城家2022：推进多元主体合作，打造品质居住资产运营标杆 | 租住资管_风闻

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作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

自2021年两会首次提出“完善长租房政策”以来，住房租赁行业利好政策频出。2022年党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。租购并举模式正从探索、打好基础阶段，迈入追求高质量发展新阶段。

在政策引导下，国内住房租赁行业迎来新高潮。

在行业高速发展时期，房企系、酒店系等多方主体纷纷加码长租公寓。而成立于2015年的城家通过完美嫁接华住酒店强大的酒店基因和资源优势成为长租公寓领域头部企业。

在8年的积极探索和打磨中，**城家形成了以客户为中心，围绕全产业链，覆盖前期产品定位和后期精细化运营的体系，**这一体系使得资产价值与客户价值都得到充分的保障。正是基于这样的价值创造能力，城家充分发挥自身优势实现与多元主体合作，赢得了各方客户的信赖。

政企合作，助力产住融合

**在行业端，**产业园区作为产业集群的主要载体，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命，同时也是城市中高级产业人口集聚高地，在推动我国经济高质量发展过程中发挥着关键作用。但是过去受传统地产思维影响，多数产业园区处于简单的“开发商+房东”模式。而进****入存量运营时代，地产模式园区已非主流。新时代产业园区更注重打造新型产业生态圈，实现资源多元化配置需求迫切。

在政策端**，政府提出“以产兴城、以城带产、产城融合”的发展理念，**强调围绕以人的需求为中心，充分考虑到人的高层次需求，加强园区配套建设，以提升人的幸福感为前提打造产业新城。2021年7月，国家出台关于《加快发展保障性租赁住房的意见》中提出，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，厦门、宁波、济南、上海、西安、长春等城市积极响应这一政策，提升用地占比，加大供应量。

**从行业端和政策端来看，职住平衡和产城融合已成为园区发展的大趋势，**而在产城融合项目落地上，持有大量资产的国有企业面对市场化的租赁行业，存在经验不足、缺少精细化的优质服务体系的问题，因此政企合作成为推动项目落地的主要模式，市场化的运营主体和持有资产的国资企业优势互补，实现合作共赢。

**2022年，城家与昆山创业控股集团联手，成立合资公司，在铱工厂科创产业园项目展开合作。**铱工厂科创产业园由市属国资平台统一开发，是首批工改Ma项目，即科创产业用地，**城家发挥全产品线优势，**运营服务铱工厂科创产业园旗下铱工厂·周市科创产业园区、铱工厂·千灯新材料科创园、铱工厂·淀山湖新一代信息技术科创园1000多套人才公寓，**将研发生产功能与生活服务功能充分融合，保障了优质科技型成长型实体企业转型升级的空间需求和产业精英、科技人才的生活配套需求，**使其成为政企业合作，产城融合的典型项目。

图片来源：企业自供

在上海市青浦区徐泾镇徐祥路207号的西虹桥德必易园项目上，城家依托西虹桥具有浓厚文化特色的办公居住配套区的定位，为园区公寓提供高品质配套服务 。

图片来源：企业自供

无独有偶，**在产业园区之外的产城融合、职住平衡方面，城家持续发力。**据悉，城家与雄安新区∙商务服务中心合作，发挥全产品线运营经验优势，针对中高端人才，运营商务服务中心4栋，2503套公寓、包括酒店式公寓、服务式公寓、行政公寓、白领公寓，为3200人提供住宿条件。雄安新区∙商务服务中心是雄安新区第一批开工建设的永久性城市建筑，项目位于雄安新区容东片区，是容东片区开发建设的先行项目，也是雄安新区首个承接北京非首都功能疏解的综合体项目。

图片来源：企业自供

城家管理层曾表示**：“职住平衡”是城家产品布局考量的重点。**而城家在产业园区配套长租公寓领域频频发力正是其为职住平衡，产城融合做出的实践与努力。

精细化运营体系，抓住租赁社区机遇

如果产业园区中的长租公寓作为住宿配套，可以定义为集中式长租公寓，那租赁社区则是另一个概念，**租赁社区在管理上具有独立性，具有其他商业的配套和完整的社区生态，**在功能定位上，租赁社区具有保障功能，承担为新市民提供质优价廉生活居所的责任，是各试点城市发展保障性租赁住房的压舱石。

