Heimstaden的亿万富翁所有者考虑出售股份以偿还债务 - 彭博社

Ivar Tollefsen摄影师：Truls Qvale/Heimstaden Bostad AB围绕瑞典房地产行业的资金危机正促使这位亿万富翁创始人考虑出售他在拥有九个欧洲国家共16万套住房的公司——Heimstaden Bostad AB——所持有的部分股份。

在过去十年里首次接受英语媒体的重要采访中，62岁的挪威人伊瓦尔·托勒夫森表示，这次出售将以他拥有的房地产公司——Heimstaden AB——持有的股份形式进行。有关潜在出售的消息导致债券创下有史以来最大涨幅。

该集团在拥有欧洲最大的房东之一——Heimstaden Bostad的38%股权，上次在三月份出售了一部分股份，从现有股东和总部位于英国的大曼彻斯特养老基金那里筹集了约3.06亿美元。

这位62岁的挪威人表示，这一次，“买家很可能是具有长期欧洲住宅房地产投资战略的机构。”

Heimstaden Bostad的房产组合

房产的公允价值总计3320亿瑞典克朗

来源：公司报告，2023年第三季度

在利率飙升的背景下，该集团还开始逐个出售房屋给私人买家。在九月初，副首席执行官克里斯蒂安·弗拉德兰表示，该公司已经以比账面价值高47%的价格出售了70套公寓，主要位于荷兰和丹麦。Heimstaden Bostad承诺到2025年底出售总值200亿瑞典克朗（约18亿美元）的房产。

该计划的目标是“尽可能创造高股东回报，出售单个单位，市场价值高于我们账面价值，”Tollefsen在他公司位于奥斯陆的新装修办公室说道，这个办公室曾经是美国大使馆。

尽管资产出售并非主要是为了去杠杆，这位亿万富翁指出，这些出售将“对信贷指标产生积极的溢出效应”，比如公司的贷款价值比和利息覆盖比，“同时减少对未来债务到期再融资的依赖。”

Tollfesen表示，他将利用股票出售所得的资金偿还Heimstaden AB即将到期的一部分债务。

该公司发行的长期债券在周五创下有史以来最大涨幅。Heimstaden AB依赖于Heimstaden Bostad的股息，由于担心这些支付可能受到房东信贷指标的压力限制，其债券一直在深度困境中交易。

这些剥离和可能的股权出售标志着一家以扩张为基础的公司的重大转变。

Tollefsen出生在奥斯陆郊外的一个工人阶级家庭，他辍学成为一名成功的DJ，最终将这一成就转化为活动和DJ服务业务。他在房地产领域的第一次尝试是在挪威首都，部分资金来自他写的一本关于登山的书。那是90年代初，挪威的房地产市场处于低迷状态。

“我的第一处房产在弗雷登斯堡，”他回忆道，指的是奥斯陆的一个地区，后来他的控股公司就以此地命名。在那里租了一个办公室九年后，他买下并翻修了办公楼，成为“拥有20套公寓的自豪业主。”

在接下来的几年里，托勒夫森为欧洲最大的住宅物业投资组合之一奠定了基础，采取了一种实际操作的方式，有时需要铲雪和检查灯泡。他告诉彭博社，为了快速扩张，他专注于“购买被低估的物业，我们可以通过翻新和优化来增加卧室数量，例如将厨房移到起居区域。”

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托勒夫森的帝国如今是在2013年形成的，当时一直在为他的物业提供融资的德国银行破产了。他解释说：“我们想尽早消除再融资风险，”这就是他决定与爱立信AB和桑德维克AB以及瑞典最大的养老基金Alecta合作开展新项目的原因。四家公司一起成为总部位于马尔默的合资企业Heimstaden Bostad的第一批股东。

这种安排让托勒夫森反思，“使公司的增长速度超过了我们自己创造的利润所能允许的。”

从那时起，Heimstaden Bostad经历了蓬勃发展，托勒夫森已成为挪威最富有的人之一，根据挪威财经杂志Kapital的估计，他的财富价值约为200亿挪威克朗（18亿美元）。 Alecta总共投资了约45亿美元到该集团，是其最大的单一持股。

组织结构图来源：Heimstaden Bostad演示文稿但是，今年春天，瑞典房东SBB被降级为垃圾级别，该国房地产危机正式爆发。从零上升到4%的政策利率，加上房地产估值下跌，挤压了该国的房东，并且仍在继续。几个月后，许多人仍在努力寻找替代方式来筹集资金，以偿还2025年之前到期的246亿美元昂贵债券债务，根据彭博社编制的数据。

Heimstaden Bostad并没有对这些逆风免疫。信用评级机构标准普尔去年年底威胁要将该公司的评级下调一级至BBB-，如果其信用指标超出其预测范围。房东最近报告的利息偿付倍数——利润与应付债务利息金额的快照——降至1.8倍，与标准普尔的评级门槛持平。

尽管可能的评级下调只会使公司的评级略高于垃圾级别，从而使债券融资成本大幅上升，Tollefsen对这种可能性并不感到惊慌。他表示，尽管董事会已经表明了保持当前信用评级的意图，但“如果评级降低一级，对我们作为公司来说效果很好，这个评级水平我们之前非常熟悉。”

展望未来，Tollefsen对住宅市场前景感到乐观，因为城市不断扩张，购买力增加。“住宅需求将永远存在，当今最具吸引力的住宅资产看起来与100年前非常相似，”他说。“身处结构性增长需求的房地产市场部分会让人感到更加安心。”

他补充说，这与商业地产部门形成鲜明对比。市场的这一角落“随着数字化的发展可能会逐渐被摧毁，并需要大量的运营支出来保持其相关性，”他解释道。在办公空间方面，“如果可能的话，公司希望拥有更小的办公室。”