布鲁克林多米诺糖厂将作为办公空间重新开放 - 彭博社

光线洒落在多米诺糖厂，这是布鲁克林滨水区转型的核心，这里曾是一家糖厂。

照片：Max Touhey，由Two Trees提供

也许现在并不是推出新办公楼的好时机，尤其是将其投放到一个12层高工厂的空壳中。

由于其厚重的砖墙、钢窗框和烦人的屋顶桁架，以前的工业建筑长期以来一直受到媒体、广告、设计和科技等创意产业的青睐。但是，将布鲁克林一座整条长糖厂改造成办公楼是一个完全不同尺度的挑战。这座建于1884年并于20年前被废弃的深红色巨人一直像原始地质形态一样屹立在威廉斯堡低矮的工业滨水区上。

将一个庞大且难以改造的结构变成办公楼的魔术本身就很复杂。但是这座糖厂是一个更大难题的核心：布鲁克林东河岸边一个11英亩废弃的糖厂综合体的多建筑、价值25亿美元的混合用途重建项目的核心，这个地方恰好拥有纽约市最迷人的景观之一。

多米诺糖厂是布鲁克林工业滨水区新开发综合体的一部分。照片：Max Touhey，由Two Trees提供在20多年的时间里，连续的重新规划已经改变了皇后区和布鲁克林六英里的海岸线，这些地方曾被工厂和码头隔离在城市之外。重新开发逐渐形成了一条由城市要求的公园式长廊连接起来的高层豪华公寓区的项链。

随着一座时尚的15层玻璃办公楼在其四英尺厚的墙壁内崛起，糖厂的最后遗迹 —— 改名为多米诺炼油厂并于上周重新开放 —— 是这一海滨地区的“皇冠明珠”，根据负责改建该建筑的设计公司 Practice for Architecture and Urbanism（PAU）的创始人维尚·查克拉巴蒂所说。

新与旧

这座糖厂有着丰富而复杂的背景故事。刻有旧公司名称 Havemeyers & Elder 的标志，它是由哈夫迈耶家族代代相传建造的一个庞大的精炼综合体的中心，该家族在19世纪上半叶从美国南部和古巴的奴隶劳工种植园采购原材料。在那个强盗男爵时代，这个综合体帮助家族控制了多达98%的糖市场。

后来，该公司改名为多米诺糖厂 —— 今天仍是一个领先品牌 —— 并被出售。（曾经装饰在现已拆除的工厂的一部分的金属和霓虹多米诺标志被用LED灯复制并安装在炼油厂上。）

炼油厂的数百个砖拱形窗户暗示了其改建中最具挑战性的方面。在工厂内部，储罐、管道和过滤设备的基础设施几乎不需要地板，因此窗户的排列并不对应着相应的楼层。

威廉斯堡工业海滨的一张无日期照片。糖精炼厂于2004年关闭。照片由Two Trees提供空置工厂的原始内部大部分被清除，为新的办公结构让路。照片由Two Trees提供根据Chakrabarti和PAU负责人Ruchika Modi的说法，两项举措使改建工作顺利进行。建筑师们没有试图重新设计旧外部并将新窗玻璃安装到不对齐的开口中，而是拆除了工厂的内部，并在四周砖墙内部向内12英尺处竖立了一座全新的办公楼。然后，他们堆叠楼层，高达七层，超过了阶梯炼油厂的檐口线，形成了一个玻璃覆盖的拱形屋顶。

这座新的价值1.5亿美元的建筑建在自己的基础上，并面向天花板的全高玻璃。为了在施工期间支撑砖墙，外部竖立了一些钢桁架塔。现在，新建筑通过将其水平钢构件延伸到现有和新建筑之间的间隙来支撑旧建筑。上层楼层，包括拱形玻璃屋顶下的共享租户和活动空间，揭示了壮丽的景色。

曾经装饰建筑的霓虹灯标志现已使用LED复制。照片：Max Touhey，由Two Trees提供全新的玻璃办公楼结构高出原工厂砖砌檐口数层。照片：Max Touhey，由Two Trees提供在温室式顶部下方，被旧精炼厂墙壁包裹的楼层唤起了废墟的沉思壮丽。在砖石拱门开口处，原有的砌体墙壁与新玻璃外墙之间的中间区域充当光井，将日光引向下方，增强了透过砖拱开口进入租户空间的阳光。赭红色的墙壁已经修复，但保留了金属残留物和无法清除的烟灰的光泽 - 这是工厂火热历史的触觉证据。

由景观设计师Field Operations（前身为James Corner Field Operations）选择的细长美国甜胶树和本土柏树生长在这个区域内，还有一些小灌木和悬挂藤蔓（有些被放置在无法接触的缝隙中时是丝绸的）。以前的窗户框架中展示了威廉斯堡大桥、东河、中城天际线和威廉斯堡屋顶的凌乱平原的片段。潜在租户在任何地方都找不到一个同样神秘的明暗、绿色和景观不断变化的对比。

