房地产经纪人赚多少钱？为什么佣金可能会降低 - 彭博社

一名房地产经纪人在伊利诺伊州华盛顿为潜在的购房者打开前门。

摄影师：丹尼尔·阿克/Bloomberg美国房地产市场核心的经纪佣金制度正受到多方攻击。司法部正在审查大多数房地产经纪人的薪酬情况，而在集体诉讼中，原告律师指控该行业强大的贸易团体——全国房地产经纪人协会和几家大型住宅经纪公司勾结以保持佣金水平较高。10月31日，密苏里州的陪审团在其中一起诉讼中支持了原告，这一裁决可能导致数十亿美元的赔偿。如果更多的诉讼走上这条道路，可能会从根本上改变买家和卖家支付佣金的方式。

1. 美国的佣金制度是如何运作的？

卖方通常同意在出售房产时支付5%至6%的佣金。一旦销售完成，卖方的经纪人与买方的经纪人分担佣金。这一制度在很大程度上是美国独有的，并与房地产经纪人协会对该国许多多重上市服务的控制有关，这些服务汇总了一个地区可供出售的房产。

2. 经纪佣金存在什么问题？

按照全球标准，它们的水平较高。对于以中位价格出售的房屋——今天约为$431,000——6%的佣金将近25,860美元。由于这笔费用来自购房价格，支付通常由买方的抵押贷款有效地提供。在大多数其他国家，每笔交易的总佣金要低得多——澳大利亚和英国约为2%。该系统的批评者，包括反对房地产经纪人协会的诉讼人士，认为佣金之所以如此之高，是因为行业勾结阻止了价格竞争。

3. 密苏里案件发生了什么？

陪审团支持原告，认定房地产经纪协会等人串通一气，保持佣金水平较高。他们要求赔偿近50万名最近几年在密苏里出售房屋的原告近18亿美元。这个金额可能会翻倍，因为陪审团认定被告是故意行事而不是疏忽。房地产经纪协会表示计划对这一决定提出上诉，辩称当前的体系通过支持“市场驱动定价”和促进竞争来造福消费者。

4. 其他案件呢？

在密苏里的判决之后，代表原告的律师事务所对房地产经纪协会和七家经纪公司提起了另一起诉讼，寻求超过1000亿美元的赔偿。另外，伊利诺伊州的一个独立集体诉讼也声称佣金体系构成了损害消费者的非法串通。在密苏里的裁决之后，房地产经纪协会的首席执行官宣布提前辞职。

5. 卖房者和买家不能协商降低佣金吗？

从法律上讲，可以 — 佣金不受法律限制，而且许多卖家并不知道佣金是可以谈判的。但一个被称为买方经纪佣金规则的行业标准要求卖方代理人向买方代表提供补偿作为提交房产给多重上市服务的条件，这是营销房屋的重要工具。实际上，这导致了卖家通常支付的6%佣金。这个体系可能是不透明的：美国消费者联邦联盟的研究人员表示买家和卖家经常发现很难准确理解经纪人收取佣金的具体情况，根据一份研究了263个经纪人和经纪公司网站，与数百名经纪人交谈并对2000多名消费者进行调查的报告。一些经纪公司，包括Redfin公司，已经退出了房地产经纪协会，指责其在佣金方面的立场以及房地产经纪协会的员工声称他们受到了性骚扰，这是由该协会前任主席进行的。

6. 美国司法部正在调查什么？

美国司法部正在调查佣金制度是否违反反垄断法。这对行业可能构成更大的威胁：在最坏的情况下，联邦政府可能会寻求全国范围内禁止分享佣金，禁止卖方代理商向买方代理商支付佣金。佣金率通常被纳入房屋挂牌价格中，这是拜登政府的一个有吸引力的目标，因为低房屋供应和飙升的抵押成本共同导致了四十年来住房市场最不可负担的局面。

7. 如果行业取消佣金结构会发生什么？

美国消费者联盟，一个非营利性倡导组织，估计如果有“有效竞争”，消费者支付的佣金将下降20%至30%。然而，行业倡导者表示，这样的改变会带来风险。购买房屋是复杂且昂贵的，买家需要专业建议。这些倡导者表示，一些购房者可能无法自掏腰包支付代理人的费用，这可能限制他们获得的帮助。补偿买方代理商，并通过当地的多重上市服务协调这一过程，有助于促进竞争，从而使市场更加高效，房地产经纪人协会表示。

参考书架

• 彭博智库分析师Kevin Tsao在密苏里州做出决定后表示，低佣金可能会损害Zillow Group Inc.，降低其房地产网站上的房源。
• 彭博观点专栏作家Barry Ritholtz在2017年表示，美国的购房和售房过程是不必要的低效，并且需要改变。
• 国家公共广播电台的“Planet Money指标”讨论密苏里州的裁决。