美国住房和城市发展部提议对某些驱逐行为实施30天等待期 - 彭博社

一项新规定要求在公共住房的租户被驱逐之前提前30天通知他们。

摄影师：Piero Damiani/Moment RF拜登政府的一项新规定将要求联邦补贴住房的房东在采取驱逐行动之前提前通知租户，以解决未付房租的问题。

根据拟议的规定，接受某些补贴的房东需要在向法院申请驱逐之前至少提前30天提供书面通知。美国住房和城市发展部的这项新要求将适用于公共住房机构以及参与联邦租金援助计划的房产所有者，为数百万租户提供了保护。

“这是通知你拖欠房租，提供给你如何赶上房租的信息，然后才能提交驱逐通知，”美国住房和城市发展部政策发展和研究副助理部长Solomon Greene说。

白宫已经确定租赁合同的细则为全国租户制定新保护措施的领域。今年一月，拜登政府发布了租户权益宣言的蓝图，这是一份概述联邦机构承诺加强租户保护的连续系列文件。虽然这还不及住房倡导者追求的联邦“住房保障”，但新的HUD规定将增强全国范围内贫困租户的权利。

在大流行之前，公共住房居民在公共住房机构提出驱逐申请前只有14天的通知期。大多数其他居住在政府补贴住房中的租户只能依靠州或地方法律规定的驱逐保护，或者他们的租约 —— 这在全国大部分地区意味着几乎没有可执行权利。作为联邦政府危机应对的一部分，住房和城市发展部在2021年11月颁布了一项临时规定，允许部长在紧急情况下扩大驱逐通知期至30天。12月1日颁布的新规定对该临时规定进行了完善和扩展，将30天的等待期作为某些租户的标准 —— 无论是否处于紧急情况。

大约有390万租户将受到这项新规定的保护，其中包括170万公共住房居民和220万受到一个名为项目型租金补贴的计划帮助的居民。该规定要求房东提供有关租户如何重新认证其收入以重新评估他们应自行支付的租金金额的信息。它还使租户能够申请豁免困难，以便他们可以留在自己的家中。如果该规定按照目前的草案最终确定，这些保护将直接写入租户的租约中。

然而，30天的通知期不适用于数百万收到联邦住房选择券的租户，这是一项被广泛称为第8条的援助计划。而且这项规定只会延长与未支付租金有关的驱逐通知期。

大量研究表明，驱逐对面临流离失所的人的健康和稳定造成了损害。仅仅是提起诉讼就可能成为家庭记录上的污点，即使案件失败或甚至从未达到法庭，也会使家庭无法租到许多可用的住房。黑人家庭，尤其是单身母亲，面临着更大的驱逐风险。

这一过程对所有参与者来说都是昂贵的：根据HUD的数据，该规定带来的节约范围从每年830万美元到5250万美元不等，这些节约来自于不必要的住房滞留、急诊室就诊、儿童福利服务和其他社会成本。

“即使是开始提起驱逐诉讼的过程也会触发各种成本，”格林说道，除此之外还有“租户的情感困扰”。

尽管房东确实会因为租户拖欠房租而承担额外成本，但格林表示这些成本应该是边际的。该规定并不减轻任何租户支付房租的责任（这些项目的大部分房租由政府支付）。他说，给予租户更多时间来解决问题通常是有效的。即使考虑到延迟或拖欠付款的成本，HUD估计，对于公共住房机构或项目租赁援助物业的所有者，每年的成本应该只有前者每个已占用单位55美分，后者为1.14美元。

疫情期间的紧急租金援助和驱逐禁令导致这些保护措施实施期间驱逐的数量大大减少（尽管并非没有驱逐）。现在这些项目已经结束，国会在努力授权新的支出的同时，拜登政府旨在利用其行政权力确保其中一些权利得以延续。

“这在疫情期间是一个重要的工具，”格林说。“当租户收到通知时，特别是当有关如何赶上租金支付的说明时，这给了他们避免被驱逐的机会。这也帮助房东避免昂贵的驱逐。”