有些二线城市，也快没刚需了_风闻

真叫卢俊的地产观

2023年02月02日 07:14:00 来自北京

今年回家听到各种关于房子的故事，给我的触动挺大的

我的老家在一个弱二线城市，去年经历了各种楼市的起伏，再结合今年楼市的一些现象之后

我猛然惊觉，连这个二线城市，都快没刚需了

01

给我最大感触的，是身边两个朋友很着急卖房的故事

而正是他们分别代表的两种人，撑起了这个城市的刚需市场

第一种叫做，赚深圳的钱，买南宁的房

这种刚需买房的逻辑在如今的二线尤其是弱二线城市非常受用

我有一个朋友，叫做阿艳，大学毕业之后就开始在深圳打拼

三年之后，攒到毕业第一桶金的她，正好碰上了自己老家南宁房价狂涨的时代，从平均6000元/平，涨到1万/平以上

那时候在南宁流行一句话：买到就赚，早买早赚

这时候，很多像阿艳一样的客户入场了，他们既是刚需客，同时也是投资客

心理想法是，或许哪一天会回老家发展，或许哪一天老家房价涨了再卖掉赚一笔

当初的摇号现场还是我陪着阿艳去的，几百号人的场子人挤人，人人都生怕自己空手而归

她非常幸运的摇中最后一个号，选到最后一套房，价格8000元/平，这在深圳想都不敢想

但是今年我回老家，阿艳是这样跟我说的：最近想把房子卖掉，置换到深圳，发现这笔投资，五年亏了20万

房价越低，她越着急卖，生怕最后自己凑不齐首付，还得借钱

在我身边像阿艳这样的朋友不少，一线买不起，先上车二线，没过几年都得置换掉

像阿艳这样的刚需投资客，正在撤离这个城市

另一个故事，是我的姐夫，连本地客户都在卖掉多余的房子

二线城市涨得最疯狂的时候，还有一部分是来自县城的入场

县城先富起来的一批人，买房都会往省会城市走

为了下一代发展，也为了资产增值，于是姐夫前前后后在南宁，一口气买了两套房

刚开始，他们视为一笔家庭资产的投资，但是现在发现，房子，是真的是不好租

也是在主城区的位置，三室的面积，一个月顶多能够收入两三千

这就是二线城市的楼市现实：租售比太低，低到可以忽略不计

因此家里长辈春节谋划着，要把南宁其中的一套房子卖掉，置换到县城老家养老

为此两代人还产生了关于房产问题的沟通摩擦，这类在二线城市买了多套房产的人，正在着急抛售掉自己其中一套不住的房子，然后手上还可以多出几十万的现金

听完这两个故事，我最大的讶异是，三年前，我听到最多的故事是，人人都在想着买房

如今三年后，身边人人都在说，我应该怎么最不亏钱的把手上多余的房子卖掉

因为，他们意识到，短期内这个城市的房价不涨了，很有可能还会跌的更多

听完这两个故事后，我猛然意识到

这个二线城市，不仅投资客在撤退

那些有多套房子的人，现在也着急卖房了

02

为什么会在这个时候，他们选择卖掉二线城市的房子？

首先是投资客不敢往这种弱能级的二线城市里投钱了

无论是新区还是老城区，二线城市多数板块的购买力毕竟有限，又没有外来人口补充

城市居民每月四五千的收入，终究支撑不起上万元的房价

因此房价达到万元以上的高峰后，价格就再也涨不动了

而对于投资者来说，更为糟糕的情况是，经过连续几年大规模的城市拆迁改造后，二线城市的居民基本上家家都有了房子

来源：贝壳研究院

经济条件好的家庭甚至持有好几套房，导致很多新建小区的入住率不足20%

那么在大家普遍都不缺房的情况下，楼市经过几年的严格调控后进入平稳期

房价不像过去那样疯涨了，投资所能获得的收益也就减少了很多，投资者不得不更加谨慎，有钱也不敢轻易往里投了

投资客离场后，照理说应该来到了刚需的天下

但是，现在在楼市行情不好的时候，刚需下手就会越谨慎，越不敢买

为了证实我的猜想，还是需要更加真实有力的数据

大家可以看下我老家这个二线城市的新房成交面积，感受一下刚需是如何大撤退的

数据上来看，从2019-2022年，统计局公布这个城市，分别成交了1530.6万、1279.6万、1084.1万、764.2万方的商品房

以一套100平来计算，这几年，成交套数已经从15万套跌到了7.6万套左右

从更宏观的数据上看

很多人以为库存最多的是三四线城市，但统计局的数据显示，库存最多的是二线

从国家统计局公布的全国各线城市新建商品住宅面积库存

目前全国商品房待售面积为5.4亿平，而一、二、三四线城市的狭义库存水平分别为0.4、2.8、2.0亿平

