英国可以从德国的住房市场低迷中学到什么？- 彭博社

柏林一家房地产经纪人的橱窗中的房源。

摄影师：Krisztian Bocsi/Bloomberg欢迎来到 Money Distilled*。我是John Stepek。每个工作日，我都会关注市场和经济中最重要的故事，并解释这一切对你的金钱意味着什么。*

为什么德国房价在下跌？

我真的很喜欢新的《In The City》播客 — 我的同事索菲亚和马克在辩论英国经济状况，特别关注英镑。英国的共识是从过于悲观到不再足够悲观吗？我将在不久的将来更多地谈论这个话题，但这个播客绝对值得你花时间去听。

那些对一些可怕的英国房价内容感兴趣的人（我知道有很多人）绝对应该阅读这篇关于来自KPMG的新房主调查的文章，这表明再融资压力正在显现，并将在一段时间内持续存在。

这一发现是合理的，因为还有更多的再融资要进行。但很明显，人们已经开始使用各种资金转移策略来支付或推迟更高的抵押贷款支付。

相当大一部分人已经转向了只付利息贷款，延长了他们的抵押贷款期限，削减了养老金缴纳，甚至卖掉房产搬到更便宜的房子。

我们将在接下来的几天发布一些更正式的英国房地产市场数据（明天是抵押贷款批准，周一是Nationwide房价数据），所以我会在下周初进行深入分析。

但是看到利率和抵押贷款利率达到顶峰，以及它们仍然比一年前高得多这一拉锯战将会是很有趣的。一如既往，消费者是关键 — 如果消费者因为房屋成本上升而开始削减开支，这可能对更广泛的经济和就业造成麻烦。

不过今天，我认为跑一下偶尔系列的第一篇，看看全球其他地区的房地产市场目前的情况，看看我们是否可以从中得出对英国有用的经验，会很有趣。今天，我们将看一下德国。

德国的繁荣转向衰退

我一直觉得德国的房地产市场特别有趣，因为它与英国（以及世界其他许多国家）截然不同。首先，它是一个租房国家 — 不到一半的德国人拥有自己的住房，部分原因是租户保护措施严格，这意味着长期租房是一个可行的选择。

另一方面，德国是少数几个在2000年代全球房地产泡沫中基本上置身事外的主要全球经济体之一（日本是另一个），这泡沫在2008年金融危机中达到顶峰。我认为最好的解释是，由于上世纪90年代初的德国统一，德国经济周期与世界其他地区不同步。

房地产市场当时表现不错，这主要是由于税收激励措施鼓励投资前东德。这些措施在20世纪90年代末结束，繁荣也随之结束，于是随之而来的是宿醉。（如果你对市场很了解，请随时写下你的观点）。

然而，即使是德国的住房市场也无法免受接近零利率政策的影响。根据德意志银行4月份的报告，从2009年第二季度到2022年第二季度，德国房价在名义价值上翻了一番。

那时繁荣停止了。根据德国统计局的数据，房价自那时起已下跌近10%（这是截至2023年第二季度的年度数据）。这里有一张图表，我从我的同事亚历山大·韦伯的文章中截取的。

德国房价正在下跌

变化率（同比）

来源：Destatis

发生了什么变化？德国现在确实存在很多问题。几个月前，它甚至取代英国成为今年G7国家中可能的“病夫”。这是一篇很好的评论文章，涵盖了这个问题的主要内容，由我的同事克里斯·布莱恩特撰写。

但就房价而言，主要归结为我们的老朋友利率（或者说，抵押贷款利率）。根据德国央行的数据（克里斯的文章中有一张有用的图表），新借款人的有效抵押贷款利率在2020年曾降至约1.2%，到2021年底仍低于1.4%，但到2022年底升至3.6%，现在已超过4%。

德国可能在再融资方面问题较少 — 据我了解，抵押贷款固定利率的平均期限约为10年。但考虑到房价更多取决于新买家能够支付的金额，房价难以上涨也就不足为奇。

尽管房屋建设活动减少（从技术上讲应该意味着供应减少），租金成本继续上涨，这两者都反映了我们这里面临的问题。简言之，德国市场与英国市场非常不同，但存在非常相似的问题，房价下滑的根本原因 — 即抵押贷款成本上升 — 看起来是一样的。

哦，你可能会觉得有趣：德国总理奥拉夫·肖尔茨最近在巴伐利亚的一次竞选活动中搬出了老掉牙的“4%的抵押贷款？那算什么 — 你知道我小时候利率有多高吗？”花招。我不确定他的听众对此有何反应（如果你知道“好的，婆婆”在德语中是什么意思，请告诉我们），但你能想象如果英国的里希·苏纳克说了这番话会引发怎样的反应吗？

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我今早阅读的内容

• 英国的零售商似乎对圣诞节感到比去年这个时候更加愉快。他们应该谨防过早乐观，安德里亚·费尔斯特德警告说。
• 你的储蓄被警告将成为下次选举的战场，马库斯警告说。在这里，他概述了政客可能会使用的花招 — 以及 为什么ISA可能会胜过养老金。
• 如果你还没有阅读过梅琳的关于遗产税的专栏，一定要赶紧看看。
• 霍华德·蔡-欧安看看英国如何不再热爱茶。信不信由你，我们过去在茶上花费的比例比酒还要高。 发生了什么变化？

我来一品脱…… 伯爵茶。摄影师：杰森·奥尔登/彭博社### 午间市场

观察更广泛的市场 — 富时100指数下跌约0.4%，略高于7,560点。黄金价格基本持平，约为每盎司1,875美元，布伦特原油价格下跌约0.6%，为每桶95.90美元。英镑对美元汇率上涨约0.5%，为1.219美元。

关注今日英国市场，获取即时影响市场的新闻和分析。

每日名言

“简而言之，沙特人正在言而有信。”

皮埃尔·安杜兰

石油交易员

安杜兰向他的复苏中的对冲基金的投资者解释了石油价格为何急剧反弹最近几个月。 今年早些时候，他预测石油价格将在2023年年底前上涨至每桶超过140美元。有关100美元石油的影响，请查看来自我的彭博商业周刊同事的这篇文章。我的彭博商业周刊同事。 ### 给…英国正在减少的企业数量下了个数

• 273万截至2023年3月，在英国注册缴纳增值税和雇员税的企业总数。与上一年相比，这一数字下降了1.5%。这是自2011年3月以来英国企业总数首次下降。英国企业总数的整体下降。

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• 在经济新闻中，我们将获得英国银行有关英国抵押贷款批准和消费信贷的最新数据。
• 在英国，上市的金融顾问Frenkel Topping宣布其上半年业绩。

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