本土植物生长在原工厂墙壁和玻璃封闭办公楼结构之间的空间中。照片：Max Touhey，由Two Trees提供### 一波滨水开发浪潮

2007年，当城市将巨大的炼油厂建筑指定为历史地标时，重新规划多米诺遗址变得更具挑战性。由建筑师拉斐尔·维诺利领导的早期总体规划难以确定如何改造炼油厂。开发商CPC Resources在2012年将该地块出售给Two Trees Management，这是一家以家族所有而闻名的开发商，通过改造环绕布鲁克林大桥和曼哈顿大桥的仓库建筑，独自创立了附近的达姆博(DUMBO)社区。

2012年，Two Trees与市政府达成的协议包括700套经济适用房（总共2800套），其中许多适用于收入低至当地收入中位数的30%的人群。它还同意建造和维护一条滨水公园长廊，就像其他开发项目所做的那样。Two Trees要求将炼油厂改建为办公空间 —— 这对威廉斯堡来说是一个异常庞大的办公开发项目，该地区曾在小型、廉价的工业建筑中开创了嬉皮文化。

Two Trees在达姆博(DUMBO)发现，通过混合使用，“你可以获得更高的住宅租金，更高的商业租金，以及更好的零售组合，以及多样化的好处，” Two Trees的外部事务总监戴夫·隆比诺(Dave Lombino)说道。开发商无法预料到远程办公将摧毁办公市场。

多米诺炼油厂的开放式办公楼拥有高高的天花板和少数柱子。照片：Max Touhey，由Two Trees提供未经实地考察的商业房地产预租赁依赖于提供可预测的产品，但460,000平方英尺的多米诺炼油厂的承诺对于租户来说更难以理解 —— 在撰写本文时，尚无租户签约。尽管办公空间市场糟糕，但Lombino相信一旦租户能体验到明亮且无柱的布局，他们就会爱上这里。Two Trees也有着良好的业绩记录。“我们在邓波（DUMBO）拥有150万平方英尺，我们发现创意阶层的工作者渴望聚集在不靠近中央商务区的地方，那里有海滨、好学校和良好的住房。”

Chakrabarti在SHoP Architects担任首席建筑师时领导了整个场地的总体规划，后来创立了自己的公司。与其用公寓楼封锁海岸线不如“通过将River Street引入开发项目并沿着滨海长廊建设，邀请公众，”Chakrabarti说。Two Trees正在沿着繁忙的肯特大道，在炼油厂以南建造一个名为多米诺广场的公共聚集场所。（对Two Trees来说，这样做还可以增加周围建筑的视野。）“超过60%的场地是开放空间，”他补充道。

另一个Two Trees的开发项目，类似楼梯的325 Kent，出现在多米诺炼油厂的左侧；它的右侧是相连的10 Grand和One South First塔楼。照片：Max Touhey，由Two Trees提供Two Trees建造了325 Kent，这是一座由SHoP设计的阶梯式住宅项目，从低矮的内陆街区的尺度上升到面向河流的16层。它看起来像一只热情洋溢的斗牛犬，它的臀部框出一个中央开口，让夕阳穿透到远处的建筑物。COOKFOX建筑师设计了10 Grand，一座狭窄的24层办公楼，它在建筑上的大胆姿态是，它的顶部有一个与隔壁42层住宅One South First的翼相连，两者像俄罗斯方块一样契合在一起。

在One Domino Square的建设进行中，炼油厂建筑投入使用，这是Selldorf Architects设计的45层和55层住宅塔楼，比悬挂威廉斯堡大桥的相邻塔楼更高。这些高而瘦的建筑物让更多的下午阳光照射到开发区内陆。在这个公司中，多米诺炼油厂，没有失去任何沉重的存在感，看起来几乎微不足道。

Two Trees租赁炼油厂的秘密武器可能是Domino Park，这是它建造和运营的迷人的滨江长廊。由Field Operations的Lisa Switkin设计，她是High Line Park和Greenpoint Landing背后的景观设计师，重建后的码头已成为一个被过度激活的空间，以天蓝色为底色的打捞起重机作为锚定点。一个残留的两层生锈钢框架设有一个观景台。木制露台 - 适合凝视过往行人和河流 - 面向炼油厂，后者像一座古老的城垛。在儿童游乐场，坦克般的结构和管道让人想起这个场地的工业过去。

像多米诺公园这样的城市规定的公共空间已经成为最近滨水重新开发的热门特色。摄影师：Alexi Rosenfeld/Getty Images 北美自2019年开放以来，多米诺公园取得了非凡的成功，开发商估计已吸引了600万人次。“我们可以说，这是我们可以做的最明智的1亿美元前期投资，因为它创造了大量的动力，“Lombino说。

这种动力可能有助于多米诺炼油厂，尽管它面临经济逆风。与其寻找一种以最少麻烦来勾勒要点的方式——这在房地产中太常见了——Two Trees和PAU审视了该地点的复杂规定，并在其所施加的限制中寻找机会，挖掘出其独特环境和社区中隐藏的潜力。这种情况并不常见。

James S. Russell, FAIA，是一位专注于建筑和城市增长与变化的记者和顾问。他撰写了《敏捷城市：在气候变化时代建设幸福和财富》。