迈过寒冬，房企离春天还有多远？_风闻

2022年，被视作是“冰山”撞上房地产行业的一年。

“预计2022年商品房成交额13.3万亿元，成交面积13.6亿平方米，这和2013年、2014年和2015年的规模差不多，也可以说回到了10年前。”2022年12月31日，易居CEO丁祖昱在年末演讲中表示，十年来高歌猛进的地产行业一朝回到十年前。

根据克而瑞数据显示，行业百强房企销售额同比降幅超40%。TOP10房企大洗牌，金地、绿城、建发新入围，恒大、融创、绿地跌落，华润、保利、中海、招商、龙湖排名更进一步。

在这个“冰山”季，身处地产行业，谁都无法独善其身，但应对法则不尽相同。有的彻底“躺平”，任由债务违约；有的高喊“保交楼”，挣扎在生死线；有的逆市狂揽土地，剑走偏锋；有的紧衣缩食，煎熬过冬。

然而，最明智之举莫过于预见“冰山”，并提前应对，才能淡定避开冰山。

第三增长曲线

时刻保持灵敏的危机嗅觉，似乎是优质房企自带的气质。

2021年2月，房地产危机尚未发生时，龙湖内部做过一次极限压力测试：假如有一天，所有银行对龙湖关门，同时公司的销售额腰斩，我们还能不能发出工资，能不能还得起债？

在更早之前，龙湖义无反顾地自持商业，每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上，而不是冲到三四五六线城市，做大规模，扩大影响力。那时，龙湖被作为反面典型，直指“保守”、“错失战机”。

面对质疑，龙湖“风物长宜放眼量”地顺势推出“扩纵深、近城区、控规模、持商业”的战略，后来升级为“空间即服务”，把进军高能级城市和经营性业务提升到公司战略级别。

那时，“冰山”远在天际，物业之外，龙湖埋下了“第三增长曲线”的种子。2022年，这颗种子变成参天大树，全年龙湖经营性收入达到234亿元，其中投资性物业租金收入为119亿元。龙湖经营性收入创历史新高，同比增长24%，在这个行业“冬天”实属难得。

截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业房间数超过11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势，上述经营性业务为龙湖贡献稳定的现金流，保持公司充足的流动性，以此应对销售下滑带来的行业冲击。

2022年8月，龙湖推出智慧营造品牌——龙湖龙智造，为客户提供前期策划、方案施工图BIM设计、开发管理、城市数字孪生、总包EPC、智慧城市解决方案等六大产品服务模块。

龙湖在“冬天”里又埋下另一个颗种子。

优化债务结构，量入为出

种下希望的业务种子，需要长期的眼光与决断。

债务管控同样需要考虑长远，并且能耐心坚持下来，才能在风险来临的时候，不至于慌乱无措，给自己留足转圜的余地。在财务管控上，龙湖是出了名的自律。

这源于龙湖进入房地产之前所做的功课，一封广为流传的龙湖内部信中提到，公司在进入房地产不久，就研究了国外许多房地产公司的没落，其中很重要的一条就是敢用“贵”的钱。房地产与资金密不可分，但过度借贷和承担过高的利息，一定会让企业“背着棉花包下水——越背越沉”，所以龙湖就此定下一个规矩：借钱，但不借“贵”的钱。

这条规矩的结果是，龙湖融资成本一直保持低位运行，还有不断下降的趋势。2022年中报显示，龙湖平均借贷成本进一步降低至3.99%，跟大多数有国资背景的地产公司持平。

用“三道红线”来衡量，龙湖连续六年保持绿档，截至2022年6月31日，龙湖集团净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.09倍）。

在行业“寒冬”里，龙湖还在持续提高公司债务安全度，包括提前赎回3亿美元优先票据，提前偿还总额高达85.5亿港元的银团贷，至此，2023年内，龙湖已无到期美金债，提前扫清还债的压力，变短债为长债，债务结构始终维持在高安全线之上的水平。

还债之外，龙湖还在持续拿地，为未来储存土地。受益于长期积攒的口碑与产品力，龙湖地产开发业务的销售额一直保持头部水平，2022年，龙湖累计销售额超过2015.9亿元。销售资金的进账，给了龙湖参与土拍的底气。

龙湖集团董事长陈序平曾在2022年中期业绩会上表示：“高杠杆企业出清后，土地市场的玩家减少，上半年我们获取的17宗土地的溢价率只有5%，一半是零溢价获取。未来，我们会继续聚焦高能级城市。”

2022年，龙湖集团在土拍市场中共计摘得34幅地块，总建筑面积超400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。跟2021年相比，龙湖拿地的城市从44个缩减到15个，资金流向高能级城市倾斜。

龙湖一边优化债务结构，一边在“冬天”积蓄土地，量入为出，维持安全与发展的平衡，既不冒进，又不至于太过保守而浪费行业机会。

高信用评级，拓宽融资渠道

2022年尾声，支持房地产的政策一波接着一波，行业回归健康轨道指日可待。

12月中旬，国务院副总理刘鹤重提“房地产是国民经济支柱产业”，从地方到中央陆续出台多轮房地产放松政策，且力度与频次逐渐加强。

行业边际回暖近在眼前，而率先尝到政策甜头的均是优质企业，他们共同的特质是拥有高信用评级。

龙湖在行业最艰难的时候，依旧保持稳定的偿还债务节奏。截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

因为高信用评级，龙湖多次获得监管机构和六大行的“小红花”。2022年5月，龙湖集团被监管机构选定为“示范房企”，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资。

8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，发行规模15亿元人民币，期限3年，票面利率3.30%，认购倍数2.86倍，由中债信用增进投资股份有限公司为该笔中期票据提供全额无条件不可撤销连带责任担保，这是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。

11月，龙湖获得“第二支箭”200亿元中债增信债券额度，并由中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行共同承销，成功发行20亿元的中期票据，利率仅3.0%，由此完成“第二支箭”首单发行。同样在11月，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行分别与龙湖集团达成战略合作并签署协议，龙湖得以继万科之后成为行业第二家与六大国有商业银行均签署战略协议的房企。

12月，中国银行宣布利用境内外市场资源，成功为龙湖集团提供“内保外贷”业务，该笔贷款规模为7亿元，已于12月9日实现提款。至此，继央行“第二支箭“之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

获得多个首单，龙湖在境内的融资渠道得到极大的拓展。龙湖凭借稳定的收入和安全的债务结构，获得较高的信用评级，从而进一步增强公司的融资能力，资金形成正向闭环，成为平安度过“冬天”最暖的一把火。

东吴证券认为，历经“冰山”季，房地产行业已经进入到了全新的发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变。