二线城市的新房库存量，占全国的一半，这些年的城市基建，二线城市的步子迈得太大了

开发的新区太大，库存太多了，甚至还把周边县级市并进来，导致二线城市的面积越来越大

新房不断卖地，最后的结果就是新房越来越多，对于二线城市，远郊的那些新房，基本都卖不动了

所有一切现象，都在佐证这个事实

二线城市，刚需购买力已经严重不足了

03

所以大家知道现在在二线城市，最好卖和最难卖的房子分别是什么吗

越是刚需的盘反而在降价，反倒是改善盘在被抢

这两件事越来越多的发生在二线城市

在老家的二线城市，一个郊区文旅盘主打刚需和外地投资客的，价格8000元/平左右的盘

在短短半年时间内，可以降价到5000多一平，这几乎和腰斩没什么区别

这个价格也是这个城市房价的地板价了，但是还是卖不出去，只能一直降价

照理说，买这个盘的要不就是那种真的预算不足的刚需，因为买不到核心区，所以买到这里，但是事实证明，这部分刚需已经消失了

后来我查了下资料，去年一年以来，降价的都是刚需盘

反观改善盘呢，尤其是高端盘和豪宅盘，成为了二线城市仅存的需求

二线楼市，分化越来越严重

大家心里想的都是，“如果买不到核心资产，还不如不买。”

所以，热门区域、热门楼盘往往得到的关注度会更高，而冷门区域了解的人却寥寥无几，有的冷门楼盘即便是降价也无人问津

同样的现象也出现在了苏州这样能级的城市

小户型都卖不掉，卖得好的都是大户型

在苏州，这两年出现了大平层热，2022年开始，苏州入市的新盘面积越来越大，总价越来越高，买的人也越来越多

苏州新盘的摇号现场出现了以往从来没有过的“怪象”，大户型第一时间被抢光，反倒是小户型剩下不少

去年苏州入市的几个新盘，基本都是大户型，比如留云轩户型只做了143㎡，桃溪澜园户型做了143/204㎡，苏州新房市场，目前已是大户型当道

（来源：苏州真有好房）

在二线城市，现在是大户型当道，大户型卖的好

产品的冷热差异，本质上就是由客户购买力决定的

当一个市场里刚需充沛，那么小户型，紧凑型户型肯定更吃香，毕竟以后还有更多人接盘

现在是二线城市大户型，改善产品热度更好，这就意味着置换客户在减少，改善当道的时代来临

不仅是苏州，我们在其他强二线城市郑州、重庆、杭州踩盘的时候也感受了市场微妙的改变

如今二线城市的购房者的改变，卖房的都想要置换到更核心的板块，更大面积的房子里

二线城市，已经全面进入置换赛道

04

去年二线城市出台的政策逻辑

都在朝着鼓励换房的方向出发

楼市基本都是给有房子的人在放松政策，刺激改善客户置换

为了让有购买力的客户，更容易卖房或者更快卖房

去年，沈阳、无锡出台的楼市松绑政策，将个人住房转让增值税的免征年限，由5年调整为2年，这实际上就是降低了二手房的交易成本

同时苏州的二手房限售也由5年改为了3年，也是为了让有房子的人，可以更快卖房

去年上半年，苏州、兰州、无锡、沈阳有不少政策都是针对改善客户进行了放松，希望能进一步挖掘出已经有房子的人的购房需求

这是相对还比较婉转，还有更直接的是，让买第二套的门槛变得更低

比如，南宁在去年降低了二套房商贷和公积金贷的首付比例，统统降低到30%，连一线城市首套首付都不到

无锡二套房首付比例（未结清）由5成降为4成

苏州和南京也同步跟进了，有商贷未结清的二套房首付比例，降低为4成

可以看到，去年以来，针对改善客户的放松政策越来越密集的出现在二线城市，让手上有多套房产的人能更好卖房的同时，也让置换的门槛变得更低

这些政策，都是倾向于有房子的人去做改善、去做置换的

这说明当刚需慢慢减少，只能够出台更多政策，刺激改善客户的换房需求，让他们换房

05

这也让我认识到了现在二线城市，真正的需求是什么

在多数有着大量库存，人口外流的二线城市

购房主力来自于已经拥有房产的本地客户的时候，大部分房子可能都没有投资的价值了

未来在二线城市，我们应该朝着真正居住的需求出发

如果你未来长期在这个二线城市居住，它才有买入的价值，这件事现在不管是在强二线如苏州杭州，还是弱能级一点的城市，都有出现

很多二线城市现在没有那么多人在投资的原因就是，接盘的刚需正在变少

所以对于这些城市现在的买房逻辑也好，产品选择逻辑，都需要重新去审视

以上为正文，来自乔不丝