮读了偶像的大作，提出了一些看起来不像困惑的困惑。

开通微博账号，入驻抖音、今日头条等中国社交媒体，紧接着就进行直播，网友说美国人苏世民在中国“路演卖书”。

这本书前辅文有个「专家推荐」版块，上列51位中外名人，有美国第56任国务卿基辛格、美联储首位女掌门珍妮特·耶伦、马化腾、马明哲、张一鸣、李彦宏等。

所有专家里，排在首位的是许家印。当时的恒大还是一副如日中天的气象。

许老板的推荐语写到“他（苏世民）注重风险管理，坚持诚信做事，崇尚志存高远”。

这51位专家多数来自政界、科技互联网、教育、金融以及地产5个领域。其中地产圈除了许老板，还有傅育宁、卢志强、徐念沙、王文学、郁亮、张欣。

管理着全球最大规模房地产基金的黑石，有个称号叫“地产之王”，三年前黑石资产管理规模达5500亿美元，其中房地产的资产管理规模高达3250亿美元。

苏世民能吸引这么多中国地产大佬搭台，狗蛋说，黑石应该叫“地产王中王”。

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事实上也是这样的。

2019年，黑石收购普洛斯在美国的工业仓库等物流资产，创下全球有史以来规模最大的私人房地产交易记录，涉及物流资产总面积约1660万平方米，相当于2325个标准足球场那么大。

交易完成后，黑石跻身美国最大的仓储物流业主之一。

与此同时，黑石还是“美国最大房东”，拥有最多的独户物业，一些老旧公寓被黑石买下后会重新翻新出租，老旧办公楼经过翻新，租客稳定后则可能被出售。

黑石还先后收购了英国第二大的学生公寓运营商、美国最大学生公寓运营商，从而分别在英美拥有2.8万和11.9万个床位。

除此之外，黑石在全球拥有众多商业物业、工业物业、酒店，收益来自运营期间的租金收入和管理费用。

黑石在中国拥有超500万平仓储项目，这些物流项目出租率超过90%，京东是其中最大的租户。

简单来说，房地产业务给黑石贡献了一半以上收入和资产管理规模，称得上是黑石的基石。全球“私募之王”其实更像收租大户。

同样从房地产身上捞钱，黑石花样繁多，而中国房企好像只会一个体位：买地卖房。

对比起来，黑石可不就是隔壁王中王。

当年万达、融创、富力握手，73个酒店和13个文旅项目交易价约630亿，被成为是“世纪大交易”。收购英美两大学生公寓运营商时，黑石分别花了423亿和845亿人民币，收购普洛斯是187亿美元，随便一笔都是大交易，比过去大家眼里财大气粗的中国房企，更加财大气粗。

然而，三年时间，沧桑巨变。

许老板已经不是那个可以排在首位的许老板，就连黑石也不是那个轻松“买买买”的黑石了，甚至也需要“卖卖卖”来回血。

1月29日有消息确认，黑石转手毗邻伦敦塔桥的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易价为34亿。

稍早之前的1月25日，黑石确认以2.4亿欧元出售了巴塞罗那的一栋建筑。

1月24日，另有消息称，黑石正在洽谈售出印度最大房地产投资信托公司一半股份，交易价或达4.8亿美元。

更早之前的2022年12月，黑石转让了美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村49.9%的股份，售价12.7亿美元。

2021年黑石认为美国住房市场会持续火爆，以60亿美元代价收购美国独栋住宅租赁公司Home Partners，当时黑石方面表示，期待携手Home Partners后进一步投资房地产。

那时候疫情带来居家办公的兴起，催生对大house的需求，同时美国当时抵押贷款利率低，房地产出现了自09年金融危机以来罕见的交易热潮，黑石借机补仓。

但仅仅过了一年，黑石就宣布Home Partners停止在美国38个城市购房。

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美联储2022年持续加息，美国30年房贷利率持续上升，处在6%以上的高位，与2021年第三季度比翻了一番。

购房成本高的同时，美国人民也在担心经济衰退，双重因素抑制美国楼市，房价最近半年来持续走弱。

市场信心不足已经冲击到了黑石。

去年10月开始，黑石地产两只旗舰地产基金持续遭遇赎回。为了避免更多挤兑，黑石一度将月度赎回额度从资产净值2%下调到0.3%。

虽然苏世民对外解释，主要是海外（亚洲）投资人在赎回，他们获利了赎回补仓其它资产。但外界仍然更愿意相信，那些抢赎投资者是在抢“止损”时机。

今年1月，黑石地产基金其中一只旗舰产品BREIT，获得40亿美元战略投资，苏世民眼里的拳头产品，这一回竟然给出了保底收益的承诺。

黑石保证投资者在6年持有期内最低年化回报率11.25%，如果达不到，黑石注资的10亿美元用来补偿。

私募巨头承诺保底收益，全球同频寒凉。

这个来自大洋彼岸的私募巨头，在中国房企陷入泥潭这两三年，一度扮演了接盘侠角色。

2021年通过两次交易，黑石全盘接过广州国际机场富力综合物流园，并且差一点收购SOHO中国。

媒体还说，黑石准备了500亿美元抄底全球房地产。

外界发现，“接盘侠“黑石也没那么淡定自若了，去年下半年开始加大力度起诉欠款租客，目的是提高旗下地产基金的财务回报。

苏世民曾说，判断市场触顶的指标是身边赚到大钱的人数。狗蛋说，当那些习惯了赚大钱的公司开始珍惜每一个铜板，市场就差不多是触底了。