英国房价何时触底？暴跌前景未出现 - 彭博社

Tom Rees

2023-11-07

英格兰恩菲尔德的住宅。

摄影师：卡尔·科特/盖蒂图片社英国的房地产市场正在摆脱崩盘的预测，因为房屋交易量的下降阻止了价格的大幅下跌。

买家和卖家之间的僵局导致房屋交易量下降，但也限制了估值的暴跌，很少有家庭被迫出售房产。

周二，按揭贷款放贷机构Halifax的数据显示，房价出现了七个月来的首次环比增长。这进一步证明了市场正在经历一次预计会演变成大幅调整的稳定期。尽管分析师预测房价将从2022年夏季的峰值下跌10%，但迄今为止的跌幅仅为这一水平的一半，远低于最悲观的预测。

Halifax表示，缺乏待售房屋帮助推动了自二月以来的最大单月价格涨幅。还有其他因素支撑着市场。英国央行决定停止三十年来最快的一系列加息，缓解了抵押贷款利率上升的压力，同时低失业率和放贷人的宽限措施避免了强制性出售的风险。

“单纯的借贷成本高昂并不足以引发我们预测的下行趋势，”资本经济公司的高级房地产经济学家安德鲁·维沙特说。他认为这些数据“证实了房价已经停止下跌”，并预计未来一年变化不大。

分析师曾警告可能会出现10%的峰值至谷底下跌，甚至可能更多

来源：全国建筑协会、哈利法克斯、英国土地注册局

注：全国建筑协会和哈利法克斯的数据基于抵押贷款批准。土地注册局使用的是已完成的销售数据，包括无抵押贷款购买的房产

房价的显著韧性可能对英国首相里希·苏纳克来说是一把双刃剑。尽管稳定的市场将使苏纳克免受一场可能损害他在老年选民中的声望的暴跌的尴尬，因为老年人倾向于拥有房产，但过高的房价对年轻人造成了困扰，他们对自己被困在过热的租赁市场感到不满。

尽管购房者已经消失，待售房产的数量也在减少。

英国莱坊房地产研究主管汤姆·比尔表示，“交易稀少”意味着月度价格波动应该谨慎处理。“房价将继续承受压力，但我们认为它们将在2024年触底。我们预计今年将下降7%，明年下降4%。”

来源：英国税务和海关总署

注：价值为£40,000或更高的交易

根据哈利法克斯的衡量标准，尽管自2022年初以来抵押贷款利率几乎翻了两番，但现在房价仅比去年的峰值低4%。实际上，房价的实质下跌要大得多，尽管这对抵押贷款持有者来说影响较小。

哈利法克斯的衡量标准只是最新显示市场稳定甚至价格上涨的一个例子。

“尽管短期内可能仍然具有挑战性，我们在成本方面保持纪律性，但我们继续将业务定位于市场复苏时的增长，”波斯曼首席执行官迪恩·芬奇在声明中表示。

即使在最新数据出现之前，分析师们指出，目前的低迷情况与上世纪90年代初的崩溃完全不同，当时飙升的利率以及严重的经济衰退和失业率的激增导致房价连续几年下跌。

来源：国家统计办公室

目前，4.2%的失业率仅比近50年来的最低水平高出0.7个百分点。此外，贷款人对那些拖欠款项的人采取了宽容的态度，允许他们转为按揭贷款或延长按揭贷款期限，而不是强迫他们出售房产。

“缺乏被迫卖家使得供应量与需求量同步收缩，” Wishart说道。“尽管这支撑了房价，但这意味着按揭贷款和销售量将继续非常疲弱。”

抵押贷款利率也从夏季高点降温，英国央行上周连续第二次会议将利率维持在5.25%不变。市场现在认为英国央行下一步更可能是降息而不是加息。

来源：Moneyfacts

随着价格逐渐下跌，一些有资金准备投入的买家感觉到了机会。

“特别是首次购房者处于强势地位，他们知道自己拥有很大的议价能力，”经纪Yellow Brick Mortgages的董事总经理斯蒂芬·珀金斯说。“高昂的租金成本也鼓励他们购买，尽管抵押贷款利率远高于他们目前支付的费用。”

所有这些意味着，房价可能会下跌10%，但这一预测可能会偏离实际情况。

“尽管未来几个月房价可能会进一步下滑，但在巨大的压力面前，它们仍然表现出色，”Hargreaves Lansdown的个人理财主管莎拉·科尔斯说。“房价的韧性在于很多卖家目前决定暂时观望。”

即使房地产市场避免了立即崩溃，一些人仍然坚持认为未来会有更多痛苦。

Bloomberg经济学家尼拉吉·沙阿坚持认为，房价将从去年的高点下跌10%，他认为“需求仍然疲弱，这是关键。”

“最终，我们经历了数十年来最快的货币紧缩速度，其中约一半的影响尚未显现，”他说。“我们预计英国经济将在今年年底陷入一场轻微的衰退。更昂贵的抵押贷款成本将侵蚀家庭的购买力，并继续对房价构成重大阻力。”