**2022年以来，越来越多大型租赁社区入市，**根据睿和智库数据监测，2022年有22个租赁社区入市，并且随着集体建设用地入市和国有租赁型用地开发建设，睿和智库认为未来租赁式社区数量或将成倍增多，大型租赁社区将成为市场主流。

相对于集中式长租公寓，租赁社区规模集住宿产品、商业配套、生活配套于一体，这也**考验运营方的项目规划、产品定位及设计、整体的运营管理等能力。2022年11月，城家受托管理闵行区华漕社区保障性租赁住房项目，**证明了拥有全产品线运营经验，承继华住酒店基因的城家具有这种能力。

闵行区华漕社区保障性租赁住房项目已纳入闵行区保障性租赁住房管理，项目总建筑面积达9万7千平方米，规划有配套商业并配备超过700个停车位，包含5栋公寓楼、超大型中心花园。未来将在城家的打造、运营之下，项目成为一个集健身、休闲、工作、都市生活于一体的大型租赁社区，预计未来将提供约1668套可租赁房源，将有效促进虹桥商务板块职住平衡，推动区域产业高质量发展。

多元合作主体背后，是城家特色运营体系

从去年首提“长租房”，到“两会”政府工作报告中再次明确将“加快发展长租房市场”纳入2022年工作重点。**随着这一年来相关政策不断推出和落地，长租房市场发展显著，**住房租赁行业参与主体也愈加多元化，这个阶段正是多方整合优势的阶段，对于公寓企业来说，也正是利用自身差异化的产品和运营服务向各类主体输出轻资产模式，谋求合作的好时机。

**2022年3月份，城家与头部险资企业宣布成立合资公司。**据悉，这是该头部险资企业首次和长租房运营企业成立合资公司。**合资公司将聚焦居住资产管理及长租房业务，**充分融合双方在“融投管退”层面的各自优势，共同打造整合性、系统化、全链条的解决方案。

**双方合作的首批项目位于浦东新区洲海路，**由2栋高层建筑组成，分别为城家高级公寓、CitiGO HOUSE欢阁服务公寓，总房量752间。

从国企到政府到险资，可以看出城家的合作主体愈发多元化，这背后是合作方对于城家资产运营能力和品牌实力的信任，而城家运营能力在于其特色精细化的运营能力。

一是其全产品线运营经验。城家构筑了从入门的独居，到中档的产品及到高端的服务式公寓的产品覆盖，为一二线的消费者提供完整的居住产品体系。2022年7月，城家宣布战略合并瑞贝庭公寓酒店，合并后城家拥有瑞贝庭品牌所有权及其7栋物业近1000套房源的管理运营权。同年，华住集团将干练与品质兼具的德式人文延伸到中高端服务式公寓，成立了城际服务公寓酒店品牌。至此，城家在中高端品牌方面已拥有了瑞贝庭、城际服务公寓酒店品牌、CitiGO HOUSE欢阁服务公寓，以及和雅诗阁、华住共同运营管理的馨乐庭酒店四大服务品牌，为国内中高端公寓市场带来了全面且具有国际视野的产品。

**二是其标准化运营服务体系。**在睿和智库组织的2022第七届中国不动产资产管理峰会上，城家CFO、华住集团高级副总裁叶菲表示，城家目前已建立了标准化的服务体系，能够持续稳定地为业主和租客输出品质化运营服务。

**三是科技智能赋能运营。**城家已建立To B和To C端的CAS系统，**以大数据运算为基础，对市场情况进行实时监测，**根据淡旺季的房态情况智能定价，实现一房一价，长短租结合等灵活策略。通过入住数据，系统还能对未来的房态进行预测，帮助门店提前制定下一阶段的销售策略，最终有效降低房间空置率，实现门店收益最大化。

**四是承继华住酒店运营DNA。**华住集团作为全球酒店集团市值排名前列的企业，2015年创建城家，城家的精细化运营和数字化能力与华住一脉相承。

结语

未来，**城家****仍将继续积极参与各类保租房、人才公寓、大型租赁社区住房保障项目，**为各类主体、合作方提供全链条服务，发挥自身优势，输出精细化运营管理，为城市人才提供更多品质租赁住房，为提升城市潜力、达成产城融合的长期目标提供强有力的支撑。