2023年的房地产：央国企为主的市场会好吗？_风闻

来源：财经九号院作者：胖虎

2023年，对于许多人来说是很迷茫的一年，虽然解除了疫情风险，但关乎收入增长的不确定性因素仍然较多，应对的唯一办法恐怕就是去杠杆、囤现金，无论公司还是个人，这些年真的被搞怕了。

绝大多数人，从来没有像今天这样担忧未来，从来没有像现在这样关注前瞻。

我个人的看法，今年有三个关乎居民的大宗消费行业会继续承压：房地产、新能源汽车、白酒。

许多朋友问我，2023年的房地产市场会好吗？坦率讲，有一个好消息和坏消息。

好消息是，不能比2022年更坏了；坏消息是，比2022年也好不到哪里去。

是的，谜底就在谜面上，为什么仍然持不乐观的观点？

1

救市措施频出，但有效落地的很少

经历了2021年的房地产暴雷之后，2022年二季度开始，针对房地产的政策利好开始密集释放，这类政策主要还是集中在供给端，主要目的还在于救房企上面，涉及行业面和资本市场面的各位“婆婆”纷纷表态要帮扶。

比如鼓励资管下场收购、担保机构增信发债、银行端开发贷正常化等等；进入去年11月份，更是所谓连发救市“三支箭”，甚至连再融资都祭出来了。

但事实证明，这些措施在当时的市场死水之下，仍然是雷声大雨点小，许多时候为了应付上面，有些机构不得不做做样子。所谓“认认真真搞形式，热热闹闹走过场。”

比如资管收购，市场上这么多出险房企，四大AMC真正下场收购化解风险的有多少？除了那些本身前期就介入融资的项目如信达资管与信达地产的联动，或确实优质的如上海董家渡项目。

至于签了所谓框架协议的，比如华融资管与中南建设、阳光集团，长城资管与佳兆业等签订的纾困协议又落地了多少资金？上述房企仍然深陷在债务泥潭中。

至于去年底热热闹闹的银行大授信，也就图看个热闹吧，实际并没有多少真金白银拿出来。

唯一能见点真章的也只有中债增担保的发债了，但那只利好没有暴雷的“优质房企”，其他的民营房企仍然“躺着”呢。

整体来讲，去年供给端的政策并没有给房地产市场带来多少实质性利好，上面的政策更多的是“号召”，执行层面的金融机构未必会实质性响应，毕竟经营主体还是要承担风险的。真出了事政策不会背锅。

监管层似乎也知道这个底层逻辑，所以全年的中心聚焦在“保交楼”上，胡椒面不能全面撒，还是要洒在关键地方。

今年开始，政策在需求端开始大规模发力，降首付、降利率，放开限购限售等，但效果如何还有待市场检验。

能否刺激消费，恐怕还有待时日。毕竟眼下居民资金的流向是存款和提前还房贷。

2

销售未有实质性改观，央国企成市场主流

整体数据上看，2022年的房地产市场较上年同期仍处在大幅下滑阶段。据国家统计局1月17日发布的数据显示，2022年，全国商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。这一数据较2021年足足少了近5万亿元。

而据克而瑞地产研究的数据显示，2022年百强房企销售操盘金额为6.46万亿，同比下滑41.6%，12月单月的销售操盘金额同比降低31%；

去年11月单月销售金额同比下滑25.5%，前11月销售金额降幅42.6%；10月单月同比跌幅28%，前10月降幅44%；9月单月同比降幅25.4%，前9月降幅45.4%等等。

上述统计数据显示，即便是诸多利好刺激下的下半年，市场销售仍处在大幅下滑状态，仍未见底。

这种销售颓势料将延续至今年。

克而瑞数据显示，今年1月单月，百强房企销售业绩同比降低32.5%，环比去年12月降低48.6%，下降幅度超出了大多数人的预期。要知道去年12月份大部分人都羊了躺在家，阳康后的1月份销售居然还不如“躺平”？

不过接下来这种同环比的数据会好看起来，毕竟去年的低基数摆在那儿，销售数据再难看，还能烂过去年？

不过从今年1月份的销售排行来看，很明显国央企已经成为市场主流。碧桂园跌下占据多年的“销冠”，保利发展则实现了多年夙愿，成功登顶。销售前十房企中，纯民营房企仅占3席，前30强中也只有11家民营房企。

显然经过一年多来的洗盘，未来的市场格局将成为国家队的主场，或将维持较长时间。

这样的市场格局好不好，我说不准，但谁来都是要挣钱的，国家队来了并不意味着房价会下跌，价格方面恐怕仍然会持续横盘状态。

3

市场主体前景悲观，信心恢复有待时日

讲观点前，想先说两个故事。

春节前有朋友找到我，说一家专注豪宅开发的上海房企，财务报表尚可，想用自己开发的别墅楼盘和商业做抵押融资3亿元用于苏州拿地，已经找过多家银行却没有一家愿意借款。

我看了下企业的基本资料和财务报表，按照银行抵押贷款的正常逻辑怎么会拒绝呢？不死心的我问了几家商业银行领导，得到的回复是不做房企的融资业务，抵押贷款也不行。

四大AMC之一的一家资管领导直言早不做房企融资了。而在2021年他们手头上还有200亿的配额要放出去。

信托就更别提了，唯独地产基金还感兴趣，但成本高到难以承受。

另一个故事，是笔者熟悉的一家曾为前十的头部房企，2023年的地产销售目标仅为800亿，去年还卖了1000多亿，2020年的销售额更是一度冲击3000亿。

今年这类大幅度调降销售目标的房企，特别是民营房企应该不在少数。

**折腾了一年多，去年绝大部分民营房企没怎么拿地。**作为高周转的房地产业，不拿地意味着接下来没多少货卖，即便市场转暖销售也未必跟得上。

要是将房企财报中的土地储备统计数据从现在“未售+已售未结转”的结算口径调整为“未售面积”的销售口径，会让许多房企的土储数据现原形。

此外，据多个第三方榜单显示，今年1月份拿地不仅金额大幅缩水，拿地方绝大多数是央国企或者地方城投，就这市场还怎么玩？

上面两个故事显示，目前房地产市场参与各方的信心仍然没有回复。机构不敢放款，房企不敢拿地，市场供应还在减少。

就这，凭什么会赌市场需求会增加，居民买房意愿会增强呢？

所以，2023年的房地产市场，仍然是一个下探见底的过程。

在此期间，还会有一些房企暴雷。