德国是怎样控制房价的？_风闻

      德国经济高速发展时期为什么没有造成房价暴涨？而东亚国家在经济高速增长期，似乎都经历了房价的快速上涨。

       东亚国家各有各的情况吧，也不是全都一样的，不过德国的房价实际上最近10年内增长速度也还是挺快的，平均每年增长5%左右，只是相对于欧亚大陆的这边，不那么明显罢了。不过有一说一，德国自莱茵河奇迹时期，到本世纪初，房价都增长缓慢，一个德国平均水平的家庭，6.5年的收入（2018年）就可以购买一套住房，当然像慕尼黑这样的中心城市，房子还是很贵的，差不多要20年。

       Ⅰ.德国人即使买得起房子，也不怎么热衷买房，他们更愿意租房，所以没有哪个德国人会为了房子发愁（曾经）。

        在整个战后西德的历史当中，公平与效率问题，都是顶层博弈的核心内容，从阿登纳到默克尔，没有一届联邦政府不为这个矛盾头疼，所以民生问题对每届联邦德国政府来说，都是不可逾越的雷池，也正是因此，在制定有关衣食住行等产业的政策时，西德政府都无比谨慎，充分体现了中庸与保守原则，住房问题也自然是重点关注对象。早在西德成立之初，整个国家的住房短缺问题非常严重——虽然二战当中德国损失了几百万人，但建筑物的损失更多。为了解决这个问题，1950年阿登纳政府就出台了第一部住房法。在6年的时间里，西德政府共投入30亿马克建成240万套住房，大大缓解了西德国民的住房紧张问题。最后在政策市场的双重刺激下，战后西德房地产行业高速发展。几十年的时间内，西德共建设了超过1000多万套社会住房，覆盖了全国37%的人口，而且这些住房多数用于出租，使这些房源能高效的滚动起来，更进一步地增加了房屋的利用率，因此受益的西德国民超过全国人口的50%。这一系列举措，是德国房地产市场的土地房源供应相对充足，房子在德国并不稀缺。

      Ⅱ.德国的房地产政策非常务实，房子的投资属性被无限压缩。

       在德国,房地产绝对不是支柱产业，它完完全全是社会福利体系的一部分，这对于战后西德制造业的起点很高，从一开始高端制造业就能得到充分的发展，德国经济根本没有必要依靠房地产来贡献增长动力，也不需要由房地产行业来解决就业问题，所以西德政府才敢将房地产福利化。为了实现房地产福利化的目标，历届西德政府动用了很多政策和市场手段来保持整个房地产市场的稳定。

       首先还是西德的先天优势，就是其独特的地理位置，确保了西德各州之间的条件没有什么太大差距，加上联邦政府有意调整，使得整个国家各个地区的居民收入差距微乎其微，保持了全国上下较为均衡的发展，因此没有出现东亚常见的全国人口像某些中心城市集中的现象，确保了全国住宅土地资源合理高效的利用。

      其次德国的房地产的发展模式是典型的“租购并重”，二战后新建的住房有一大半都是用于出租的，这是政府的硬性要求，直到今天，开发商新建的住房也要有相当的比例让渡给政府低价出租，达到一定年限后才交还给开发商，以市场价全价出租。这一方面保证了德国有充足的房源用于出租，另一方面也相当于用行政手段直接平抑房屋租金水平。

      然而德国政府觉得这还不够，地方政府还会与当地中介和行业协会一起，每年更新《房租合理价格表》，给租房市场强行框定租金价格范围，超过指导价20%的房东就要承担法律责任，超过50%就会被认定为利用房产牟取暴利，很有可能会入狱，而且指导价可不一定是每年都上涨的，甚至有些年份还会进行下调，作为房东一定要紧张起来，万一哪年指导价下调了你没注意没有下调房租，很有可能就犯法了。如果你觉得太麻烦，这房子我不出租了，直接收回不就行了吗？不好意思呢，不行。德国《住房租赁法》规定，房屋合同以无限期形式为主（也可以有限期），说白了一旦签订了（无限期）租房合同以，依法就可以无限续租，除非房客同意解约，否则房东不能终止合同，意味着理论上房客想住多久就住多久。即使房客付不起房租了，《驱逐保护法》也规定，房东只能通过诉讼来解决，耗时耗力耗材，所以在德国一旦签订了（无限期）租房合同，除非房客主动不住了，基本是不会被房东赶走的。

       不过在德国租房也不是十全十美的，上面的那些只是对租客基本权利的保障，在租住过程中，与合同解约时，房客也难免会遇到些糟心事，比如房屋渗水，家具家电损坏后，房东维修不及时，或者在退租时，房东以各种借口克扣押金等等。这完全是要看运气或者是耐心，运气不好让你碰到了，要么费时费力的跟他死磕到底，报保险走法律程序，要么就只能吃点哑巴亏了……不过总体上基本权利还是有所保障的，那么如果你在德国你是会选择买房还是租房呢？

       在德国买房也是完全没有问题的，而且如果是买房自住的话，也并没有什么购房障碍，只要参与“住房储蓄贷款”，就是自己先在银行账户里连续两年以上存入购房专用金，当金额达到房价的40%~50%时，这笔钱就可以拿来买房了。同时还能以较低利率向银行贷款，还会得到政府的购房补贴，购房后如果只有这一套住房，还免征房产税，所以自购房也并不困难，工作过五六年买套房，也没什么压力。

       但如果在德国炒房的话，难度太高。在德国炒房赚不了什么钱，大家买房的意愿不高，二手房出售困难，同时风险却不小，毕竟房价上涨缓慢（曾经），所有的资金成本，税务成本都需要购房者自己承担的，持有非自住房产要交房产税、物业费，出售时还要交交易税和增值税等一大堆税；如果出租当房东的话，房子啥时候能卖，自己说了不算，那就失去了炒房的意义。德国从艾哈德时代，金融政策都相当保守稳健，对于房地产融资渠道卡的非常紧，对银行的按揭贷款抵押债券化控制的非常严格，银行很难将贷款合同打包抵押，也就在控制杠杆的同时，极大程度地限制了房地产的资金来源，房地产很难成为资金密集的暴利行业，房地产的投资属性被压到最低，像美国的那种次贷危机，也不可能在德国爆发。也正是因此，德国的房市，既不像东亚也不像北美，失去了大起大落的基本条件。

       有人可能会说德国的房产政策太保守了，就限制了整个国家的基础设施更新速度，限制了金融创新，资本活跃程度不足，也间接影响了新兴行业的资金来源，可能会一步落后，步步落后。这个确实是个问题，德国的产业保守与日本相比有过之而无不及，这是德国经济面临的重大挑战之一，凡事都有正反两面，德国的房地产也是一样。保守的金融政策确实有利于房地产福利化，但我们也不能只看到优点。实现人人有房住的德国，实际上是做出了很多取舍的，是降低了一部分国家和产业的竞争能力的。在与东亚和北美的比拼中，吃了不少的亏，能守住自己祖传的优势已经很不容易了。当然这是多方因素共同作用的结果，不仅仅是房地产金融的问题。至于这种房产政策对国家的影响，这真是见仁见智，不能单纯用好与坏一概而论。

       总之房地产作为一个重要的基础产业，在每个国家的定位是不同的，这还是要根据国家的体量、经济发展阶段，人口产业结构等各国的特殊条件来具体情况具体分析。德国的房地产状况，我们呐，看看，也就好了。