建造新住房会导致新生活区的形成吗？- 彭博社

一项对赫尔辛基新住房建设的研究发现，由高收入人群租赁的新房屋引发了一系列搬迁，从而为低收入人群提供了住房。

摄影师：Ville Mannikko/Bloomberg

在住房问题上，眼见为实。对许多人来说，建筑起重机被视为新兴阶层化的不祥预兆，而不是租金很快会下降的迹象。在2022年的一项调查中，城市和郊区居民被问及突然住房供应激增的预期影响时，绝大多数人相信租金和房价会上涨或保持不变，而不是下降。

但对最近关于新住房建设与公寓价格可负担性之间联系的研究进行的审查提供了新证据，即供求规律确实适用于住房：增加住房建设可以减缓城市租金增长，并在周边社区释放更多经济实惠的空置单位，而不会造成重大人口迁移。

BloombergCityLabThe Year of SphereHow Animals and Cities Collided in 2023达拉斯试图以劣势竞标世界杯决赛，超越纽约和洛杉矶你以为你了解你的城市？来试试我们的2023年测验这份分析由纽约大学弗曼中心的三位教职主任进行，直接针对所谓的供应怀疑论者。它引用了数十项研究，并解释了它们的发现如何一再驳斥或复杂化了建造更多住房可能对住房价格可负担性造成更多伤害的担忧。

“所有这些供应怀疑论者的核心论点都被驳斥了，”纽约大学法学院教授、该研究报告的作者之一维基·宾说道，这份报告是对2019年报告的更新。

对租金的影响

供应增加者和怀疑论者之间的一个核心分歧是，建造更多市场租金公寓是会压低还是提高附近的租金。通过研究新的研究，这份分析重申了过去研究的发现，即新建筑可以至少在整个城市或地区范围内压低租金。

新西兰奥克兰在重新规划城市四分之三的区域以允许更密集的住房，并增加了大约4.1%的住房存量后，全市范围内三居室单位的租金比类似的城市通勤区低了26%至33%，根据一项2023年研究。另一研究对2010年至2017年间的德国市政进行了研究，发现每年新的住房供应增加1%时，平均租金下降了0.2%，而建造市场租金住房可以减轻各收入阶层租户的经济负担。

当然，世界各地的昂贵城市的租金仍在上涨，即使这些城市一直在增加新的供应。作者表示，这些研究表明，如果不是因为新的供应，租金将会上涨更多。一些供应怀疑论者对此持异议，他们认为允许更密集的发展只会使住房地皮更加昂贵，并打开了“土地价格炒作”的大门。

然而，新住房如何影响个别社区的价格更难以衡量。因为新住房往往出现在已经升温的社区，很难将新公寓楼的地方效应与其他导致社区变得更昂贵的因素（如新设施的开发）分离开来。“这里研究的部分问题是开发商会去需求所在的地方，”本月在媒体吹风会上说道的Been表示。

对明尼苏达州明尼阿波利斯市2000年至2018年间对租赁物业所有者进行的调查的一项分析显示，虽然新的市场租金公寓对附近租金总体上没有产生显著影响，但最负担得起的社区的租金增加了6.6%，而最昂贵的社区的租金则减少了3.2%。

然而，在“某些情况下”，研究人员发现，住房生产确实与附近租金增长减缓甚至下降有关。

2021年的一项研究由加州大学伯克利分校的研究员凯特·彭宁顿进行，试图完全排除现有需求的问题，通过研究在旧金山火灾摧毁之前的土地上新建的住房，彭宁顿发现，附近建筑的租金略微下降了，下降幅度约为1.2%至2.3%。在纽约，夏多·李发现，“住房存量每增加10%，租金在500英尺范围内下降1%，销售价格也下降。”

“社区效益”何时何地如何“压倒”了本应缓解竞争的供给效应，这是研究人员表示需要更多关注的问题。

置换

最近的研究证实，新建筑确实可能引发人们认为的社区变化，即新兴化：在建筑物所在地，更高收入和更受教育的人往往会跟随而至。

但研究人员得出结论称，对新建住房会驱逐低收入居民的担忧是夸大的。事实上，新建筑“要么减轻了置换，要么使其略微加剧，”他们写道。

阅读更多： 研究发现纽约市新兴化与置换之间没有关联

2021年加州大学伯克利分校的研究发现，虽然新建筑吸引了更多高收入居民前来居住，并吸引了附近地块的高收入居民，但置换风险和在项目100米范围内的受租金管制的建筑收到驱逐通知的概率也下降了。

另一份湾区研究使用两个不同的数据集得出了两种不同的结果：在一个数据集中，新建筑后低收入居民的搬迁率提高了1-2％，而在另一个数据集中则没有变化。

研究人员写道，需要进一步研究非自愿搬迁何时、何地、以及为何发生，以及哪些干预措施最有效，无论是由于拆迁、公寓改建还是租金上涨所导致的。

搬迁链

新住房对地区的积极影响最清晰的例证之一是观察其链式效应：新住房的建设可以引发从一个建筑到另一个建筑的其他搬迁，从而迅速为低收入租户释放出单位，新研究表明。

使用12个美国大城市的52,000名居民的详细消费者数据，W.E. Upjohn劳工研究所的Evan Mast能够追踪搬迁链，这些搬迁链是由新公寓建筑引发的。这些新建单位的新居民主要来自附近的高收入地区，20％来自低于收入中位数的地区。但是搬入他们旧公寓的人更有可能来自低收入地区，留下的公寓则更有可能被来自低收入地区的人填满。在这些链条中搬入第六个公寓的所有租户中，有40％来自低收入人口普查区。

“这是相当有力的证据，表明并非所有来自外地的人都受到影响，而且至少很快就能影响到低收入社区的人，” Been说道。

赫尔辛基的一项研究能够查看搬迁家庭的实际收入 — 而不仅仅是他们上一个社区的人口统计数据 — 结果显示了类似的连锁效应：“尽管城市昂贵地区的新住房主要是为富裕人群而建，但由这些新住房引发的搬迁链迅速触及了中低收入社区，” 纽约大学的研究人员写道。

赫尔辛基的研究人员还比较了在这些中央商务区由新市场定价住房引发的搬迁与在同一社区由新的租金管制社会住房项目引发的搬迁。“当然，第一次搬迁看起来非常不同，因为社会住房有收入限制，” Been说道。“但是当你达到第四次搬迁时，由于搬迁链的一部分而搬入公寓的人在社会住房和市场定价住房之间看起来是一样的。”

怀疑的原因

即使对于那些相信新住房有益影响的人来说，如何建造足够的新住房也存在争议。区划改革已经成为一个越来越受欢迎的回应。但研究人员审查的研究发现，尽管大多数这些提高区域容积率的努力确实导致了更多的新住房，但通常只是原本预期的一小部分。

生产本身无法解决住房危机，研究人员承认，特别是对于最低收入的租户。

“你不能仅仅依靠市场，因为有些收入根本无法支付足够的房租来维持生活，” Been说道。“因此，你必须有其他机制，”比如填补缺口的住房补贴。租户保护和租金管制也可以减少住房不稳定性；这些政策与新供应的相互作用仍在研究中。

目前，建造多少房屋在哪里仍将是一个重要问题，特别是在一些社区——通常是白人更富裕的社区——保留了不成比例的权力来抵制新的发展。纽约市议会刚刚批准了一个新的公平住房框架，该框架将致力于确保随着开始为每个社区设定更雄心勃勃的住房生产目标，也优先考虑经济适用房，并在整个城市公平分配增长。

“我们需要每个社区做出公平的贡献来应对我们城市的住房危机，”提议该法案的议长Adrienne Adams在上周的新闻发布会上说道。